第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)

第二十四條 一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（一）交付的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上或者交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上；

（二）首套房屋交付已滿二年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之二十以上；

（三）前期物業(yè)服務(wù)合同到期前九十日或者前期物業(yè)服務(wù)合同依法解除的。

分期開發(fā)的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，先期開發(fā)建設(shè)的區(qū)域內(nèi)交付使用的物業(yè)符合前款規(guī)定條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不設(shè)立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第二十五條 符合本條例第二十四條規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位提交的書面報(bào)告應(yīng)當(dāng)附籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的下列資料：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分備案情況；

（二）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)建筑物面積清冊；

（三）包括專有部分面積、業(yè)主姓名和聯(lián)系方式等內(nèi)容的業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)用房配置證明；

（六）其他有關(guān)的文件資料。

建設(shè)單位未按時(shí)書面報(bào)告設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)二十名以上業(yè)主聯(lián)名可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面申請，并提供業(yè)主身份證明材料。

第二十六條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告或者書面申請后十日內(nèi)，向商品房銷售主管部門、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人核實(shí)是否符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的情形。符合的，應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告或者書面申請后三十日內(nèi)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議；不符合的，應(yīng)當(dāng)告知原因，并在該物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示。籌備組發(fā)布的通知或者公告，應(yīng)當(dāng)加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）印章。

籌備組一般由業(yè)主代表和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會(huì)、轄區(qū)公安派出所、建設(shè)單位代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)業(yè)主自薦或者推薦確定，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示�；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)代表擔(dān)任。

建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組籌備工作和召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議給予配合，不得阻擾。

第二十七條 籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式；

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)和業(yè)主專有部分面積；

（四）擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法草案；

（五）審核業(yè)主委員會(huì)成員候選人資格，提出候選人建議名單；

（六）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（七）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款第一項(xiàng)至第六項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并將復(fù)核結(jié)果書面告知提出異議者。

需要查詢建筑物面積清冊、核實(shí)業(yè)主身份等事項(xiàng)的，自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依法予以協(xié)助。

籌備組不得將業(yè)主資料用于與籌備無關(guān)的活動(dòng)。

第二十八條 籌備組應(yīng)當(dāng)自公告成立之日起六個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，逾期不能召開的，籌備組自行解散。

籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)依法成立之日起十日內(nèi)，將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示，在向業(yè)主委員會(huì)移交籌備期間的全部資料后解散。

剩余籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)納入業(yè)主共有資金賬戶。

第二十九條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，將籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會(huì)籌備組使用。老舊小區(qū)以及建設(shè)單位已經(jīng)不存在的物業(yè)服務(wù)區(qū)域籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，縣（市、區(qū)）人民政府可以給予補(bǔ)助。

籌備經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市（州）人民政府根據(jù)實(shí)際情況制定。

第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次定期會(huì)議，具體召開次數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主或者人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主提議，或者出現(xiàn)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，二十名以上業(yè)主聯(lián)名可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期召開，逾期仍未召開的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開。

第三十一條 省人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同自然資源主管部門建立全省統(tǒng)一、分級(jí)管理、無償使用的電子投票表決系統(tǒng)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決可以通過電子投票表決系統(tǒng)或者書面方式進(jìn)行。對(duì)無法使用電子投票表決系統(tǒng)或者書面方式進(jìn)行投票表決的老年人、殘疾人等業(yè)主，籌備組、業(yè)主委員會(huì)等應(yīng)當(dāng)入戶提供幫助。

業(yè)主簽收書面表決票或者在投票表決期間登錄電子投票表決系統(tǒng)的，視為參與表決。業(yè)主參與表決，應(yīng)當(dāng)作出同意、不同意、棄權(quán)的意思表示，未作出意思表示的視為棄權(quán)。