第五章　物業(yè)服務(wù)

第五十四條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限最長不超過二年。合同期限自首套房交付之日起計(jì)算。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第五十五條 建設(shè)單位在房屋銷售前，應(yīng)當(dāng)參照省人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制作的示范文本，制定臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同，向縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第五十六條 新建物業(yè)實(shí)行物業(yè)交付承接查驗(yàn)制度。承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)人和建設(shè)單位在新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)按照國家、省相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共有部分和其相應(yīng)的物業(yè)檔案進(jìn)行查驗(yàn)。

物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請買受人代表以及物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。買受人代表應(yīng)當(dāng)由縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門從公開報(bào)名的買受人中確定。

物業(yè)承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。

物業(yè)服務(wù)人不得承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人不得惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益。

第五十七條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接后三十日內(nèi)，將查驗(yàn)文件向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示，公示期不少于三十日。

第五十八條 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主共同決定通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行；未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以委托街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門組織公開招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)人。

物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)辦法及配套文本由省人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

第五十九條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同抄報(bào)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

第六十條 物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的使用、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、雙方權(quán)利義務(wù)、服務(wù)交接、履約保障、違約責(zé)任等條款。物業(yè)費(fèi)的測算清單應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)服務(wù)合同的附件。

物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

第六十一條 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)包含下列內(nèi)容：

（一）建筑物共有部位的維護(hù)和管理；

（二）共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理；

（三）共用部位環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；

（四）秩序維護(hù)、安全防范、車輛停放管理等事項(xiàng)；

（五）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)人可以就超出物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)與相關(guān)業(yè)主另行約定。

第六十二條 已竣工驗(yàn)收但尚未出售或者未交付給買受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位與業(yè)主按照約定交付方式已交付物業(yè)的，物業(yè)費(fèi)按照約定承擔(dān)；已交付業(yè)主的物業(yè)未達(dá)到該物業(yè)買賣合同約定的交付條件，整改期間的物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

第六十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則，由合同雙方當(dāng)事人予以約定。預(yù)收物業(yè)費(fèi)的，不得超過合同有效期的剩余期限。不定期物業(yè)服務(wù)合同，不得約定預(yù)收物業(yè)費(fèi)。

前期物業(yè)服務(wù)、保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市（州）或者縣（市、區(qū)）人民政府根據(jù)省人民政府定價(jià)目錄，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，綜合考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素制定政府指導(dǎo)價(jià)并公布。政府指導(dǎo)價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)同一物業(yè)類型、同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行同一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

第六十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持相對穩(wěn)定。有下列情形，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主共同決定：

（一）公共服務(wù)產(chǎn)品能耗價(jià)格、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)的；

（二）業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)的；

（三）與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的政策性費(fèi)用調(diào)整的。

雙方可以委托第三方評估機(jī)構(gòu)對服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價(jià)格及價(jià)格調(diào)整方案進(jìn)行評估，并公示評估結(jié)果。

第六十五條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立、保存下列檔案和資料：

（一）物業(yè)竣工驗(yàn)收、承接查驗(yàn)資料；

（二）共有部分經(jīng)營管理檔案；

（三）共有部分管理、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；

（四）供水二次加壓調(diào)節(jié)水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報(bào)告；

（五）業(yè)主名冊；

（六）對業(yè)主裝飾裝修的管理資料；

（七）供水、供電、垃圾清運(yùn)等書面協(xié)議；

（八）物業(yè)收費(fèi)財(cái)務(wù)憑證；

（九）安全風(fēng)險(xiǎn)隱患排查以及處置記錄、應(yīng)急預(yù)案以及演練檔案；

（十）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)相關(guān)的其他資料。