一批高層住宅電梯遭遇“超齡”大限，成都擬明確電梯維修更換草案有望年內完成

最近，皇城公寓的居民李女士乘坐電梯下樓時嚇了一跳：電梯在下行過程中突然“罷工”，而且電梯門無法打開……原來，已經使用了13年的電梯由于老化而出現(xiàn)故障。李女士的遭遇不過是成都眾多高層住宅老齡電梯所面臨的“退休”難題中的一個縮影。

據(jù)了解，高層住宅電梯的黃金周期為15年，15年后則進入老齡或故障頻發(fā)期。而在成都主城區(qū)內，于上世紀90年代興建的一批高檔高層住宅，每天承載居民上下樓的電梯相繼邁入或面臨15年使用大限。成都市質監(jiān)部門有關負責人透露，目前成都市有大量電梯因維修涉及動用維修基金等難題。

現(xiàn)狀：一批老齡電梯毛病多

前不久，位于梨花街的皇城公寓的公告板上，物管公司寶利物業(yè)發(fā)出通知：皇城公寓是高層電梯公寓，設施設備較多，10多年日夜不停地運轉使設備或多或少已出現(xiàn)程度不同的老化現(xiàn)象，維修量增多，物管公司擬對現(xiàn)有物業(yè)服務費標準進行調整。

據(jù)悉，皇城公寓一幢和二幢的電梯已經使用13年。由于電梯出現(xiàn)老化現(xiàn)象，居民們感受較深的是電梯的反應速度和運行速度明顯比不上當年了，最近幾年還不時需要維修，甚至出現(xiàn)業(yè)主被困電梯的現(xiàn)象。與皇城公寓相比，于1995年建成的錦繡花園最早一批電梯在3年前便出現(xiàn)了“罷工”現(xiàn)象。2008年，小區(qū)有一部已使用16年的電梯壞了需要停運維修，由于業(yè)主未能形成統(tǒng)一意見，致使一批業(yè)主在電梯停運后3個月內只能每天爬樓。住在8樓的蔡大爺稱，由于本單元的電梯用了10多年，修好后使用時感覺還是搖搖晃晃，因此更換電梯成了強烈意愿。

事實上，與皇城公寓或錦繡花園一樣，成都主城區(qū)內遭遇或面臨電梯“退休”難題的小區(qū)不勝枚舉。

癥狀：保養(yǎng)不力維修積極，業(yè)主不堪重負

最近兩年，專職從事電梯維修的李工程師十分繁忙，因為平均每天都會有2~3部電梯等著他去維修。“正常情況下，高層住宅電梯的使用壽命為15~18年，如果維護不好，壽命會更短。”有超過30年從業(yè)經驗的李工程師表示，成都有很多高樓的電梯保養(yǎng)讓人擔憂，尤其是修建于上世紀90年代的高層住宅電梯。在成都有不少小區(qū)，老電梯幾乎一周要壞幾次，電梯停不準、梯門打不開、過層不停的現(xiàn)象經常發(fā)生。又因為很多小區(qū)保養(yǎng)不到位，電梯小毛病長拖不決，可能造成機械故障，那時就只能靠大修、大換來解決問題。

據(jù)調查，電梯月保養(yǎng)費應該在400元以上比較適當。然而當前電梯保養(yǎng)市場競爭激烈，開價越來越低，工人保養(yǎng)也就越來越偷工減料。一家不愿透露姓名的電梯保養(yǎng)公司負責人透露，幾年前公司開出的每部電梯月保費是600～700元，他們一組兩個人每天保養(yǎng)兩部電梯；但現(xiàn)在為了爭生意，月保費降到200元/部，一組人一天要保養(yǎng)六部電梯，只是擦點潤滑油，隨便撣撣灰就算完成任務。因為電梯是一種復雜的機器，運行時間過長一些參數(shù)就會不準，需要重新調整到最佳組合；如果不調整，零件的損耗速度肯定大大加快。但現(xiàn)在工作量增加了三倍，這些“精細活”也就變成了“粗活”，因保養(yǎng)不力，電梯壽命要縮短五年以上。

業(yè)界資深人士透露，不少維保公司在保養(yǎng)方面賺不了錢，則在維修上做文章，維保公司開出的維修動輒上萬元，大修則數(shù)萬元，導致業(yè)主不堪重負。

難關：換一次電梯，房屋維修資金“洗白”一次

成都商報記者調查了解到，目前購買高層住宅必須分攤電梯費用，一般在購房時開發(fā)商都會將電梯費用攤在購房款里，業(yè)主在購房時一般不會去考慮電梯的更換問題。但是像上世紀90年代蓋的電梯房，需要更新時分攤費用問題就凸現(xiàn)出來了，高層住宅樓配置一部中高檔的電梯，設計、運輸、安裝等所有費用大概在50萬元左右。許多購房者更沒想到的是，如果使用年限為70年的房子，往往需要更換3～4次電梯，更換費用是非常昂貴的。

錦江區(qū)房管局有關負責人告訴成都商報記者，目前成都各小區(qū)維修資金看上去很充足，但一旦小區(qū)的電梯全部更換一次，基本上是將所有維修資金“洗白”一次，因此他建議小區(qū)維修資金不要輕易動用，電梯老化或更換時將是動用維修資金的高峰期。到了第二次更換電梯時，維修基金已經“見底”，到時業(yè)主得另行籌款。

業(yè)內資深人士算了一筆賬：一幢高層住宅樓，按照電梯壽命15年、商品房使用壽命70年計，其間可能要更換3次電梯，每部電梯按50萬元，一幢樓三部電梯總的更換費用就是450萬元。加上電梯在報廢前的維修費用，更換費用可能在500萬元以上。這筆巨款，按一幢三梯六戶的30層樓180戶計算，每戶需分攤約2.8萬元的電梯費用，也就是說換一次電梯每戶業(yè)主需要承擔的費用約9000多元。如果一些老小區(qū)沒有房屋維修基金，或者維修基金用光后，更換電梯就成了大難題。

方案：

擬明確電梯維修

更換辦法

成都的超齡電梯怎么報廢？如何更換？誰來埋單？電梯的維護、安全如何得到更好的保障？

成都市質量技術監(jiān)督管理局特種設備安全監(jiān)察處副處長何昌偉在接受成都商報采訪表示，現(xiàn)行的《特種設備安全監(jiān)察條例》并沒有規(guī)定電梯的具體使用年限，只規(guī)定特種設備存在嚴重事故隱患，無改造、維修價值，或者超過安全技術規(guī)范規(guī)定使用年限，特種設備使用單位應當及時予以報廢。之前北京、上海等使用電梯較早的城市就出現(xiàn)過老舊電梯的更換問題，北京市就曾出巨資來更換過一批老電梯�，F(xiàn)在，成都不少高層建筑的電梯使用時間也達到了10多年。

據(jù)介紹，成都市目前有約4萬部電梯。由于電梯屬于業(yè)主共有的公共安全設備，但小區(qū)又不是所有業(yè)主都會使用電梯，因此就會出現(xiàn)維修經費使用在遇到電梯維修時遭遇糾紛。公共維修基金需要2/3的業(yè)主簽字同意才能動用，但挨家挨戶找業(yè)主可能出現(xiàn)業(yè)主不簽字，或者業(yè)主不在小區(qū)居住無法聯(lián)系等情況。

何昌偉透露，今年《成都市電梯安全監(jiān)督管理規(guī)定》進入市政府的立法調研程序，他們目前正在起草相關草案，爭取年內能形成完整的意見稿。該規(guī)定準備明確老舊電梯維修更換的具體辦法，比如超過一定年限存在隱患的電梯，可由業(yè)主決定，請專業(yè)評估公司出具評估報告，根據(jù)評估報告來決定是維修還是更換。同時，他們還希望草案進一步明確電梯維保單位的職責，包括物管公司負責電梯安全管理人員必須經過專業(yè)培訓，而涉及到電梯維修、保養(yǎng)、檢驗的人員，都必須持證上崗等等。