斷臂求生

在房地產(chǎn)市場疲軟的背景下，房企資金正面臨“寒潮”�！督�(jīng)濟參考報》記者了解到，不少中小房企近期頻頻出售資產(chǎn)以避免重蹈“光耀地產(chǎn)危機”，與此同時，一些看似穩(wěn)健的龍頭房企也開始“甩包袱”以加速資金回籠。

業(yè)內(nèi)人士表示，從現(xiàn)階段來看，房企資金鏈緊繃的狀況在未來一段時間內(nèi)難以緩解。在資金吃緊的壓力下，預(yù)計房企收購、并購、出售資產(chǎn)等動作將更為頻繁，房地產(chǎn)市場正面臨新一輪整合大潮。

大小開發(fā)商加速賣項目

北京產(chǎn)權(quán)交易所最新數(shù)據(jù)顯示，6月13日至19日，企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)項目成交金額3.76億元，房地產(chǎn)業(yè)一改此前低調(diào)態(tài)勢，與建筑業(yè)、金融業(yè)居成交金額前三位。上周，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的信息顯示，房地產(chǎn)業(yè)新推掛牌金額居各行業(yè)之首，一周新推掛牌金額合計達到16.51億元。

在這些交易中，不乏中小房企身影，包括浙江潤和房產(chǎn)集團轉(zhuǎn)讓千島湖潤和建國度假酒店，江西盛田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出售49%的股權(quán)，天津市金鑫房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓天津域通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司35%股權(quán)，北京博宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓宜昌恒天發(fā)展置業(yè)有限公司65%股權(quán)，中國寰島(集團)公司轉(zhuǎn)讓�？诖鋶u溫泉度假酒店有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)等。

中原地產(chǎn)市場研究部專業(yè)分析師張大偉表示，在信貸緊張的大環(huán)境下，中小房企較龍頭企業(yè)來說資金來源單一，在企業(yè)不能通過降價有效回籠資金或找到其他有效融資渠道的背景下，顯然面臨經(jīng)營困境，賣資產(chǎn)是企業(yè)為了避免成為第二個光耀地產(chǎn)、興潤置業(yè)不得已而為。

住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，中小房企的項目大多在三四線城市及個別的二線城市，由于市場和最初預(yù)判有較大差別，回款難度較大。加上現(xiàn)階段商業(yè)銀行開發(fā)貸實行名單制管理，中小房企難以借到資金，所以賣資產(chǎn)自保是其最現(xiàn)實的選擇。

值得注意的是，最近出售資產(chǎn)的不僅僅是中小房企，一些大房企亦在其列。據(jù)悉，北京城建年內(nèi)已經(jīng)兩度掛牌出讓資產(chǎn)。近期，北京城建以不低于1億元的掛牌底價在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓所持三亞樾城投資有限公司100%股權(quán)，并由受讓方代三亞樾城投資有限公司支付公司借款本金3.54億元及其利息，交易總價不低4.65億元。此前，北京城建已將北京曜陽國際老年公寓項目公司股權(quán)的80%和6.18億元債權(quán)，作價6.43億元。

中冶置業(yè)日前加速分拆南京下關(guān)“地王”地塊，以10.4321億元的底價，將南京五道口置業(yè)100%股權(quán)以及68551萬元債權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌。這已是中冶置業(yè)今年第四次轉(zhuǎn)讓旗下公司的股權(quán)債權(quán)，3月，中冶置業(yè)曾將旗下“南京港寧置業(yè)”和“龍江灣置業(yè)”兩家公司的60%股權(quán)，作價20.68億元賣給了深業(yè)集團，并將“南京立方置業(yè)”的100%股權(quán)，作價9億多元賣給了上海證大地產(chǎn)。此后，又以25.38億元將南京金名城置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓給北京龍湖。

此外，在收購潮中，萬科也不再僅僅是買方的角色。6月10日，浙江萬科南都將杭州萬業(yè)置業(yè)有限公司34%、33%的股權(quán)分別賣給朗詩綠色地產(chǎn)、寧波金翔。

對此，張大偉表示，房企在2013年非理性的擴張帶來的是高負債，因此房企加速賣項目以解資金之渴，緩解資金鏈風(fēng)險“尤其是資金沉淀時間較長、收益不明顯或短期難開工的項目，將是房企售賣的主要目標(biāo)”。

思金如渴

上市房企負債率過高

中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，對23家在A股上市的大型房企財務(wù)指標(biāo)進行分析發(fā)現(xiàn)，今年一季度房企資金鏈確實呈現(xiàn)緊繃之勢，23家房企平均資產(chǎn)負債率達到77%的歷史最高水平。

從剔除預(yù)收賬款后的實際資產(chǎn)負債率指標(biāo)來看，今年一季度，23家A股上市房企實際資產(chǎn)負債率達到55%，僅次于2008年三季度的歷史峰值水平(56%)，房企償債壓力不容小覷。

負債高企之際，房企資金來源渠道卻在不斷收緊。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為46728億元，同比增長3.6%，增速比前四個月回落0.9個百分點。其中，國內(nèi)貸款9379億元，增長16.5%;利用外資150億元，下降24.5%;自籌資金18222億元，增長9.8%;其他資金18977億元，下降6.4%。