無法逆轉(zhuǎn)樓市分化

總體上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整可能還需要經(jīng)過一個(gè)階段

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)根本特征是區(qū)域差異，不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度、面臨的主要矛盾差異很大。總體上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整可能還需要經(jīng)過一個(gè)階段。”國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌表示，盡管現(xiàn)在出臺(tái)了房貸新政，有些地方取消了限購，但總體上房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整仍處于“去泡沫”階段。

實(shí)際上，房貸新政也無法逆轉(zhuǎn)樓市分化格局。對(duì)于不少二三線城市，去庫存依然是重中之重。今年10月11日，青島綠城誠園項(xiàng)目二期釋放出六五折銷售的消息后，引發(fā)老業(yè)主沖擊售樓處。然而，在城鎮(zhèn)常住人口不足北京1/4的青島，商品住宅庫存已是北京的2倍，去庫存周期高達(dá)26個(gè)月。即使有了房貸新政，“降價(jià)跑量”仍是開發(fā)商不得不做出的必然選擇。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)目前是總體供求基本平衡、局部地區(qū)相對(duì)過剩的狀態(tài)。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，就必須穩(wěn)步減少住宅新開工面積，防范供給過剩從局部向全國蔓延。”余斌表示，今年以來住宅新開工面積大幅回落，市場(chǎng)預(yù)期開始調(diào)整，對(duì)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行利大于弊。“雖然近期調(diào)整力度較大，整體經(jīng)濟(jì)下行壓力增加，但必須看到，市場(chǎng)調(diào)整是房地產(chǎn)業(yè)必須經(jīng)歷的階段，也是以‘短痛替代長(zhǎng)痛’的務(wù)實(shí)選擇。”

在穩(wěn)定供給的同時(shí)，大量基本及改善型住房需求仍待釋放。盡管目前我國城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住房已超過1套，但不同人群的實(shí)際占有并不平衡，住房成套率也有待提高。在住房政策中，也需要補(bǔ)上政策性住房金融體系這條短腿，來更好地支持“住有所居”。

“從近期央行發(fā)通知要求商業(yè)銀行加大對(duì)首次購房和改善性購房支持力度，商業(yè)銀行并未積極響應(yīng)的情況看，我國必須建立起政策性住房金融體系，以對(duì)居民獲取基本住房、適當(dāng)改善住房條件提供支持，而且這種支持基本不受市場(chǎng)周期的影響，是一種長(zhǎng)期制度安排。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉建議。

劉洪玉介紹，目前住房供給端的政策性住房金融隨著國家開發(fā)銀行住房金融事業(yè)部的建立已大體成型，但住房需求端的政策性住房金融形態(tài)還在持續(xù)的研究探索中。在他看來，如果按照今年10月中旬出臺(tái)的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，實(shí)現(xiàn)了住房公積金個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化，就可以有效改善住房公積金體系的流動(dòng)性、顯著提高住房公積金體系支持居民住房消費(fèi)的能力。“再配合公積金異地貸款、資金統(tǒng)籌使用改革，以及擴(kuò)大制度覆蓋面、統(tǒng)一管理系統(tǒng)、合理分配增值收益、完善監(jiān)管體系、提高透明度等改革，就可以承擔(dān)起住房政策中需求端住房金融支持的任務(wù)。”