樓市調(diào)控十字路口，下半年何去何從……

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溫家寶：決不能讓房?jī)r(jià)反彈

中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理溫家寶7日在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策。

溫家寶說(shuō)，經(jīng)過(guò)多年艱苦不懈的努力，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了一定成效。值得注意的是，二季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)出現(xiàn)環(huán)比微升，6月份一些城市新建住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息比較混亂，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期出現(xiàn)一些變化，群眾普遍擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈。

溫家寶強(qiáng)調(diào)，進(jìn)一步做好調(diào)控工作，要把握好以下幾個(gè)方面：一要繼續(xù)堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，防止變相放松購(gòu)房政策，防止不實(shí)信息炒作誤導(dǎo)。要把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策。要毫不動(dòng)搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控工作，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，決不能讓房?jī)r(jià)反彈，造成功虧一簣。二要采取有效措施，積極引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加普通商品房供給，滿足合理的自住性需求。三要繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，盡快形成有效供給。

據(jù)新華社

溫總理半年五論房?jī)r(jià)

1月31日

在國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議講話中提出，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸

2月初

回應(yīng)民眾關(guān)切，談及房?jī)r(jià)

3月5日

在政府工作報(bào)告中，再論房?jī)r(jià)

3月14日

十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議閉幕后，回答記者提問(wèn)時(shí)稱，中國(guó)房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位

7月7日

在江蘇常州調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，要防止變相放松購(gòu)房政策，決不能讓房?jī)r(jià)反彈

樓市現(xiàn)象

北京、上海、廣州、深圳、成都等十大城市綜合指數(shù)（新房）平均環(huán)比連續(xù)7個(gè)月下跌后首次上漲；十大城市住宅指數(shù)（新房）平均環(huán)比10個(gè)月來(lái)首次止跌

觀點(diǎn)交鋒

“房?jī)r(jià)不漲其實(shí)就是降，因?yàn)榫用袷杖朐诓粩嘣鲩L(zhǎng)，如果居民收入漲了，而房?jī)r(jià)沒有漲，相對(duì)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)就是降了

調(diào)控政策是早已經(jīng)見底了，政策見底一段時(shí)間后，房?jī)r(jià)才會(huì)見底

經(jīng)過(guò)9個(gè)月的下跌后，房?jī)r(jià)已無(wú)明顯下跌的可能，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)將以低位盤整為主

……

10大城市住宅指數(shù)平均環(huán)比

10個(gè)月來(lái)首次止跌

6月，全國(guó)各地樓市成交均呈止跌反彈態(tài)勢(shì)，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.05%，結(jié)束連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)。成交更是高歌猛進(jìn)，6月北京樓市成交量同比上漲50.6%，上海成交同比上漲30.67%，廣州同比上漲25%，深圳同比上漲36.63%，廈門同比上漲211%，成都成交同比上漲47.6%……

如此大幅度的成交反彈，是否意味著樓市已經(jīng)開始觸底反彈？日前國(guó)務(wù)院總理溫家寶再次強(qiáng)調(diào)，“要毫不動(dòng)搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控工作，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，決不能讓房?jī)r(jià)反彈，造成功虧一簣”。是否意味著房?jī)r(jià)仍未合理回歸？房?jī)r(jià)是否還有繼續(xù)下行的空間？

觸底明顯降價(jià)空間不大

在四川省社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任蔣華東看來(lái)，仔細(xì)分析過(guò)去兩個(gè)月的數(shù)據(jù)，特別是6月份數(shù)據(jù)，可以看出樓市已經(jīng)基本觸底。6月份房?jī)r(jià)環(huán)比略微有所上升，同比是有所下降的，成交呈現(xiàn)放量態(tài)勢(shì)，價(jià)格應(yīng)該說(shuō)基本回歸了合理。

根據(jù)某院發(fā)布報(bào)告，6月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為8688元/平米，環(huán)比上漲0.05%，結(jié)束自2011年9月以來(lái)的連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，并出現(xiàn)小幅微漲。

在上周舉行的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月下跌就差不多穩(wěn)定了，6月住宅價(jià)格筑底態(tài)勢(shì)明顯。數(shù)據(jù)顯示，2012年5月行業(yè)指數(shù)是5.49，房地產(chǎn)行業(yè)回到了2009年的最低點(diǎn)。但商品房的銷售面積和銷售額連續(xù)3個(gè)月小幅上升，且銷售額的恢復(fù)比銷售面積快。土地購(gòu)置面積也開始走暖。

另一個(gè)數(shù)據(jù)也說(shuō)明了樓市經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的低迷出現(xiàn)反彈跡象：包括北京、上海、廣州、深圳、成都等在內(nèi)的全國(guó)十大城市綜合指數(shù)（新房）平均環(huán)比連續(xù)7個(gè)月下跌后首次上漲；十大城市住宅指數(shù)（新房）平均環(huán)比10個(gè)月來(lái)首次止跌。

連續(xù)下跌后的數(shù)據(jù)回升，讓業(yè)內(nèi)看到了樓市轉(zhuǎn)暖的跡象。正合地產(chǎn)總經(jīng)理毛勇認(rèn)為，目前看來(lái)，房?jī)r(jià)筑底還是比較明顯，雖然房?jī)r(jià)降幅可能沒有老百姓想象的那么大。但房?jī)r(jià)不漲其實(shí)就是降，因?yàn)榫用袷杖朐诓粩嘣鲩L(zhǎng)，如果居民收入漲了，而房?jī)r(jià)沒有漲，相對(duì)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)就是降了。

調(diào)控不放松再出新政可能性不大

雖然從各種數(shù)據(jù)來(lái)看，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)已經(jīng)到了此輪樓市調(diào)控的最低點(diǎn)，再度大幅降價(jià)的可能性已經(jīng)很小。不過(guò)，日前國(guó)務(wù)院總理溫家寶再次強(qiáng)調(diào)，“要毫不動(dòng)搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控工作，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，在業(yè)內(nèi)引起了一場(chǎng)房?jī)r(jià)是否已經(jīng)合理回歸的討論。

在蔣華東看來(lái)，樓市已經(jīng)基本觸底，因此可以認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)基本回歸合理。中央仍然強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控的重要性，是在于繼續(xù)落實(shí)調(diào)控，并非就認(rèn)為房?jī)r(jià)還未下降到位。

毛勇堅(jiān)定認(rèn)為，調(diào)控政策是早已經(jīng)見底了，政策見底一段時(shí)間后，房?jī)r(jià)才會(huì)見底。目前主要工作還是落實(shí)調(diào)控政策，因此再次強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控不放松，就是鞏固調(diào)控成果。畢竟目前土地、市場(chǎng)、房產(chǎn)投資等都有回暖的跡象。

如果仔細(xì)分析此次溫家寶總理談話內(nèi)容，就是強(qiáng)調(diào)抑制投機(jī)性需求、增加普通商品房供給、推進(jìn)保障房建設(shè)三個(gè)方面。這些內(nèi)容本就是此前樓市調(diào)控的目標(biāo)，因此只是進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)和落實(shí)，再次出臺(tái)新政的可能性不大。

對(duì)于中央繼續(xù)強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控不放松，蔣華東認(rèn)為，主要還是擔(dān)心樓市出現(xiàn)大幅反彈。最近宏觀經(jīng)濟(jì)政策方面有所放松，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)和兩次利率下降，更多針對(duì)的是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，目前整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)仍然較大。但如果讓更多的熱錢流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)樓市泡沫可能被進(jìn)一步吹大，從整個(gè)經(jīng)濟(jì)來(lái)看，還要強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)樓市調(diào)控。

房?jī)r(jià)合理回歸后市以穩(wěn)為主

從成都市場(chǎng)來(lái)看，隨著前期大幅度的優(yōu)惠措施，開發(fā)商都紛紛取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，迎來(lái)“小陽(yáng)春”和“紅5月”。隨著銷售業(yè)績(jī)的提升，6月大多樓盤已紛紛減少甚至取消優(yōu)惠，掛牌價(jià)有所提升。前期降價(jià)促量得到了一定的效果，和購(gòu)房者達(dá)成了價(jià)格默契，后期開發(fā)商繼續(xù)降價(jià)的可能性并不大。