高層電梯:15年是道坎?
作者:夏麗莎 來源:成都商報 更新時間:2011年06月15日 【字體:大 中 小】
一批高層住宅電梯遭遇“超齡”大限,成都擬明確電梯維修更換草案有望年內完成
最近,皇城公寓的居民李女士乘坐電梯下樓時嚇了一跳:電梯在下行過程中突然“罷工”,而且電梯門無法打開……原來,已經使用了13年的電梯由于老化而出現(xiàn)故障。李女士的遭遇不過是成都眾多高層住宅老齡電梯所面臨的“退休”難題中的一個縮影。
據(jù)了解,高層住宅電梯的黃金周期為15年,15年后則進入老齡或故障頻發(fā)期。而在成都主城區(qū)內,于上世紀90年代興建的一批高檔高層住宅,每天承載居民上下樓的電梯相繼邁入或面臨15年使用大限。成都市質監(jiān)部門有關負責人透露,目前成都市有大量電梯因維修涉及動用維修基金等難題。
現(xiàn)狀:一批老齡電梯毛病多
前不久,位于梨花街的皇城公寓的公告板上,物管公司寶利物業(yè)發(fā)出通知:皇城公寓是高層電梯公寓,設施設備較多,10多年日夜不停地運轉使設備或多或少已出現(xiàn)程度不同的老化現(xiàn)象,維修量增多,物管公司擬對現(xiàn)有物業(yè)服務費標準進行調整。
據(jù)悉,皇城公寓一幢和二幢的電梯已經使用13年。由于電梯出現(xiàn)老化現(xiàn)象,居民們感受較深的是電梯的反應速度和運行速度明顯比不上當年了,最近幾年還不時需要維修,甚至出現(xiàn)業(yè)主被困電梯的現(xiàn)象。與皇城公寓相比,于1995年建成的錦繡花園最早一批電梯在3年前便出現(xiàn)了“罷工”現(xiàn)象。2008年,小區(qū)有一部已使用16年的電梯壞了需要停運維修,由于業(yè)主未能形成統(tǒng)一意見,致使一批業(yè)主在電梯停運后3個月內只能每天爬樓。住在8樓的蔡大爺稱,由于本單元的電梯用了10多年,修好后使用時感覺還是搖搖晃晃,因此更換電梯成了強烈意愿。
事實上,與皇城公寓或錦繡花園一樣,成都主城區(qū)內遭遇或面臨電梯“退休”難題的小區(qū)不勝枚舉。
癥狀:保養(yǎng)不力維修積極,業(yè)主不堪重負
最近兩年,專職從事電梯維修的李工程師十分繁忙,因為平均每天都會有2~3部電梯等著他去維修。“正常情況下,高層住宅電梯的使用壽命為15~18年,如果維護不好,壽命會更短。”有超過30年從業(yè)經驗的李工程師表示,成都有很多高樓的電梯保養(yǎng)讓人擔憂,尤其是修建于上世紀90年代的高層住宅電梯。在成都有不少小區(qū),老電梯幾乎一周要壞幾次,電梯停不準、梯門打不開、過層不停的現(xiàn)象經常發(fā)生。又因為很多小區(qū)保養(yǎng)不到位,電梯小毛病長拖不決,可能造成機械故障,那時就只能靠大修、大換來解決問題。
據(jù)調查,電梯月保養(yǎng)費應該在400元以上比較適當。然而當前電梯保養(yǎng)市場競爭激烈,開價越來越低,工人保養(yǎng)也就越來越偷工減料。一家不愿透露姓名的電梯保養(yǎng)公司負責人透露,幾年前公司開出的每部電梯月保費是600~700元,他們一組兩個人每天保養(yǎng)兩部電梯;但現(xiàn)在為了爭生意,月保費降到200元/部,一組人一天要保養(yǎng)六部電梯,只是擦點潤滑油,隨便撣撣灰就算完成任務。因為電梯是一種復雜的機器,運行時間過長一些參數(shù)就會不準,需要重新調整到最佳組合;如果不調整,零件的損耗速度肯定大大加快。但現(xiàn)在工作量增加了三倍,這些“精細活”也就變成了“粗活”,因保養(yǎng)不力,電梯壽命要縮短五年以上。
業(yè)界資深人士透露,不少維保公司在保養(yǎng)方面賺不了錢,則在維修上做文章,維保公司開出的維修動輒上萬元,大修則數(shù)萬元,導致業(yè)主不堪重負。
難關:換一次電梯,房屋維修資金“洗白”一次
成都商報記者調查了解到,目前購買高層住宅必須分攤電梯費用,一般在購房時開發(fā)商都會將電梯費用攤在購房款里,業(yè)主在購房時一般不會去考慮電梯的更換問題。但是像上世紀90年代蓋的電梯房,需要更新時分攤費用問題就凸現(xiàn)出來了,高層住宅樓配置一部中高檔的電梯,設計、運輸、安裝等所有費用大概在50萬元左右。許多購房者更沒想到的是,如果使用年限為70年的房子,往往需要更換3~4次電梯,更換費用是非常昂貴的。
錦江區(qū)房管局有關負責人告訴成都商報記者,目前成都各小區(qū)維修資金看上去很充足,但一旦小區(qū)的電梯全部更換一次,基本上是將所有維修資金“洗白”一次,因此他建議小區(qū)維修資金不要輕易動用,電梯老化或更換時將是動用維修資金的高峰期。到了第二次更換電梯時,維修基金已經“見底”,到時業(yè)主得另行籌款。
業(yè)內資深人士算了一筆賬:一幢高層住宅樓,按照電梯壽命15年、商品房使用壽命70年計,其間可能要更換3次電梯,每部電梯按50萬元,一幢樓三部電梯總的更換費用就是450萬元。加上電梯在報廢前的維修費用,更換費用可能在500萬元以上。這筆巨款,按一幢三梯六戶的30層樓180戶計算,每戶需分攤約2.8萬元的電梯費用,也就是說換一次電梯每戶業(yè)主需要承擔的費用約9000多元。如果一些老小區(qū)沒有房屋維修基金,或者維修基金用光后,更換電梯就成了大難題。
方案:
擬明確電梯維修
更換辦法
成都的超齡電梯怎么報廢?如何更換?誰來埋單?電梯的維護、安全如何得到更好的保障?
成都市質量技術監(jiān)督管理局特種設備安全監(jiān)察處副處長何昌偉在接受成都商報采訪表示,現(xiàn)行的《特種設備安全監(jiān)察條例》并沒有規(guī)定電梯的具體使用年限,只規(guī)定特種設備存在嚴重事故隱患,無改造、維修價值,或者超過安全技術規(guī)范規(guī)定使用年限,特種設備使用單位應當及時予以報廢。之前北京、上海等使用電梯較早的城市就出現(xiàn)過老舊電梯的更換問題,北京市就曾出巨資來更換過一批老電梯,F(xiàn)在,成都不少高層建筑的電梯使用時間也達到了10多年。
據(jù)介紹,成都市目前有約4萬部電梯。由于電梯屬于業(yè)主共有的公共安全設備,但小區(qū)又不是所有業(yè)主都會使用電梯,因此就會出現(xiàn)維修經費使用在遇到電梯維修時遭遇糾紛。公共維修基金需要2/3的業(yè)主簽字同意才能動用,但挨家挨戶找業(yè)主可能出現(xiàn)業(yè)主不簽字,或者業(yè)主不在小區(qū)居住無法聯(lián)系等情況。
何昌偉透露,今年《成都市電梯安全監(jiān)督管理規(guī)定》進入市政府的立法調研程序,他們目前正在起草相關草案,爭取年內能形成完整的意見稿。該規(guī)定準備明確老舊電梯維修更換的具體辦法,比如超過一定年限存在隱患的電梯,可由業(yè)主決定,請專業(yè)評估公司出具評估報告,根據(jù)評估報告來決定是維修還是更換。同時,他們還希望草案進一步明確電梯維保單位的職責,包括物管公司負責電梯安全管理人員必須經過專業(yè)培訓,而涉及到電梯維修、保養(yǎng)、檢驗的人員,都必須持證上崗等等。