隨著中央繼續(xù)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控和大規(guī)模建設(shè)保障性住房，樓市正逐步回歸理性。面對房地產(chǎn)行業(yè)“暴利時代”的終結(jié)，房產(chǎn)企業(yè)開始分化，小型企業(yè)逐步退出，大型品牌企業(yè)則著眼于商業(yè)等復(fù)合型地產(chǎn)。房企從住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)能否順利“越冬”？

樓市“暴利時代”終結(jié)

在日前于青島舉行的2012城市觀點(diǎn)論壇22日上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會代表、房地產(chǎn)行業(yè)專家和房地產(chǎn)企業(yè)代表等分析認(rèn)為，房價不斷上漲的樓市“高燒期”已經(jīng)過去，房地產(chǎn)行業(yè)正在走向常態(tài)化。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在論壇上說：“國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策堅(jiān)定不動搖，調(diào)控方向明確，那就是要抑制投機(jī)和投資性需求，另外，大量保障性住房能促使樓市向健康方向發(fā)展。在當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的‘暴利時代’已經(jīng)結(jié)束。”

中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮(微博)表示，中國房地產(chǎn)市場正在走向常態(tài)化。超低利率和寬松貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)享受較輕債務(wù)和財(cái)務(wù)成本壓力的時代已經(jīng)終結(jié)。“2011年至2015年，正常、溫和的通脹率就在每年3%至5%，而歐債危機(jī)等國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜化將使通脹壓力更大，預(yù)期的通脹壓力會使現(xiàn)在的貨幣政策更緊而不是更松。”他說。

陳淮表示，房地產(chǎn)市場依靠恐慌性、過度占有資源的需求，即“為賣而買”的時代結(jié)束了；房地產(chǎn)行業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)投資、無風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營和拿地就賺錢的時代結(jié)束了；房價不斷上漲的時代結(jié)束了。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年1月，全國70個大中城市房價環(huán)比全線停漲。2月份，70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市有4個。

樓市“寒冬”加速房企分化

從事房地產(chǎn)投資理財(cái)服務(wù)的高和投資董事長蘇鑫說，除房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致行業(yè)規(guī)則的改變外，保障性住房使房地產(chǎn)市場進(jìn)入了雙軌制。“以前我們熟悉的房地產(chǎn)市場沒有了，房地產(chǎn)將進(jìn)入震蕩加劇時代。”他說。

逐步回歸理性的中國樓市讓開發(fā)商感受到了“寒意”，房地產(chǎn)企業(yè)開始分化。“品牌企業(yè)開始走復(fù)合地產(chǎn)之路，因?yàn)樵�有的商品房不再受到地方政府支持，拿不到地。走�?fù)合地產(chǎn)之路，例如建設(shè)商業(yè)、旅游或養(yǎng)老地產(chǎn)等是發(fā)展趨勢。”蘇鑫說。

與會專家介紹，中型企業(yè)則開始走專業(yè)化道路，專注于提升自身產(chǎn)品品質(zhì)，例如質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)水平等，以提高行業(yè)競爭力；占房地產(chǎn)市場絕大多數(shù)的小型企業(yè)，尤其是2008年以后才進(jìn)入的、沒有積累的企業(yè)就將退出，轉(zhuǎn)作專業(yè)投資人。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來10年，全國開發(fā)商數(shù)量預(yù)計(jì)將會減少一半左右。

今年初，一些涉足房地產(chǎn)較晚的企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向礦業(yè)等領(lǐng)域投資。此外，一些非房地產(chǎn)主業(yè)的公司也在紛紛退出房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，2011年1月至12月上旬，非房地產(chǎn)主業(yè)公司房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易達(dá)238宗，總金額超過400億元。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)掀起了并購浪潮，一些中小企業(yè)都被吞沒。來自中原集團(tuán)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至12月上旬，房地產(chǎn)為主業(yè)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易達(dá)253宗，約為去年全年同業(yè)并購宗數(shù)的2倍，并購金額超過900億元。

商業(yè)地產(chǎn)能否成“越冬棉衣”？

陳淮表示，現(xiàn)在中國城市化率為51.27%，中國城市化還將有近20年的時間，中國房地產(chǎn)也還有20年的輝煌期。“20年的輝煌期不等于房價還將漲20年，回歸常態(tài)也不等于房價將直線下降。根據(jù)地域、時期和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同有漲有跌才是常態(tài)。”他說。

眾多開發(fā)商齊聚商業(yè)地產(chǎn)，有人甚至將調(diào)控政策時期的商業(yè)地產(chǎn)喻為“黃金(1663.20,0.80,0.05%)時代”�！�2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開發(fā)商都選擇加大對商業(yè)地產(chǎn)的投資比重。全球最大酒店業(yè)集團(tuán)之一的洲際集團(tuán)計(jì)劃在5年內(nèi)，將其設(shè)立于中國的酒店由170家增加至300家。這些項(xiàng)目的合作方包括了本土知名房地產(chǎn)發(fā)展商保利、萬達(dá)和世茂。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不像住宅項(xiàng)目那樣拿到地、蓋好房子就賺錢，回籠資金慢，風(fēng)險(xiǎn)大，而且要懂得后續(xù)經(jīng)營，住宅開發(fā)商應(yīng)該謹(jǐn)慎進(jìn)入。金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李占洪坦言：“不然會死得更快。”

從事商用房地產(chǎn)綜合服務(wù)的易城中國副總裁尹寶軍說，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目至少要培育3年至5年，風(fēng)險(xiǎn)壓力很大。例如，2008年金融危機(jī)，許多城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目都停工了，隨后寫字樓的租金達(dá)到最低點(diǎn)，但現(xiàn)在市場上的租金又翻了三倍，開發(fā)商進(jìn)入之前要掌握一定的資源。

海上嘉年華(青島)職業(yè)有限公司執(zhí)行總裁黃冠青認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是滿足一定區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求，但它所能覆蓋的區(qū)域有一定的范圍。最好能結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)，良性優(yōu)化組合住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為在二、三線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)建設(shè)住宅和商業(yè)綜合體項(xiàng)目有利于促使房價下跌。