“到目前為止，整層銷售已占整個(gè)項(xiàng)目總銷售的40%~50%！如果市場(chǎng)持續(xù)看好，這一比例或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。”近日，號(hào)稱“5A”甲級(jí)寫字樓的城市春天8號(hào)項(xiàng)目經(jīng)理孟亢偉向本網(wǎng)表示。然而除此之外，更有甚者，像棕櫚泉國(guó)際中心、中航國(guó)際廣場(chǎng)和東方希望中心等多個(gè)超大體量寫字樓高端項(xiàng)目全部是以整層起售的。

在本網(wǎng)所接觸到的上述項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，目前成都寫字樓市場(chǎng)向好，尤其是大客戶出于辦公環(huán)境等因素考慮更愿意整層購(gòu)買寫字樓，致使其日趨升溫。

對(duì)于上述行為，開發(fā)商的底氣或許正源于以下背景。據(jù)了解，繼2011年狂飆之后，今年成都商業(yè)地產(chǎn)再度發(fā)力，尤其是寫字樓業(yè)態(tài)格外火熱，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢(shì)頭。

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)姜煒向本網(wǎng)表示，高端寫字樓在原則上是不鼓勵(lì)整層銷售的，但是在一些城市，還不具備大規(guī)模持有高端寫字樓的能力， 整層銷售不失為一種保品質(zhì)的好方式，至少能過濾很多沒有實(shí)力的小業(yè)主，避免未來物業(yè)在運(yùn)營(yíng)階段出現(xiàn)混亂。

成都寫字樓市場(chǎng)向好極化明顯 高端項(xiàng)目整層銷售趨熱

繼2011年狂飆突進(jìn)之后，尤其在天府新區(qū)建設(shè)以及“北改”啟動(dòng)等利好因素的刺激下，今年成都商業(yè)地產(chǎn)再度發(fā)力，尤其是寫字樓業(yè)態(tài)格外火熱，呈現(xiàn)出供銷旺盛的勢(shì)頭。

相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2011年成都甲級(jí)寫字樓凈吸納面積約為42266.48平方米，而年底整體空置率同比下降逾8個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)?jù)悉，2012年成都將會(huì)有像華潤(rùn)翡翠廣場(chǎng)、明宇金融廣場(chǎng)等多個(gè)配置大體量高端寫字樓的綜合體項(xiàng)目入市出售。

日前，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)員、全經(jīng)聯(lián)常務(wù)理事和高級(jí)經(jīng)濟(jì)師楊廷文撰文分析認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)GDP增長(zhǎng)良好，商業(yè)地產(chǎn)未遭遇政策打壓以及市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)投資反彈加大等因素作用下，2012年將是商業(yè)地產(chǎn)投資的最佳選擇。

不僅如此，成都寫字樓租金“實(shí)實(shí)在在”的高回報(bào)率，也成為進(jìn)一步催火寫字樓市場(chǎng)的主要因素之一。

就在前不久，第一太平戴維斯發(fā)布的《2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2012年展望報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，成都寫字樓回報(bào)率連續(xù)三年超過8%，高于北京、上海、廣州和深圳，位居受監(jiān)測(cè)的全國(guó)五大城市之首。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，整個(gè)2012年成都寫字樓租金還將上漲0.5%。

此外，成都寫字樓市場(chǎng)極化明顯，促使高端寫字樓“趾高氣昂”。高力國(guó)際分析認(rèn)為，2011年成都寫字樓客戶普遍青睞于低端寫字樓，而新落成高端項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納度并不高，到2012年，“多個(gè)大體量頂級(jí)寫字樓將先后投運(yùn)，將進(jìn)一步推動(dòng)高端租戶群體對(duì)頂級(jí)辦公物業(yè)的追求”。

在上述幾大因素的作用下，開發(fā)商紛紛打出高端寫字樓整層出售牌，使成都市場(chǎng)再起波瀾。“到目前為止，整層銷售已占整個(gè)項(xiàng)目總銷售的40%~50%！如果市場(chǎng)持續(xù)看好，這一比例或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。”近日，號(hào)稱“5A”甲級(jí)寫字樓的城市春天8號(hào)項(xiàng)目經(jīng)理孟亢偉向本網(wǎng)表示。

據(jù)了解，除此之外，更有甚者，像棕櫚泉國(guó)際中心、中航國(guó)際廣場(chǎng)、東方希望中心和沙河中心等多個(gè)超大體量高端寫字樓項(xiàng)目，竟然全部是以整層起售的。

成都寫字樓整層銷售日益趨熱，也引起了業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。中潤(rùn)實(shí)業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)祁宏志認(rèn)為，整層出售能夠快速地回籠大筆資金，加速項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，也能吸引一些資金實(shí)力與品牌價(jià)值兼?zhèn)涞拇笃髽I(yè)入駐，通過低價(jià)整層出售樹立品牌形象，從而帶動(dòng)零散銷售。

欲吸納大企業(yè)形成品牌效應(yīng) 提振后期銷售加速回款

“整層起售大多出現(xiàn)在項(xiàng)目營(yíng)銷的早期階段，主要是為了吸引大品牌客戶，相當(dāng)于前期出讓部分收益進(jìn)行高端品牌營(yíng)銷。”同森集團(tuán)發(fā)展總監(jiān)馮玨表示。

當(dāng)前，成都高端寫字樓整層銷售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也正好印證了馮玨的上述分析。據(jù)本網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，像棕櫚泉國(guó)際中心、中航國(guó)際廣場(chǎng)、東方希望中心和沙河中心等多個(gè)超大體量高端寫字樓項(xiàng)目，都還處于整個(gè)項(xiàng)目的銷售早期。

例如，新會(huì)展片區(qū)的棕櫚泉國(guó)際中心項(xiàng)目，配置有號(hào)稱“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)超甲級(jí)”的寫字樓業(yè)態(tài)，總體量多達(dá)76000平方米，附有“整層起售”四個(gè)大字的條幅格外顯眼。該項(xiàng)目經(jīng)理表示，目前來購(gòu)買的寫字樓客戶均為人們所熟知的品牌企業(yè)，“有的大客戶還不止購(gòu)買一層，甚至多層”。

“這樣整層、整層的出售寫字樓，主要是為大企業(yè)提供好的辦公環(huán)境。如果大量散售，未來或?qū)⒂绊懙饺腭v大企業(yè)的辦公秩序等。” 該項(xiàng)目經(jīng)理如是說�，F(xiàn)實(shí)地，在城南CBD核心區(qū)域，未來或?qū)⑽�引更多�?shí)力企業(yè)，而其對(duì)大體量高端寫字樓的需求也更為龐大。

此外，在中航國(guó)際廣場(chǎng)以及與之僅一路之隔的東方希望中心等多個(gè)高端寫字樓項(xiàng)目，其售樓部相關(guān)負(fù)責(zé)人也均表示，整售主要還是為大企業(yè)打造優(yōu)良的辦公環(huán)境而制定的。

據(jù)了解，中航國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓總體量就達(dá)16.7萬(wàn)平方米，東方希望中心純寫字樓項(xiàng)目更是超過25.6萬(wàn)平方米，而除此之外，該區(qū)域還云集了諸如奧克斯廣場(chǎng)、中海國(guó)際中心以及合景泰富譽(yù)峰等體量相當(dāng)可觀的寫字樓項(xiàng)目。

不過，對(duì)于開發(fā)商主打?qū)懽謽钦麑悠鹗叟频男袨�，馮玨認(rèn)為，“那也只是開發(fā)商的一個(gè)營(yíng)銷概念，前期拿它作為由頭吸引大客戶，等到大客戶落定或外立面呈現(xiàn)時(shí)，就依靠外形和入駐品牌，拉高價(jià)格，開零銷售，以改善項(xiàng)目整體利潤(rùn)”。

祁宏志也表達(dá)了相似觀點(diǎn)，他認(rèn)為，“可能影響房企的是，整層出售給投資商的價(jià)格肯定很低，企業(yè)要損失不少利益，但這樣能樹立品牌形象，最終能帶動(dòng)零散銷售”。

上海同策房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張宏偉進(jìn)一步分析表示，“整售一般都是大企業(yè)買來自用或投資的，但是這絕不是簡(jiǎn)單的交易行為。如果大宗購(gòu)買，將有可能涉及到銀行融資，甚至涉及企業(yè)內(nèi)部股權(quán)并購(gòu)，或者房地產(chǎn)信托等資本運(yùn)作，最終就是讓投資客覺得基本上不怎么花錢，可以輕松買到寫字樓”。

在四川嘉盛地產(chǎn)董事長(zhǎng)樊義波看來，高端寫字樓在整售中格外復(fù)雜，也確實(shí)存在不少潛規(guī)則，其中不排除開發(fā)商、投資商與銀行等多方利益的合謀與博弈，而對(duì)于體量相對(duì)較小的高端寫字樓整售，尤其在后期運(yùn)營(yíng)中需要考慮如何改進(jìn)相關(guān)配套規(guī)劃等問題。