2012年，成都房地產(chǎn)市場在年初冷清、小陽春回暖、金九銀十、年末沖刺期間經(jīng)歷了一次奇幻漂流。而在這時(shí)冷時(shí)熱的成交起伏中，剛需是絕對(duì)的主角。

今年，在堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的前提下，貨幣政策定向?qū)捤�，雖然實(shí)質(zhì)性利好較少，但房地產(chǎn)企業(yè)以價(jià)換量收效明顯，激發(fā)出不少購房欲望。與此同時(shí)，天府新區(qū)建設(shè)、“北改”推進(jìn)、地鐵2號(hào)線通車、2.5環(huán)貫通等城市建設(shè)工程，著實(shí)為成都樓市添了一把火，無不刺激著剛需下手買房。

一波波回暖行情幾乎都由剛需一族拉動(dòng)，領(lǐng)跑銷售排行的也多為剛需樓盤，供不應(yīng)求的也多為剛需戶型。今年成都住宅市場上，出現(xiàn)頻率最多的是剛需，被業(yè)界討論最多的也是剛需。“得剛需者得天下”，一語道出的不僅是逆境中房企的救命良方，更是調(diào)控下樓市的中堅(jiān)力量。

市場冷熱有時(shí) 剛需盤一直很搶手

或許因?yàn)槟瓿蹙謩莶幻骼�，購房者觀望情緒較濃等因素，今年年初成都住宅市場成交并不樂觀。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1月—2月，成都市主城區(qū)商品房成交面積與成交套數(shù)雙雙下滑。而在開春以后，萬科、華潤、藍(lán)光等為代表的品牌開發(fā)商，迅速加入第一場市場爭奪戰(zhàn)中，剛需市場持續(xù)釋放。3月17日，光華逸家開盤3小時(shí)，400余套房源全部售罄；4月29日，藍(lán)光錦繡城繼首批次開盤熱賣之后，第二次開盤成功售出200余套；5月12日，中德英倫聯(lián)邦二期一批次開盤，銷售326套，銷售金額2.4億元……這波由剛需支撐的熱銷場面持續(xù)了整個(gè)上半年。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，之所以出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，主要是因?yàn)樵趪?yán)厲的政策調(diào)控下，開發(fā)商為吸引更多購房者下單，開展了一系列的優(yōu)惠活動(dòng)。此外，開年不久，多家銀行就把首套房貸款利率回調(diào)到了基準(zhǔn)利率，緩解了剛需購房者的觀望情緒，從而促成了剛需盤成交。

6月，央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，在看似諸多利好的沖擊下，開發(fā)商重燃信心，開始大量推盤。當(dāng)月成都商品房新增供應(yīng)量較之前出現(xiàn)井噴，但在經(jīng)過端午小長假后，成交量出現(xiàn)小幅下降。不過這樣的勢頭很快在7月得到逆轉(zhuǎn)，接下來的幾個(gè)月市場持續(xù)活躍，8月的成交量甚至突破萬套，達(dá)到近一年的最高值。然而10月主城區(qū)成交卻遭遇“滑鐵盧”，創(chuàng)下自今年3月以來連續(xù)8個(gè)月主城區(qū)住宅成交量的新低。業(yè)內(nèi)人士表示，這或許是由于之前淡季較好的成交量消耗了一定庫存，而開發(fā)商以價(jià)換量的營銷策略也在房交會(huì)后結(jié)束，這些因素影響了購房者入市的積極性。而在年末，開發(fā)商密集推盤，優(yōu)惠不斷，11月以及12月初成都樓市無不洋溢著融融暖意。數(shù)據(jù)顯示，尤其在11月，主城區(qū)住宅以過萬套的成交量，讓業(yè)界備感暖意。這其中，單價(jià)在6000—10000元/平方米的住宅成交占比最大，充分說明剛需依然是市場主力。

小戶型走量好 剛需市場供不應(yīng)求

根據(jù)透明房產(chǎn)網(wǎng)行業(yè)分析中心數(shù)據(jù)顯示，今年1—10月，僅有兩個(gè)面積區(qū)間的住宅呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的存量消化狀態(tài)。其中，90—110平方米的住宅供應(yīng)量為11634套，成交量12036套，共消化存量402套；而剛需最傾向于購買的70—90平方米的住宅則出現(xiàn)了更為明顯的供需對(duì)比，在供應(yīng)量28427套的基礎(chǔ)上，成交量達(dá)到34590套，消化存量達(dá)6163套。此外，面積在70平方米以下及110平方米以上的各面積區(qū)間住宅，均再度累積了不同程度的待售存量。由此不難看出，剛需購買力的漲幅明顯高過住宅市場整體水平。而從成交量占比變化來看，70—90平方米的住宅是唯一一個(gè)占比漲幅有明顯增加的面積區(qū)間，較去年同期，該部分房源占比增加了5.3%。另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，70—90平方米住宅在近兩個(gè)月的成交量均達(dá)到總量的45%，50—70平方米，90—110平方米、110—130平方米的住宅成交量占比為市場總量的11—15%。

這也不難理解為何有人高呼“得剛需者得天下”�？“l(fā)成都公司營銷經(jīng)理杜芳近日告訴記者，該項(xiàng)目自8月25日開盤以來，推出了750套房源，截至目前已賣出610多套，主推戶型60—120平方米很好的滿足了大量剛需購房者的需求。與周邊同種類型的產(chǎn)品相比，較低的價(jià)格也讓購房者感受到了更高的“性價(jià)比”。

城市建設(shè)提振樓市 剛需置業(yè)看中性價(jià)比

今年成都樓市，大規(guī)模的城市建設(shè)利好尤其突出，對(duì)住宅市場特別是剛需市場的影響尤其深遠(yuǎn)。今年，“北改”工程正式開啟，城北迎來新變化，不少開發(fā)企業(yè)搶駐城北打造剛需產(chǎn)品。位于“北改”核心區(qū)域內(nèi)的招商雍華府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目一期已完全售罄，二期已進(jìn)入尾盤銷售階段，三期產(chǎn)品亦將隨后在年底或者明年年初面市。項(xiàng)目之所以能有如此好的銷售成績，不僅與自身打造有關(guān)，更因“北改”提升了區(qū)域在購房者心中的形象。該負(fù)責(zé)人告訴記者，“區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目因?yàn)檩^高的性價(jià)比吸引了大批剛需置業(yè)者，套二、小套三戶型最受青睞。”

今年，地鐵2號(hào)線的通車?yán)瓌?dòng)了東西向樓市發(fā)展，跟著地鐵買房，再次成為剛需一族口口相傳的置業(yè)心得。不僅如此，今年城市道路建設(shè)加速，多條斷頭路被打通，2.5環(huán)基本通車，沿線樓市一度升溫，成為廣大置業(yè)者的下手目標(biāo)。

作為受交通利好促進(jìn)最明顯的區(qū)域之一，東客站板塊無疑最有發(fā)言權(quán)。區(qū)域內(nèi)藍(lán)光錦繡城、陽光100米婭中心、朗詩綠色街區(qū)等樓盤無不吸引了大量剛需客群下單。業(yè)內(nèi)人士向記者表示，高端人群置業(yè)往往看中項(xiàng)目是否占具稀缺城市資源，不可復(fù)制不可替代是其象征。而剛需群體在買房時(shí)則尤其看中與生活息息相關(guān)的交通設(shè)施、生活配套等，因此往往對(duì)地鐵盤、學(xué)區(qū)盤等特別關(guān)注。觀察領(lǐng)跑今年銷售排行的項(xiàng)目也可以看出，走勢較好的項(xiàng)目無不處于潛力地段，區(qū)域規(guī)劃完善，性價(jià)比較高。

后市觀察

剛需主力位置依舊

縱觀今年成都住宅市場表現(xiàn)和銷售情況，以剛需產(chǎn)品為主的項(xiàng)目大都取得了不錯(cuò)的銷量，部分項(xiàng)目多次推盤情況頻現(xiàn)，剛需特質(zhì)盡顯。而在接下來的一段時(shí)間內(nèi)，剛需產(chǎn)品能否繼續(xù)俘獲購房者“芳心”？業(yè)內(nèi)人士看來，如今成都城市化進(jìn)程較快，越來越多的外來人士進(jìn)駐這里，隨著人口的遞增，購買需求也進(jìn)一步增加，而這里面的需求大多數(shù)還是針對(duì)剛需群體，所以說剛需產(chǎn)品或許仍會(huì)在接下來一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)主導(dǎo)位置。

此外，樓市調(diào)控政策一直以來都是影響市場的一個(gè)重要因素。政策面多次傳遞出支持剛需的信號(hào)，這樣來看，房地產(chǎn)市場很難出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象，供需會(huì)比較平衡，市場反應(yīng)也會(huì)相對(duì)溫和，合理發(fā)展或?qū)⒊蔀槭袌龅目傮w發(fā)展趨勢。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來樓市價(jià)格不可能出現(xiàn)井噴式增長，但大量剛需群體的購房需求仍在那里，在買漲不買跌的心態(tài)下，明年行情或?qū)⒈３州^高成交水平，價(jià)格應(yīng)該也會(huì)穩(wěn)中有升。

名企采訪

2012年，中德英倫聯(lián)邦以超高的人氣和銷售量一路領(lǐng)跑成都剛需市場。據(jù)中德英倫聯(lián)邦營銷策劃經(jīng)理龍浩介紹，購買該項(xiàng)目的客戶近70%年齡在35歲以下，截至目前為止，該項(xiàng)目已經(jīng)賣出3000多套，銷售金額突破25億元。該項(xiàng)目主推90平方米左右的戶型，贈(zèng)送面積最多可達(dá)40%，在總價(jià)上充分考慮了剛需群體的承受能力。“總的來說，就是讓購房者能夠在最合適的區(qū)域環(huán)境，買到最具性價(jià)比的產(chǎn)品。”龍浩告訴記者，“剛需產(chǎn)品是所有開發(fā)商應(yīng)該關(guān)注的產(chǎn)品類型，因此這類產(chǎn)品應(yīng)該還是會(huì)成為市場主流。”