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      房?jī)r(jià)將繼續(xù)向下 2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入4項(xiàng)新常態(tài)

      作者:未知 來(lái)源:中國(guó)證券報(bào) 更新時(shí)間:2014年12月08日 【字體:

      2014年以來(lái),我國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)逐月下滑,房地產(chǎn)投資增速顯著放緩,房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比大幅下滑,70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)下跌城市不斷增加。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的不斷加深,各地地方政府從6月開(kāi)始取消限購(gòu),不斷放松調(diào)控,央行也最終放松首套房認(rèn)定政策,釋放改善性需求。2015年,房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會(huì)進(jìn)一步下降,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整,房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)進(jìn)行合理回歸,開(kāi)發(fā)商應(yīng)繼續(xù)以量換價(jià),加快去庫(kù)存化。在長(zhǎng)效機(jī)制未完全建立前,差異化行政調(diào)控政策不應(yīng)完全從一線城市退出。地方救市應(yīng)考慮長(zhǎng)期效果,讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定作用。

      一、2014年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)

      史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行到2014年,房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開(kāi)始由局部地區(qū)調(diào)整蔓延到全國(guó),國(guó)房景氣指數(shù)一再下滑,一、二線城市也開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)。投資增速持續(xù)放緩,且大大低于去年同期,銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),且增幅不斷擴(kuò)大,房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)也不斷從三、四線擴(kuò)展到一、二線,從新建住宅擴(kuò)展到二手房。

      (一)國(guó)房景氣指數(shù)逐月下滑,但下滑幅度大幅縮小并趨穩(wěn)

      有房地產(chǎn)業(yè)溫度計(jì)之稱的國(guó)房景氣指數(shù),是一個(gè)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合指數(shù)。本輪國(guó)房景氣指數(shù)于2010年3月觸頂后整體處于下滑趨勢(shì),2011年 11月下滑到100以下的不景氣區(qū)間后一直處于100以內(nèi),2014年2-9月逐月下降,從2月的96.91下降到9月的94.72,但從6月開(kāi)始下滑的幅度顯然大幅縮小,7、8、9月基本平穩(wěn),到10月受寬松政策的影響,國(guó)房指數(shù)小幅提升0.04。

      (二)房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資,住宅投資增速下降更快

      2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)在前期限購(gòu)、限貸調(diào)控政策整體不放松、信貸政策不斷趨緊情況下,住宅市場(chǎng)低迷,需求觀望情緒嚴(yán)重,房地產(chǎn)投資的增速明顯下滑,1-10月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資77220億元,累計(jì)同比名義增長(zhǎng)12.4%,比去年同期下降6.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)中的住宅投資比重下降幅度更大,1-10月住宅投資完成額52464億元,累計(jì)同比增長(zhǎng)11.1%,比去年同期增速下降7.8個(gè)百分點(diǎn)。投資增速除2月外,一直低于全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速,并不斷擴(kuò)大,到9月擴(kuò)大到3.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅市場(chǎng)投資增速下降的趨勢(shì)更明顯,僅2月高于固定資產(chǎn)增速0.5個(gè)百分點(diǎn),隨后開(kāi)始下降,到10月低于固定資產(chǎn)投資增速4.8個(gè)百分點(diǎn)。

      (三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金增速大幅下降,利用外資增長(zhǎng)較快

      整體看,2014年1-10月房地產(chǎn)資金來(lái)源增幅大幅下滑,僅2月資金來(lái)源增速是2位數(shù)。1-10月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金100241億元,同比增長(zhǎng)3.1%,增速比1-9月份提高0.8個(gè)百分點(diǎn),比去年同期低24.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,國(guó)內(nèi)貸款17735億元,增長(zhǎng)11.1%;利用外資 489億元,增長(zhǎng)17.6%;自籌資金42232億元,增長(zhǎng)13.8%;其他資金39786億元,下降9.0%。在其他資金中,定金及預(yù)收款24213億元,下降11.2%;個(gè)人按揭貸款10895億元,下降4.3%。國(guó)內(nèi)貸款、其他資金等仍在繼續(xù)下滑,但是國(guó)外資金從9月出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。

      (四)商品房和住宅銷售均為負(fù)增長(zhǎng),且跌幅不斷擴(kuò)大

      今年以來(lái),商品房銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),而且呈現(xiàn)逐月擴(kuò)大的趨勢(shì),住宅銷售額和銷售面積下降的幅度更大。1-10月份,商品房銷售面積 88494萬(wàn)平方米,同比下降7.8%,也就是10月降幅比1-9月提升0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅銷售面積下降9.5%,辦公樓銷售面積下降9.9%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)8.2%。商品房銷售額56385億元,下降7.9%,比1-9月上升1個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅銷售額下降9.9%,辦公樓銷售額下降20.4%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)8.3%。

      樓 盤 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
      圣樺城 3900 內(nèi)蒙古大道
      保利中央峰景 3600 桃源西區(qū)
      力揚(yáng)·時(shí)代 4000 內(nèi)蒙古大道
      春天國(guó)際 3800 大邑大道
      天邑•春江花苑 3500 桃源西區(qū)
      祥榮城市綠洲 3800 大邑大道
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