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      房企飄紅業(yè)績背后同感寒流 樓市2012還沒到底

      作者:劉瑞國 來源:成都商報 更新時間:2012年03月20日 【字體:

      全國各地成交量反彈的小陽春,并沒有改變?nèi)f科2011年年報主題詞———冬天。“這是一個似曾相識的冬天。”在萬科一年一度致股東的一封信里,萬科的開頭是這樣的。

      近日,萬科、龍湖、恒大、合景泰富、佳兆業(yè)、中海、雅居樂、華潤等龍頭企業(yè)的企業(yè)年報相繼公布,在飄紅的業(yè)績捷報的背后,是目前高壓的房地產(chǎn)調(diào)控政策下很多企業(yè)對2012年的共識———過冬。

      國金證券分析師林峰接受成都商報記者采訪時表示,通過對各大房地產(chǎn)年報的數(shù)據(jù)分析看,2011年房地產(chǎn)企業(yè)基本上全部完成了全年銷售目標,很多還超額完成,但那也許是輝煌的頂峰———2011年的房地產(chǎn)業(yè)績,有可能成為歷史上的業(yè)績高點,而業(yè)績拐點會在2012年出現(xiàn)。目前,部分企業(yè)的應(yīng)收賬款出現(xiàn)了減少,而2012年1~2月的銷售額已出現(xiàn)了同比下滑的趨勢,都是最好的證明。加上融資難度越來越大,2012,考驗剛剛開始。

      成交低迷,庫存達歷史最高水平,賣完需要一年半

      在萬科年報媒體公布會現(xiàn)場,萬科董事會秘書譚華杰披露了萬科統(tǒng)計的全國住房存量數(shù)據(jù):全國14個主要城市住宅成交面積在2011年下降19%,成交金額下降17%。成交相對比較低迷,但14個主要城市去年供應(yīng)量卻保持在高位,導致庫存出現(xiàn)大幅積累,從2011年年初到年底14個主要城市庫存水平上升70%,2012年1月份,14城市庫存規(guī)模達到1.12億平方米,在萬科提供給成都商報的媒體公布會實錄中,譚華杰坦承:這是歷史最高水平。上一個存量高點出現(xiàn)在2008年年底。而消化這些存量庫存去化周期達到20.3個月,也是2008年金融危機以來最長的庫存去化周期。

      在華潤置地于香港召開的2011年全年業(yè)績發(fā)布會上,華潤置地主席王印表示,華潤置地的數(shù)據(jù)顯示,華潤置地2011年總的可售資源是500億元,實際賣了359億元,沒有賣掉的100多億元全都是現(xiàn)房。

      而龍湖公布的數(shù)據(jù)顯示,龍湖整體的準備銷售的貨源為326.76萬平米,其中34%在環(huán)渤海,32%在長三角,另外有34%在西部地區(qū)。據(jù)介紹,低密度的獨立住宅將占比33%,花園洋房占13%,高層公寓占28%,商業(yè)立項的小戶型SOHO占7%,可售的零售型商業(yè)占了15%,另有4%的車庫。

      住宅風險大,商租成重點 2012商鋪供應(yīng)量將加大

      華潤的年報數(shù)據(jù)顯示,華潤的租金增長非常強勁。2012年,租金收入預(yù)算會從2011年的32億元增長到38億元。2012年華潤在全國有2個萬象城會開業(yè),5月份是成都的萬象城,9月份是南寧的萬象城,目前,這兩個項目出租情況都很好,出租率分別達到97%以及98%以上。

      對于商業(yè)地產(chǎn),龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍表示,龍湖計劃用10~15年的時間,使商業(yè)租賃的利潤占比由目前的4.4%進一步提升到30%,而2011年龍湖的商業(yè)租金收入漲了40%,龍湖計劃未來三四年每年都新開一個SHOPPING MALL,這部分租金的增長能夠確保在25%-30%的水平。爭取讓租金利潤占比達到30%。據(jù)悉,目前,龍湖2003年開業(yè)的重慶北城天街已經(jīng)成為全國盈利能力強的明星商業(yè)地產(chǎn),它去年平均客流量達到15萬人,規(guī)模12萬平方米,這個比例已經(jīng)大大超過了國際上很多客流的上限。僅重慶北城天街全年的銷售額達到30億元,去年實現(xiàn)租金2.5億元。據(jù)透露,目前,龍湖新開工的面積會爭取保留12%的比例留作商業(yè)。

      高利潤讓位快賣房快周轉(zhuǎn) 新樓盤定價將更合理

      而在眾多龍頭上市房企的溝通會上,提高周轉(zhuǎn)率已經(jīng)成為一個主題詞,龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍多次表示,高周轉(zhuǎn)還是我們未來持續(xù)的策略。

      而快賣房這些企業(yè)的戰(zhàn)略也體現(xiàn)到了成都市場,在今年年初,中海在成都先后推出中海錦城6188元/平方米的銷售起價,當日銷售630套,而最近中海再次推出高端城南一號低于1萬元/平方米的起價。龍湖地產(chǎn)在去年7月,發(fā)起搶收華東戰(zhàn)略,降價促銷回款數(shù)十億元;2011年年底至今年年初,龍湖在北京的項目時代天街推出“微利”房源,低至11800元/平方米。在成都市場,龍湖悠山郡的部分房源的銷售實得單價甚至低于7000元/平方米。據(jù)龍湖提供給成都商報記者的數(shù)據(jù),今年開年以來龍湖在2月18~19日實現(xiàn)了銷售過十億元的“十億周末”, 3月10~11日也出現(xiàn)了“十億周末”。

      萬科總裁郁亮的觀點是:調(diào)控背景下,囤地捂盤模式已經(jīng)過時了。不管過去從事什么類型的(包括做高端為主的)發(fā)展商,目前都在強調(diào)快速周轉(zhuǎn)。“房地產(chǎn)進入下半場之后,只有那些資金快速周轉(zhuǎn)、不囤地、不捂盤的企業(yè)才有可能勝出。”他說。

      郁亮特別強調(diào)的另一點是“積極定價”———這與華潤置地主席王印的觀點不謀而合。萬科和華潤的價格,盡量透過新樓盤的積極定價來實現(xiàn),而不是通過降價,王印表示,華潤主要以新開盤項目來應(yīng)對市場,這些項目價格定得比較低,不會像老樓盤降價那樣對老業(yè)主造成較大傷害。

      相對于積極賣房來說,萬科公布的今年2月份簡報則披露了這樣一個事實:萬科2月沒有新增項目。2月零拿地的情況同樣出現(xiàn)在龍湖、金地等一線地產(chǎn)商身上。“萬科的第一任務(wù)還是多賣房,萬科目前的土地也夠兩三年開發(fā)的,所以萬科并不急于拿地。”郁亮說。

      緊抓剛需“救命稻草” 中小戶型將成2012市場主力

      華潤置地主席王印透露,大約兩年前,華潤置地已經(jīng)調(diào)整了產(chǎn)品策略,更多是做一些小戶型,針對自住型客戶,F(xiàn)在華潤小戶型的面積已經(jīng)占到整個住宅銷售的80%。另一方面,華潤主動控制高端項目的比重,該類項目占比不超過20%。

      而萬科的年報數(shù)據(jù)顯示,在2011年從賣出去的房子結(jié)構(gòu)來看, 90平米以下戶型繼續(xù)保持52%的高水平,144平米以下戶型占比88%。

      而龍湖也將剛需和首次置業(yè)客戶列為第一產(chǎn)品線,據(jù)龍湖專業(yè)財務(wù)官韋華寧介紹,在剛需產(chǎn)品線,目前龍湖“紫都”系列將主要提供定價在5000-8000元/平方米的產(chǎn)品,鑒于在重慶的成功操作經(jīng)驗,且不低的利潤水平,下一步將會在全國進一步推廣。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      優(yōu)品美地 3500 甲子路
      潤洲·華府 3260 大邑大道
      邑都上城 3200 大邑大道
      中鐵金山 3600 大邑大道
      凱蒂·凱旋城 3700 內(nèi)蒙古大道
      春天國際 3500 大邑大道
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