業(yè)委會自管案例

多位住建系統(tǒng)公維基金負(fù)責(zé)人坦言，監(jiān)管部門的確設(shè)置了很多提取的門檻，目的是為了“看好這筆錢”。但站在業(yè)主的角度，這些門檻阻礙了房子的修葺，需要得到改變。

11月3日，深圳市發(fā)布《深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定》，提出遇到天臺或外墻嚴(yán)重滲漏，電梯沖頂或蹲底(墜落)、消防、用水用電等突發(fā)重大安全隱患時，物業(yè)應(yīng)緊急處置，事后告知業(yè)委會進行確認(rèn)，即可支取應(yīng)急維修資金，而不需要經(jīng)過“雙三分二”業(yè)主表決同意等流程。北京、重慶、成都等全國大部分城市均增設(shè)了使用維修基金的應(yīng)急通道。

全國范圍內(nèi)，維修資金的管理模式主要有政府代管和業(yè)主大會/業(yè)委會自管兩種。但絕大多數(shù)城市仍然由政府負(fù)責(zé)維修資金的籌集、日常監(jiān)管和使用審核工作。

根據(jù)此前政策，在滿足已成立業(yè)主委員會、并且在數(shù)據(jù)共享銀行設(shè)立日常維修金子賬戶兩個條件下，業(yè)主大會擁有自行管理公維基金的權(quán)利。

北京萬科星園小區(qū)是北京市首批由業(yè)委會自管公維基金的小區(qū)。2004年，萬科星園成立業(yè)委會，并于2007年12月將公維基金統(tǒng)一劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會在光大銀行設(shè)立的專用賬戶。

萬科星園業(yè)委會負(fù)責(zé)公維基金劃撥和管理的王煦向記者展示了小區(qū)公維基金賬本:自2007年以來，減去13年來的修修補補，賬戶余額仍逐年增長，從起初的3000余萬元增長至現(xiàn)在結(jié)余超過5000萬元，期間維修項目使用的都是基金的利息盈余。

每年年初，萬科物業(yè)制定申請公維基金進行大修的方案，上報業(yè)委會報備，業(yè)委會決定資金預(yù)留和存儲排布。實際上，自管小區(qū)使用公維基金的流程和政府代管一致，均需要向房管部門報備、第三方鑒定等，但享有最終劃撥權(quán)和決定資金用于保值增值的權(quán)利。

“由業(yè)主決定自己的錢怎么用、怎么得到更高的收益。”王煦解釋，為保證各項決策出于公心，選舉業(yè)委會成員時也會優(yōu)先有責(zé)任心且具備一定專業(yè)知識的業(yè)主，或在業(yè)主中聘請工程維修、會計審計、金融理財方面的業(yè)主作咨詢顧問。

早期，萬科星園業(yè)委會僅將這筆錢簡單分成3個月、1年、3年、5年等定期存款。近幾年，有業(yè)主向業(yè)委會反映，可與光大銀行商談大額存單的利息，最后成功將2個多點的利息抬到3.3%-3.5%。“因為光大銀行知道我們大概率不會轉(zhuǎn)存其他銀行，提息力度有限，但每年算下來也多出幾十萬元，多一筆算一筆，都是小區(qū)的收益。”王煦說。

據(jù)了解，截至今年9月份，北京市共有約30億元公維資金劃轉(zhuǎn)到小區(qū)業(yè)委會賬戶自管，共涉及12家商業(yè)銀行，占全市公維基金總額的4%。

據(jù)重慶住建系統(tǒng)物業(yè)處負(fù)責(zé)人介紹，重慶全市由業(yè)委會自管公維基金的只有幾千萬元，自管比例低于0.1%。相比之下，武漢、上海成立業(yè)委會的比例要高得多，上海自管公維基金的比例超過9成。“每個城市因地制宜，并不是自管或政府代管就一定更好。”上述重慶物業(yè)人士認(rèn)為，業(yè)主自管公維基金需要天時地利人和，“人和”是首要條件，即業(yè)委會組織素質(zhì)、全體業(yè)主的支持配合程度，制定自管公約。目前，重慶市小區(qū)成立業(yè)委會的比例不足3成，因此大規(guī)模自管條件尚不成熟。

北大學(xué)教授蕭鳴政指出，建設(shè)主管部門和財政部門擁有代管權(quán)的同時，并未明確其對維修資金保值的義務(wù)。“既然是基金，就要去運作，不應(yīng)讓它貶值，”他建議監(jiān)管部門可將小區(qū)至少50%的公維基金交由業(yè)委會管理，通過組合定期存款等方式自負(fù)盈虧，檢驗業(yè)委會有能力自管后，則將剩余一半撥付。

各地探索

除了上述北京、襄陽，全國多個城市均出現(xiàn)過開發(fā)商或物業(yè)企業(yè)延期未交、挪用首期公維基金等情況。

為何會發(fā)生維修資金被違規(guī)挪用的情況?前述南方城市住建局官員分析，現(xiàn)行的“165號文”等文件并未明確禁止開發(fā)商或物業(yè)公司代收維修資金，實際操作中，大多數(shù)居民為了方便，會委托代繳，公維基金管理中心還是照常辦理。

在追繳執(zhí)法過程中，上述住建局官員發(fā)現(xiàn)有兩種情況涉嫌挪用公維基金。一類是業(yè)主委托開發(fā)企業(yè)代繳，但部分開發(fā)商出現(xiàn)破產(chǎn)、卷款跑路等問題，一個大型小區(qū)公維基金就能達(dá)到數(shù)千萬乃至上億元;第二類是開發(fā)商挪用、緩交。“部分開發(fā)商為了爭取公維基金用于高周轉(zhuǎn)，在建設(shè)完工、樓房竣工驗收后，先辦理整個小區(qū)的房屋所有權(quán)證，即‘大產(chǎn)權(quán)證’。隨后，開發(fā)商向業(yè)主代收公維基金，并不直接給公積金管理中心撥款，而是延緩3個月甚至1年，爭取資金使用時間。”

“2007年‘165號文’要求業(yè)主繳納公維基金，才能辦理房產(chǎn)證，但實際落地并不理想。在住建部與自然資源部機構(gòu)改革前，不管開發(fā)商什么時候繳公維基金，只要想辦房產(chǎn)證就一定得繳到房管局。”前述南方城市住建局官員坦言，現(xiàn)在不動產(chǎn)登記劃歸自然資源局管理，自然資源局認(rèn)為辦理產(chǎn)權(quán)證的文件里并未要求“已繳納公維基金”證明，因此辦理不動產(chǎn)權(quán)證時，不能強制施行。

自然資源部在2008年取消辦理不動產(chǎn)權(quán)證時，必須審核業(yè)主已足額繳納公維基金等規(guī)定。一位研究、制定全國公維基金政策的人士特別提醒，“這是一個巨大的隱患。任何一位業(yè)主漏交，就不能啟用公維基金去維修。”

續(xù)籌也是公維基金待解難題:當(dāng)賬戶余額低于首期基金的30%后，需經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)房管部門或業(yè)委會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。

“但目前全國對續(xù)籌公維基金沒有強制性手段。”上述政策人士直言，業(yè)主對提前續(xù)籌的重要性不夠了解，全國續(xù)籌比例也較低，等到房屋損壞真正影響到業(yè)主時，再去啟動整棟樓的業(yè)主來掏錢就很困難了。”

經(jīng)濟觀察報記者獲悉，今年以來，住建部正研究籌集多方意見，為房子“養(yǎng)老”支招。一位住建部高級官員曾提出，探索城市政府提取一定比例的土地出讓金，為房屋維修提供長期資金保障。目前這一設(shè)想仍處在探討階段。

今年5月正式頒布的《民法典》提及，“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決，專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”換言之，未來僅需要1/3業(yè)主表決同意即可使用公維基金。