財(cái)經(jīng)作家艾經(jīng)緯日前發(fā)文稱，2012年中國(guó)勞動(dòng)年齡人口總量出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，購(gòu)房適齡人口2015年達(dá)到峰值后將步入下降通道。人口結(jié)構(gòu)是影響樓市的一個(gè)中長(zhǎng)期因素，中國(guó)房地產(chǎn)購(gòu)買需求從2015年左右起都“不容樂(lè)觀”。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，截至今年10月，全國(guó)商品房待售面積5.8億平方米，在建房屋施工面積達(dá)53.7億平方米。有人粗算一下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量時(shí)代，存量庫(kù)存的消化或需4-5年時(shí)間。難怪全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生會(huì)說(shuō)，“如果去庫(kù)存問(wèn)題不能解決，很難喘過(guò)氣來(lái)”。聶梅生還以“嚴(yán)峻”二字來(lái)表達(dá)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)層面。當(dāng)然，聶梅生指的更多是樓市的短期形勢(shì)，而艾經(jīng)緯文中談到的全國(guó)首次購(gòu)房適齡人口數(shù)量變動(dòng)，則認(rèn)為是影響到本輪房地產(chǎn)調(diào)整的周期會(huì)有多長(zhǎng)的問(wèn)題。

對(duì)于今年房地產(chǎn)低迷及后期走勢(shì)，各方分歧很大。持樂(lè)觀看法的人士以為，此次樓市調(diào)整的時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)，一年半載之后將結(jié)束調(diào)整，部分一二線城市的房?jī)r(jià)將“屹立不倒”。甚至有的學(xué)者仍然堅(jiān)持房?jī)r(jià)將在調(diào)整之后繼續(xù)暴漲，北京每平房?jī)r(jià)超80萬(wàn)元不是“夢(mèng)”！而激進(jìn)的悲觀派人士卻認(rèn)為，地方政府能拿出的各種防范和手段就像“壯陽(yáng)藥”，其藥效短暫只是一時(shí)作用，中國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)趨勢(shì)不可能改變。他們還喊出房?jī)r(jià)暴跌即將來(lái)臨，“手頭房子能賣就趕快賣”。

筆者以為，以極端的角度來(lái)看待房地產(chǎn)都是不可取的，也不盡客觀。這十多年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的確展現(xiàn)出一種非理性的繁榮，房?jī)r(jià)自1998年以來(lái)已經(jīng)上漲了十五、六年，期間雖有兩輪短期調(diào)整，可越“調(diào)”卻“整”得越高，連政府施用限購(gòu)限貸的打壓“猛藥”都擋不住。雖然多年來(lái)助推房?jī)r(jià)飆漲的因素里不乏有一些合理層面，比如城市化進(jìn)程加快、居民收入提高等，但也不能說(shuō)樓市不存泡沫。從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，外部宏觀環(huán)境變化是本次樓市調(diào)整的主要因素。今年以來(lái)政府對(duì)樓市調(diào)控的政策沒(méi)有任何新的打壓，而且還松綁了以前對(duì)房地產(chǎn)的各項(xiàng)限制性措施，從這方面可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)這次下滑更多的是自身調(diào)整，調(diào)整不會(huì)短短幾個(gè)月就馬上結(jié)束，或許需要3-5年以至更長(zhǎng)周期。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，人口的老齡化趨勢(shì)，加上即將到來(lái)的購(gòu)房適齡人口數(shù)量步入下降通道的影響，未來(lái)住房剛需的釋放肯定會(huì)有所減緩。另外，改革給未來(lái)金融資源配置帶來(lái)的變化，上游土地供給制度的改革給土地要素市場(chǎng)帶來(lái)的變化，還有諸如推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記、全面開(kāi)征房產(chǎn)稅、農(nóng)村建設(shè)用地直接入市等樓市外部因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)一段時(shí)間已經(jīng)很難再現(xiàn)過(guò)去多年那種夢(mèng)幻般的繁榮，最絢麗的“黃金時(shí)期”已經(jīng)過(guò)去了。

由于宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的依賴程度較高，其影響力也很大；樓市不斷惡化可能令房地產(chǎn)投資減緩，其隱含的風(fēng)險(xiǎn)將沖擊金融系統(tǒng)和地方財(cái)政，鋼材、水泥、家電等與地產(chǎn)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也會(huì)被連累。從政府的角度肯定是希望這種周期性調(diào)整更平緩一點(diǎn)，減少對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)太多負(fù)面影響。但房地產(chǎn)業(yè)界必須清楚地意識(shí)到，本屆政府整體的政策思維聚焦在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)，注重讓市場(chǎng)發(fā)揮資源配置的決定性作用。拿所謂“政府救市”來(lái)自我安慰，以期逃過(guò)樓市本身周期性調(diào)整一劫，其心理無(wú)疑是過(guò)于僥幸。雖然房地產(chǎn)仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱，但房地產(chǎn)行業(yè)自身要加快轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新發(fā)展，這樣才能更好地渡過(guò)周期調(diào)整的難關(guān)。