斷臂求生

在房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的背景下，房企資金正面臨“寒潮”�！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，不少中小房企近期頻頻出售資產(chǎn)以避免重蹈“光耀地產(chǎn)危機(jī)”，與此同時(shí)，一些看似穩(wěn)健的龍頭房企也開始“甩包袱”以加速資金回籠。

業(yè)內(nèi)人士表示，從現(xiàn)階段來(lái)看，房企資金鏈緊繃的狀況在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)難以緩解。在資金吃緊的壓力下，預(yù)計(jì)房企收購(gòu)、并購(gòu)、出售資產(chǎn)等動(dòng)作將更為頻繁，房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨新一輪整合大潮。

大小開發(fā)商加速賣項(xiàng)目

北京產(chǎn)權(quán)交易所最新數(shù)據(jù)顯示，6月13日至19日，企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目成交金額3.76億元，房地產(chǎn)業(yè)一改此前低調(diào)態(tài)勢(shì)，與建筑業(yè)、金融業(yè)居成交金額前三位。上周，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的信息顯示，房地產(chǎn)業(yè)新推掛牌金額居各行業(yè)之首，一周新推掛牌金額合計(jì)達(dá)到16.51億元。

在這些交易中，不乏中小房企身影，包括浙江潤(rùn)和房產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓千島湖潤(rùn)和建國(guó)度假酒店，江西盛田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出售49%的股權(quán)，天津市金鑫房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓天津域通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司35%股權(quán)，北京博宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓宜昌恒天發(fā)展置業(yè)有限公司65%股權(quán)，中國(guó)寰島(集團(tuán))公司轉(zhuǎn)讓�？诖鋶u溫泉度假酒店有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)等。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部專業(yè)分析師張大偉表示，在信貸緊張的大環(huán)境下，中小房企較龍頭企業(yè)來(lái)說(shuō)資金來(lái)源單一，在企業(yè)不能通過(guò)降價(jià)有效回籠資金或找到其他有效融資渠道的背景下，顯然面臨經(jīng)營(yíng)困境，賣資產(chǎn)是企業(yè)為了避免成為第二個(gè)光耀地產(chǎn)、興潤(rùn)置業(yè)不得已而為。

住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，中小房企的項(xiàng)目大多在三四線城市及個(gè)別的二線城市，由于市場(chǎng)和最初預(yù)判有較大差別，回款難度較大。加上現(xiàn)階段商業(yè)銀行開發(fā)貸實(shí)行名單制管理，中小房企難以借到資金，所以賣資產(chǎn)自保是其最現(xiàn)實(shí)的選擇。

值得注意的是，最近出售資產(chǎn)的不僅僅是中小房企，一些大房企亦在其列。據(jù)悉，北京城建年內(nèi)已經(jīng)兩度掛牌出讓資產(chǎn)。近期，北京城建以不低于1億元的掛牌底價(jià)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓所持三亞樾城投資有限公司100%股權(quán)，并由受讓方代三亞樾城投資有限公司支付公司借款本金3.54億元及其利息，交易總價(jià)不低4.65億元。此前，北京城建已將北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓項(xiàng)目公司股權(quán)的80%和6.18億元債權(quán)，作價(jià)6.43億元。

中冶置業(yè)日前加速分拆南京下關(guān)“地王”地塊，以10.4321億元的底價(jià)，將南京五道口置業(yè)100%股權(quán)以及68551萬(wàn)元債權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌。這已是中冶置業(yè)今年第四次轉(zhuǎn)讓旗下公司的股權(quán)債權(quán)，3月，中冶置業(yè)曾將旗下“南京港寧置業(yè)”和“龍江灣置業(yè)”兩家公司的60%股權(quán)，作價(jià)20.68億元賣給了深業(yè)集團(tuán)，并將“南京立方置業(yè)”的100%股權(quán)，作價(jià)9億多元賣給了上海證大地產(chǎn)。此后，又以25.38億元將南京金名城置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓給北京龍湖。

此外，在收購(gòu)潮中，萬(wàn)科也不再僅僅是買方的角色。6月10日，浙江萬(wàn)科南都將杭州萬(wàn)業(yè)置業(yè)有限公司34%、33%的股權(quán)分別賣給朗詩(shī)綠色地產(chǎn)、寧波金翔。

對(duì)此，張大偉表示，房企在2013年非理性的擴(kuò)張帶來(lái)的是高負(fù)債，因此房企加速賣項(xiàng)目以解資金之渴，緩解資金鏈風(fēng)險(xiǎn)“尤其是資金沉淀時(shí)間較長(zhǎng)、收益不明顯或短期難開工的項(xiàng)目，將是房企售賣的主要目標(biāo)”。

思金如渴

上市房企負(fù)債率過(guò)高

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，對(duì)23家在A股上市的大型房企財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，今年一季度房企資金鏈確實(shí)呈現(xiàn)緊繃之勢(shì)，23家房企平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77%的歷史最高水平。

從剔除預(yù)收賬款后的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)來(lái)看，今年一季度，23家A股上市房企實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到55%，僅次于2008年三季度的歷史峰值水平(56%)，房企償債壓力不容小覷。

負(fù)債高企之際，房企資金來(lái)源渠道卻在不斷收緊。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為46728億元，同比增長(zhǎng)3.6%，增速比前四個(gè)月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款9379億元，增長(zhǎng)16.5%;利用外資150億元，下降24.5%;自籌資金18222億元，增長(zhǎng)9.8%;其他資金18977億元，下降6.4%。