嘉賓沈文星：中成房業(yè)事業(yè)發(fā)展中心總監(jiān)

2011年已經(jīng)過(guò)去，對(duì)于成都樓市而言，這是一個(gè)不平靜的年份：伴隨年初“新國(guó)八條”的頒布，成都限購(gòu)令也相繼出臺(tái)，成都樓市從此開(kāi)始了一場(chǎng)安靜的長(zhǎng)期的“革命”。在這一年，樓市成交在經(jīng)歷了兩年的瘋狂期后，開(kāi)始走向暗淡，市場(chǎng)下行信號(hào)頻傳，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)，與之相伴的，銀行信貸收緊，房貸利率上調(diào)，政策也大力擠壓房?jī)r(jià)中的泡沫……而今，樓市最熱門的話題除了銀行信貸、房貸利率、保障房、公積金、房產(chǎn)稅、限購(gòu)令，對(duì)于2012房?jī)r(jià)的走勢(shì)也是大家最關(guān)注的一個(gè)話題。那2012年樓市將會(huì)有何變化?房?jī)r(jià)又將如何波動(dòng)呢?針對(duì)這些問(wèn)題，大成房產(chǎn)邀請(qǐng)了中成房業(yè)事業(yè)發(fā)展中心總監(jiān) 沈文星暢談2012年樓市。

大成房產(chǎn)：今年年初，新國(guó)八條落地，中成房業(yè)對(duì)樓市一直都有深入的研究分析，請(qǐng)問(wèn)，在今后樓市走勢(shì)將會(huì)如何呢?

沈文星：2011年1月26日“新國(guó)八條”出臺(tái)后，我們依據(jù)對(duì)政策的解讀分析和全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求趨勢(shì)、消費(fèi)心理等情況，認(rèn)為當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快又好發(fā)展的同時(shí)，市場(chǎng)上過(guò)剩的流動(dòng)資本將逐步得到控制和消化，通脹預(yù)期也會(huì)逐步減弱，當(dāng)這些導(dǎo)致目前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的宏觀因素回歸正常之后，在國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展制度建設(shè)和針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策經(jīng)過(guò)1-2年的累積效應(yīng)作用下，我國(guó)接下來(lái)1-3年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境、發(fā)展模式和消費(fèi)理念都將發(fā)生根本性改變，將由現(xiàn)在偏熱的狀態(tài)進(jìn)入偏冷的調(diào)整期。

屆時(shí)市場(chǎng)供給(含商品房和保障性住房)在政府和政策累積作用下不斷增加，而同期需求量先在政策作用下繼續(xù)萎縮，而后期一旦市場(chǎng)風(fēng)格逆轉(zhuǎn)，即使政策放松后需求也恐難出現(xiàn)持續(xù)性大幅度反彈，在此背景下，房?jī)r(jià)補(bǔ)跌將順理成章，至于幅度和持續(xù)時(shí)間則需要看新的供求趨于平衡達(dá)成了。如今，一年已經(jīng)過(guò)去，成都樓市乃至全國(guó)樓市的發(fā)展變化基本符合我們的預(yù)期，房?jī)r(jià)漸漸回歸理性，樓市的泡沫將被逐步擠出。但整體來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)還未完全成熟，行政作用對(duì)樓市的干預(yù)很大。

大成房產(chǎn)：第三輪調(diào)控對(duì)成都市場(chǎng)又造成了何種影響?從住宅、商業(yè)、寫字樓三個(gè)方面來(lái)看。

沈文星：2011年初，我們?cè)�做一個(gè)全年性分析，預(yù)測(cè)2011年成都樓市整體供給會(huì)持續(xù)增加，銷售量1-2月份估計(jì)會(huì)出現(xiàn)恐慌性消費(fèi)，2月單月成交沖高達(dá)304萬(wàn)平米，之后樓市成交持續(xù)下跌，并在低位徘徊;3-6月份估計(jì)會(huì)因一個(gè)短期觀望而下降，房?jī)r(jià)又會(huì)進(jìn)入高位博弈期;7-10月份需求量短期觸底后可能環(huán)比小幅回升，同比除5-6月份因去年基數(shù)較小可能變動(dòng)不大外則基本呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，期間房?jī)r(jià)應(yīng)整體堅(jiān)挺，只會(huì)有小幅波動(dòng);進(jìn)入年底則難現(xiàn)前兩年的豹尾行情，且極有可能從11-12月份開(kāi)始價(jià)量都邁入下降通道中，若此則2012年就會(huì)是市場(chǎng)考驗(yàn)最大的一年。以成都為例，成都“限購(gòu)”政策出臺(tái)前后的1-2月份的確出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房，房?jī)r(jià)也經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)三個(gè)季度的堅(jiān)挺后在10月秋交會(huì)后出現(xiàn)較大范圍、較大幅度的下跌。從目前已掌握的市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年全年樓市的發(fā)展基本上和我們預(yù)估的一致。

大成房產(chǎn)：2011年成都樓市總結(jié)與2012年走勢(shì)預(yù)判。

沈文星：總體特征表現(xiàn)為：市場(chǎng)冷熱不均，住宅整體下跌，剛需勉力支撐，商業(yè)(商鋪、寫字樓)瘋狂趕頂。

2011年1-11月份，成都住宅成交量?jī)H為1931萬(wàn)平米，整體下滑13.3%;別墅等高端住宅同樣大幅下降35%，城市高層豪宅新增銷售率不足30%;唯有滿足剛需的中小戶型還能勉強(qiáng)走量，70-90㎡區(qū)間戶型占整個(gè)住宅的52.7%，像位于三圣鄉(xiāng)的鑫苑名家項(xiàng)目今年前11月就銷售了1000多套，成交套數(shù)位居成都單盤排名前7位。另外，商鋪和寫字樓繼續(xù)上演最后的瘋狂，商鋪量雖跌，價(jià)依然很高;寫字樓成交量一枝獨(dú)秀，同比增長(zhǎng)50%，但商鋪和寫字樓存量房分別高達(dá)492萬(wàn)平米和307萬(wàn)平米，足可供未來(lái)32個(gè)月和22個(gè)月銷售，供銷比分別高達(dá)1.65和1.79，比住宅壓力還大，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)停止了上漲，一些開(kāi)發(fā)商也在加快出貨和調(diào)價(jià)促銷，趕頂?shù)囊馕逗軡�，拐點(diǎn)也即將出現(xiàn)。房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)三個(gè)季度的博弈后終于低下高昂的頭，10月房交會(huì)后降價(jià)趨勢(shì)形成。目前市場(chǎng)上大多數(shù)項(xiàng)目有10-20%降幅，表現(xiàn)為特價(jià)房或新推房源低價(jià)入市。且眾多大牌開(kāi)發(fā)商成了急先鋒，降得最狠，跑得更快，據(jù)說(shuō)龍湖北城天街洋房打出最低6折的優(yōu)惠，藍(lán)光也有項(xiàng)目推出7.5折。

對(duì)于明年的成都樓市，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控政策不放松和整個(gè)市場(chǎng)氛圍趨冷的背景下，我們預(yù)判成都樓市將按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行，以補(bǔ)跌2007年后未走完的下降通道。

針對(duì)此，我有三點(diǎn)看法。第一，下行趨勢(shì)已成，短期難以逆轉(zhuǎn)，接下來(lái)1-2年的低迷期不可避免(除非宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)大問(wèn)題，國(guó)家再度出手救市);第二，期待政策松綁后市場(chǎng)再度大幅反彈的希望終將落空，因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期已經(jīng)看空(2011.12.23央行發(fā)布四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告，結(jié)果顯示房地產(chǎn)不再是居民投資首選，對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期出現(xiàn)大幅回落，有66.2%的居民預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下降或不變)，宏觀政策也不可能性再像2009年那樣強(qiáng)力扶持，政策松綁后最多有個(gè)小反彈;第三，只有靜待市場(chǎng)觸底后逐步復(fù)蘇，而這需要較長(zhǎng)時(shí)間，這可從1993年那輪調(diào)整后的走勢(shì)得到一些啟示，復(fù)蘇預(yù)計(jì)將是2013年以后的事情了。