第三章　業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第一節(jié) 業(yè) 主

第十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同約定，享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

不動產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但符合下列情況之一的，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)：

（一）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等取得房屋所有權(quán)的；

（二）因繼承取得房屋所有權(quán)的；

（三）因合法建造等事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)的；

（四）基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，尚未出售或者尚未向買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。

第十八條 物業(yè)使用人根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

物業(yè)使用人包括物業(yè)承租人、借用人、居住權(quán)人等。

第十九條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）在物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共空間安裝個人身份和生物特征識別設(shè)備；

（十）物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分與調(diào)整；

（十一）實(shí)施自行管理；

（十二）物業(yè)費(fèi)調(diào)整；

（十三）設(shè)立業(yè)主代表大會以及確定其職責(zé)；

（十四）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

提交業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益。

第二十條 業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定本條例第十九條第一款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定本條例第十九條第一款規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。

業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計(jì)算。

第二十一條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包含以下事項(xiàng)：

（一）有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

（二）業(yè)主的共同利益和應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；

（三）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；

（四）其他事項(xiàng)。

制定管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益。

第二十二條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)包含以下事項(xiàng)：

（一）業(yè)主大會的議事方式、表決程序；

（二）業(yè)主委員會的組成、職責(zé)、屆期、工作經(jīng)費(fèi)及其開支范圍和開支金額、成員工作補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和任職條件及資格終止情形、設(shè)立候補(bǔ)委員的規(guī)定；

（三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章、業(yè)主共有資金賬戶的使用和管理；

（四）業(yè)主委員會換屆；

（五）其他事項(xiàng)。

制定業(yè)主大會議事規(guī)則，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定。

第二十三條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。被委托人應(yīng)當(dāng)提供委托人和本人身份證明材料、委托人簽署的授權(quán)委托書、委托人不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明的復(fù)制件，按照受委托事項(xiàng)、時間、權(quán)限，代表業(yè)主行使權(quán)利。