全國各地成交量反彈的小陽春，并沒有改變?nèi)f科2011年年報主題詞———冬天。“這是一個似曾相識的冬天。”在萬科一年一度致股東的一封信里，萬科的開頭是這樣的。

近日，萬科、龍湖、恒大、合景泰富、佳兆業(yè)、中海、雅居樂、華潤等龍頭企業(yè)的企業(yè)年報相繼公布，在飄紅的業(yè)績捷報的背后，是目前高壓的房地產(chǎn)調(diào)控政策下很多企業(yè)對2012年的共識———過冬。

國金證券分析師林峰接受成都商報記者采訪時表示，通過對各大房地產(chǎn)年報的數(shù)據(jù)分析看，2011年房地產(chǎn)企業(yè)基本上全部完成了全年銷售目標，很多還超額完成，但那也許是輝煌的頂峰———2011年的房地產(chǎn)業(yè)績，有可能成為歷史上的業(yè)績高點，而業(yè)績拐點會在2012年出現(xiàn)。目前，部分企業(yè)的應(yīng)收賬款出現(xiàn)了減少，而2012年1～2月的銷售額已出現(xiàn)了同比下滑的趨勢，都是最好的證明。加上融資難度越來越大，2012，考驗剛剛開始。

成交低迷，庫存達歷史最高水平，賣完需要一年半

在萬科年報媒體公布會現(xiàn)場，萬科董事會秘書譚華杰披露了萬科統(tǒng)計的全國住房存量數(shù)據(jù)：全國14個主要城市住宅成交面積在2011年下降19%，成交金額下降17%。成交相對比較低迷，但14個主要城市去年供應(yīng)量卻保持在高位，導致庫存出現(xiàn)大幅積累，從2011年年初到年底14個主要城市庫存水平上升70%，2012年1月份，14城市庫存規(guī)模達到1.12億平方米，在萬科提供給成都商報的媒體公布會實錄中，譚華杰坦承：這是歷史最高水平。上一個存量高點出現(xiàn)在2008年年底。而消化這些存量庫存去化周期達到20.3個月，也是2008年金融危機以來最長的庫存去化周期。

在華潤置地于香港召開的2011年全年業(yè)績發(fā)布會上，華潤置地主席王印表示，華潤置地的數(shù)據(jù)顯示，華潤置地2011年總的可售資源是500億元，實際賣了359億元，沒有賣掉的100多億元全都是現(xiàn)房。

而龍湖公布的數(shù)據(jù)顯示，龍湖整體的準備銷售的貨源為326.76萬平米，其中34%在環(huán)渤海，32%在長三角，另外有34%在西部地區(qū)。據(jù)介紹，低密度的獨立住宅將占比33%，花園洋房占13%，高層公寓占28%，商業(yè)立項的小戶型SOHO占7%，可售的零售型商業(yè)占了15%，另有4%的車庫。

住宅風險大，商租成重點 2012商鋪供應(yīng)量將加大

華潤的年報數(shù)據(jù)顯示，華潤的租金增長非常強勁。2012年，租金收入預(yù)算會從2011年的32億元增長到38億元。2012年華潤在全國有2個萬象城會開業(yè)，5月份是成都的萬象城，9月份是南寧的萬象城，目前，這兩個項目出租情況都很好，出租率分別達到97%以及98%以上。

對于商業(yè)地產(chǎn)，龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍表示，龍湖計劃用10～15年的時間，使商業(yè)租賃的利潤占比由目前的4.4%進一步提升到30%，而2011年龍湖的商業(yè)租金收入漲了40%，龍湖計劃未來三四年每年都新開一個SHOPPING MALL，這部分租金的增長能夠確保在25%-30%的水平。爭取讓租金利潤占比達到30%。據(jù)悉，目前，龍湖2003年開業(yè)的重慶北城天街已經(jīng)成為全國盈利能力強的明星商業(yè)地產(chǎn)，它去年平均客流量達到15萬人，規(guī)模12萬平方米，這個比例已經(jīng)大大超過了國際上很多客流的上限。僅重慶北城天街全年的銷售額達到30億元，去年實現(xiàn)租金2.5億元。據(jù)透露，目前，龍湖新開工的面積會爭取保留12%的比例留作商業(yè)。

高利潤讓位快賣房快周轉(zhuǎn) 新樓盤定價將更合理

而在眾多龍頭上市房企的溝通會上，提高周轉(zhuǎn)率已經(jīng)成為一個主題詞，龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍多次表示，高周轉(zhuǎn)還是我們未來持續(xù)的策略。

而快賣房這些企業(yè)的戰(zhàn)略也體現(xiàn)到了成都市場，在今年年初，中海在成都先后推出中海錦城6188元/平方米的銷售起價，當日銷售630套，而最近中海再次推出高端城南一號低于1萬元/平方米的起價。龍湖地產(chǎn)在去年7月，發(fā)起搶收華東戰(zhàn)略，降價促銷回款數(shù)十億元；2011年年底至今年年初，龍湖在北京的項目時代天街推出“微利”房源，低至11800元/平方米。在成都市場，龍湖悠山郡的部分房源的銷售實得單價甚至低于7000元/平方米。據(jù)龍湖提供給成都商報記者的數(shù)據(jù)，今年開年以來龍湖在2月18~19日實現(xiàn)了銷售過十億元的“十億周末”， 3月10~11日也出現(xiàn)了“十億周末”。

萬科總裁郁亮的觀點是：調(diào)控背景下，囤地捂盤模式已經(jīng)過時了。不管過去從事什么類型的（包括做高端為主的）發(fā)展商，目前都在強調(diào)快速周轉(zhuǎn)。“房地產(chǎn)進入下半場之后，只有那些資金快速周轉(zhuǎn)、不囤地、不捂盤的企業(yè)才有可能勝出。”他說。

郁亮特別強調(diào)的另一點是“積極定價”———這與華潤置地主席王印的觀點不謀而合。萬科和華潤的價格，盡量透過新樓盤的積極定價來實現(xiàn)，而不是通過降價，王印表示，華潤主要以新開盤項目來應(yīng)對市場，這些項目價格定得比較低，不會像老樓盤降價那樣對老業(yè)主造成較大傷害。

相對于積極賣房來說，萬科公布的今年2月份簡報則披露了這樣一個事實：萬科2月沒有新增項目。2月零拿地的情況同樣出現(xiàn)在龍湖、金地等一線地產(chǎn)商身上。“萬科的第一任務(wù)還是多賣房，萬科目前的土地也夠兩三年開發(fā)的，所以萬科并不急于拿地。”郁亮說。

緊抓剛需“救命稻草” 中小戶型將成2012市場主力

華潤置地主席王印透露，大約兩年前，華潤置地已經(jīng)調(diào)整了產(chǎn)品策略，更多是做一些小戶型，針對自住型客戶�，F(xiàn)在華潤小戶型的面積已經(jīng)占到整個住宅銷售的80%。另一方面，華潤主動控制高端項目的比重，該類項目占比不超過20%。

而萬科的年報數(shù)據(jù)顯示，在2011年從賣出去的房子結(jié)構(gòu)來看， 90平米以下戶型繼續(xù)保持52%的高水平，144平米以下戶型占比88%。

而龍湖也將剛需和首次置業(yè)客戶列為第一產(chǎn)品線，據(jù)龍湖專業(yè)財務(wù)官韋華寧介紹，在剛需產(chǎn)品線，目前龍湖“紫都”系列將主要提供定價在5000-8000元/平方米的產(chǎn)品，鑒于在重慶的成功操作經(jīng)驗，且不低的利潤水平，下一步將會在全國進一步推廣。