嘉賓沈文星：中成房業(yè)事業(yè)發(fā)展中心總監(jiān)

2011年已經(jīng)過去，對于成都樓市而言，這是一個不平靜的年份：伴隨年初“新國八條”的頒布，成都限購令也相繼出臺，成都樓市從此開始了一場安靜的長期的“革命”。在這一年，樓市成交在經(jīng)歷了兩年的瘋狂期后，開始走向暗淡，市場下行信號頻傳，房價開始出現(xiàn)下調(diào)趨勢，與之相伴的，銀行信貸收緊，房貸利率上調(diào)，政策也大力擠壓房價中的泡沫……而今，樓市最熱門的話題除了銀行信貸、房貸利率、保障房、公積金、房產(chǎn)稅、限購令，對于2012房價的走勢也是大家最關(guān)注的一個話題。那2012年樓市將會有何變化?房價又將如何波動呢?針對這些問題，大成房產(chǎn)邀請了中成房業(yè)事業(yè)發(fā)展中心總監(jiān) 沈文星暢談2012年樓市。

大成房產(chǎn)：今年年初，新國八條落地，中成房業(yè)對樓市一直都有深入的研究分析，請問，在今后樓市走勢將會如何呢?

沈文星：2011年1月26日“新國八條”出臺后，我們依據(jù)對政策的解讀分析和全國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景、成都房地產(chǎn)市場整體供求趨勢、消費(fèi)心理等情況，認(rèn)為當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快又好發(fā)展的同時，市場上過剩的流動資本將逐步得到控制和消化，通脹預(yù)期也會逐步減弱，當(dāng)這些導(dǎo)致目前房價持續(xù)上漲的宏觀因素回歸正常之后，在國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展制度建設(shè)和針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策經(jīng)過1-2年的累積效應(yīng)作用下，我國接下來1-3年的房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境、發(fā)展模式和消費(fèi)理念都將發(fā)生根本性改變，將由現(xiàn)在偏熱的狀態(tài)進(jìn)入偏冷的調(diào)整期。

屆時市場供給(含商品房和保障性住房)在政府和政策累積作用下不斷增加，而同期需求量先在政策作用下繼續(xù)萎縮，而后期一旦市場風(fēng)格逆轉(zhuǎn)，即使政策放松后需求也恐難出現(xiàn)持續(xù)性大幅度反彈，在此背景下，房價補(bǔ)跌將順理成章，至于幅度和持續(xù)時間則需要看新的供求趨于平衡達(dá)成了。如今，一年已經(jīng)過去，成都樓市乃至全國樓市的發(fā)展變化基本符合我們的預(yù)期，房價漸漸回歸理性，樓市的泡沫將被逐步擠出。但整體來看，目前國內(nèi)的市場還未完全成熟，行政作用對樓市的干預(yù)很大。

大成房產(chǎn)：第三輪調(diào)控對成都市場又造成了何種影響?從住宅、商業(yè)、寫字樓三個方面來看。

沈文星：2011年初，我們曾做一個全年性分析，預(yù)測2011年成都樓市整體供給會持續(xù)增加，銷售量1-2月份估計會出現(xiàn)恐慌性消費(fèi)，2月單月成交沖高達(dá)304萬平米，之后樓市成交持續(xù)下跌，并在低位徘徊;3-6月份估計會因一個短期觀望而下降，房價又會進(jìn)入高位博弈期;7-10月份需求量短期觸底后可能環(huán)比小幅回升，同比除5-6月份因去年基數(shù)較小可能變動不大外則基本呈現(xiàn)負(fù)增長，期間房價應(yīng)整體堅挺，只會有小幅波動;進(jìn)入年底則難現(xiàn)前兩年的豹尾行情，且極有可能從11-12月份開始價量都邁入下降通道中，若此則2012年就會是市場考驗最大的一年。以成都為例，成都“限購”政策出臺前后的1-2月份的確出現(xiàn)恐慌性購房，房價也經(jīng)過長達(dá)三個季度的堅挺后在10月秋交會后出現(xiàn)較大范圍、較大幅度的下跌。從目前已掌握的市場數(shù)據(jù)來看，2011年全年樓市的發(fā)展基本上和我們預(yù)估的一致。

大成房產(chǎn)：2011年成都樓市總結(jié)與2012年走勢預(yù)判。

沈文星：總體特征表現(xiàn)為：市場冷熱不均，住宅整體下跌，剛需勉力支撐，商業(yè)(商鋪、寫字樓)瘋狂趕頂。

2011年1-11月份，成都住宅成交量僅為1931萬平米，整體下滑13.3%;別墅等高端住宅同樣大幅下降35%，城市高層豪宅新增銷售率不足30%;唯有滿足剛需的中小戶型還能勉強(qiáng)走量，70-90㎡區(qū)間戶型占整個住宅的52.7%，像位于三圣鄉(xiāng)的鑫苑名家項目今年前11月就銷售了1000多套，成交套數(shù)位居成都單盤排名前7位。另外，商鋪和寫字樓繼續(xù)上演最后的瘋狂，商鋪量雖跌，價依然很高;寫字樓成交量一枝獨秀，同比增長50%，但商鋪和寫字樓存量房分別高達(dá)492萬平米和307萬平米，足可供未來32個月和22個月銷售，供銷比分別高達(dá)1.65和1.79，比住宅壓力還大，目前房價已經(jīng)停止了上漲，一些開發(fā)商也在加快出貨和調(diào)價促銷，趕頂?shù)囊馕逗軡猓�拐點也即將出現(xiàn)。房價經(jīng)過三個季度的博弈后終于低下高昂的頭，10月房交會后降價趨勢形成。目前市場上大多數(shù)項目有10-20%降幅，表現(xiàn)為特價房或新推房源低價入市。且眾多大牌開發(fā)商成了急先鋒，降得最狠，跑得更快，據(jù)說龍湖北城天街洋房打出最低6折的優(yōu)惠，藍(lán)光也有項目推出7.5折。

對于明年的成都樓市，2012年房地產(chǎn)市場在調(diào)控政策不放松和整個市場氛圍趨冷的背景下，我們預(yù)判成都樓市將按照市場規(guī)律運(yùn)行，以補(bǔ)跌2007年后未走完的下降通道。

針對此，我有三點看法。第一，下行趨勢已成，短期難以逆轉(zhuǎn)，接下來1-2年的低迷期不可避免(除非宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)大問題，國家再度出手救市);第二，期待政策松綁后市場再度大幅反彈的希望終將落空，因為市場預(yù)期已經(jīng)看空(2011.12.23央行發(fā)布四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告，結(jié)果顯示房地產(chǎn)不再是居民投資首選，對房價上漲預(yù)期出現(xiàn)大幅回落，有66.2%的居民預(yù)期房價會下降或不變)，宏觀政策也不可能性再像2009年那樣強(qiáng)力扶持，政策松綁后最多有個小反彈;第三，只有靜待市場觸底后逐步復(fù)蘇，而這需要較長時間，這可從1993年那輪調(diào)整后的走勢得到一些啟示，復(fù)蘇預(yù)計將是2013年以后的事情了。