全國性的樓市下降通道已然開啟。國家統(tǒng)計(jì)局18日公布數(shù)據(jù)顯示，2011年12月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格比11月下降0.24%，連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下降，房價(jià)跌幅逐步擴(kuò)大。

接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，受限購、限貸政策持續(xù)的影響，樓市有望加速下行，商品住宅成交量將延續(xù)2011年下半年的低迷態(tài)勢，難以全面回暖。

連跌

超七成城市新房價(jià)格環(huán)比下降

2011年12月新建商品住宅價(jià)格下降的城市繼續(xù)增加，全國70個(gè)大中城市中，環(huán)比價(jià)格下降的有52個(gè)城市，占比74%；環(huán)比價(jià)格持平的有16個(gè)城市；環(huán)比價(jià)格上漲 的 有2個(gè) 城 市 ， 漲 幅 僅 為0.1%。

同時(shí)，房價(jià)同比漲幅也出現(xiàn)下降跡象。統(tǒng)計(jì)顯示，70個(gè)大中城市中，2011年12月新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有9個(gè)，比11月增加5個(gè)；漲幅回落的城市有55個(gè)。

“2011年10月后，降價(jià)范圍加速擴(kuò)大，以全國超過70%的大中城市房價(jià)環(huán)比回落收尾。雖然12月平均同比指數(shù)仍然高于100，卻已達(dá)到年內(nèi)最低值，比1月增幅回落5 .19個(gè)百分點(diǎn)。”鏈家地產(chǎn)專業(yè)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，這表明在經(jīng)歷近一年的樓市調(diào)控政策下，全國房價(jià)上漲得到有效控制，2012年將是房價(jià)回落的一年。

張?jiān)卤硎荆?2月大型房企為業(yè) 績 搶 收 而 在 各 地 進(jìn) 行 的 降 價(jià) 促銷，不僅打破了市場價(jià)格僵持的局面，還帶動了一線以外城市的價(jià)格深調(diào)。無論從環(huán)比降價(jià)城市數(shù)量增加 方 面 還 是 價(jià) 格 回 落 幅 度 擴(kuò) 大 方面，都可以看出，價(jià)格拐點(diǎn)出現(xiàn)之后，全國性的樓市下調(diào)通道已然開啟。

值得注意的是，12月份環(huán)比價(jià)格上漲的2個(gè)城市分別是貴陽和銀川，均為西部城市；在16個(gè)止?jié)q的城市中，除泉州、湛江、三亞外，其余13個(gè)均為中西部城市。“可見，目前環(huán)比房價(jià)仍相對膠著的城市主要集中在中西部地區(qū)，因?yàn)檫@些城市房價(jià)本來就相對較低、漲速相對較慢，降價(jià)空間沒有東部城市、高能級城市大。”上海易居房 地 產(chǎn) 研 究 院 副 院 長 楊 紅 旭 接 受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說。

在北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，新建商品住宅價(jià)格已連 續(xù)3個(gè) 月 下 降 ， 且 降 幅 擴(kuò) 大 明顯。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新研究報(bào)告表明，12月份，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)[1982.21 1.20%]為99 .63，即價(jià)格環(huán)比下降0 .37%；新建商品住宅價(jià)格同比綜合指數(shù)為102 .4，即價(jià)格同比上漲2.4%，同比漲幅繼續(xù)明顯收窄。

楊紅旭表示，12月70個(gè)大中城市新建商品住宅同比綜合指數(shù)為101 .6，即價(jià)格同比上漲1 .6%，漲幅比11月份明顯收窄。接下來數(shù)月，隨著環(huán)比價(jià)格的下降，以及同比價(jià)格下降城市的增多，新建商品住宅同比漲幅將繼續(xù)下滑。

壓力

銷售放緩庫存大增

2011年12月，中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測的30個(gè)主要城市新建住宅成交量環(huán)比增幅達(dá)10%，這是2011年下半年以來最大的單月環(huán)比增幅，但其上升的主要原因是11月市場成交過于低迷。此外，北京、深圳、杭州等重點(diǎn)城市12月成交量環(huán)比增幅都超過六成。然而，對比2009年和2010年四季度成交量環(huán)比三季度分別增加一成和四成，2011年四季度成交量不升反降，成為近幾年來表現(xiàn)最差的四季度。

進(jìn)入2012年，樓市成交依舊慘淡 。 根 據(jù) 中 國 指 數(shù) 研 究 院 最 新 統(tǒng)計(jì)，上周(1月9日至15日)監(jiān)測的40個(gè)城市中，32個(gè)城市樓市周均成交量同比下降，18個(gè)城市成交量降幅在50%以上，其中溫州同比降幅達(dá)74.16%。

楊紅旭介紹說，從歷史數(shù)據(jù)上看，2011年商品房市場明顯降溫，銷售面積同比增幅明顯下滑，遠(yuǎn)低于近十年的平均增幅。

銷售放緩的同時(shí)，庫存在逐月攀升。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年12月，上海、廣州、南京和青島等城市的新房可售面積與2011年1月相比增幅均在五成以上，北京和深圳庫存增幅分別為28%和7%。

進(jìn)入2011年四季度以來，標(biāo)桿房企在各地的促銷力度加大，降價(jià)樓盤迅速增多，促銷方式更加多樣化，降價(jià)幅度亦明顯大于前期。但開發(fā)商銷售策略的調(diào)整并未拉動銷售額顯著回升，11月份和12月份標(biāo)桿房企的銷售額分別僅為全年均值的75%和89%。整個(gè)四季度標(biāo)桿房企的銷售額僅占2011年全年銷售額的22%，為全年最低的一個(gè)季度。銷售乏力使得標(biāo)桿房企庫存壓力陡增，截至2011年12月底，中原地產(chǎn)監(jiān)測到的標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目庫存量比2011年5月底增加約7成。

中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵認(rèn)為，受市場大勢影響，2011年全年標(biāo)桿房企的發(fā)展速度有所放緩。一方面，從銷售規(guī)模的增長情況來看，十大標(biāo)桿房企的總銷售額同比增長12%，較2010年下降約30個(gè)百分點(diǎn)；另一方面，從開發(fā)商完成年度銷售計(jì)劃的情況來看，僅有恒大、華潤、中海、保利4家房企完成年度銷售任務(wù)，而2010年則 有8家 房 企 完 成 了 年 度 銷 售 任務(wù)。

趨勢

樓市下行幅度將加大

房價(jià)快速上漲勢頭得到遏制的同時(shí)，市場寒冬并未終結(jié)。專家認(rèn)為，在“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”的主基調(diào)下，限購等調(diào)控政策仍將持 續(xù) ， 樓 市 下 行 幅 度 將 進(jìn) 一 步 加深，而開發(fā)商則將面臨更大壓力。

住建部政策研究中心副主任王玨林接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，2011年房地產(chǎn)市場逐步回歸理性，主要還是調(diào)控政策產(chǎn)生了作用。2012年調(diào)控仍將持續(xù)，基 調(diào) 不 會 發(fā) 生 變 化 。 在 王 玨 林 看來，2012年的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向，在保持基調(diào)不變的情況下，不排除對限貸政策微調(diào)的可能，但限購等政策不太可能放松，因?yàn)楝F(xiàn)在條件不具備，“只可能增加而不會減少限購的范圍”。

王玨林認(rèn)為，在政策將保持穩(wěn)定性的預(yù)期明確以后，觀望情緒將逐漸減少，2012年整個(gè)房地產(chǎn)市場的形勢與2011年不會有太明顯的差異。

對于未來的市場走勢，短期來看，劉淵認(rèn)為，考慮到2012年前10天的市場低迷表現(xiàn)，結(jié)合春節(jié)假期因素，1月主要城市一手住宅的成交量仍將保持低位。2月作為春節(jié)后的第一個(gè)自然月，開發(fā)商或?qū)⒓涌焱票P步伐，在這個(gè)階段如果成交量仍持續(xù)低迷，或?qū)⒂懈�多的開發(fā) 商 加 入 降 價(jià) 陣 營 。 未 來 一 段 時(shí)間，土地市場或?qū)⒊蔀橐淮罂袋c(diǎn)，土地成交價(jià)格若有實(shí)質(zhì)下降，將帶動住宅銷售市場價(jià)格繼續(xù)下降。

就2012年全年而言，楊紅旭預(yù)測，當(dāng)前的樓市環(huán)境更像2008年8月(下跌后持續(xù)至2009年2月)，而非2011年6月。預(yù)期未來半年左右，全國房價(jià)將總體上保持環(huán)比下跌狀態(tài)，2012年下半年趨于筑底、企穩(wěn)，四季度可能逆轉(zhuǎn)為上漲。

北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪 時(shí) 表 示 ， 目 前 來 看 拐 點(diǎn) 已 經(jīng) 出現(xiàn)，預(yù)期在6至12個(gè)月內(nèi)房價(jià)還有可能有10%至20%的下調(diào)。而且一線城市對全國的示范作用非常大，不僅在政策執(zhí)行力度上，在房價(jià)下調(diào)過程中也會明顯影響全國。預(yù)計(jì)2012年全國樓市成交量繼續(xù)延續(xù)2011年四季度的下降趨勢。

對于房企資金狀況，楊紅旭預(yù)計(jì)，2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源將繼續(xù)惡化，預(yù)計(jì)全年增速為8%。一方面，房企的融資環(huán)境難以全面向好；另一方面，房企的資金回籠仍將艱難。此外，外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場持悲觀態(tài)度，難以大幅增加投資。