房地產(chǎn)十余年的“黃金時代”終結(jié)，這是從房企大佬到普通購房者已經(jīng)形成的共識。隨著限購、限貸等政策的逐步放開，房地產(chǎn)調(diào)控的行政色彩日趨淡化，市場化的調(diào)控手段將取而代之。2014年，樓市從前一年的火熱中迅速冷靜下來，對房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟來說，也許并不是壞事。

2014年，全國商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降7.6%，銷售額7.63萬億元，同比下降6.3%。其中，住宅銷售面積10.5億平方米，同比下降9.1%，銷售額6.24萬億元，同比下降7.8%。降溫、回調(diào)成為這一年的主旋律。

這一年，曾經(jīng)的房企老大萬科，被綜合性業(yè)務(wù)更廣泛的綠地在銷售額上超越，萬科總裁郁亮大呼“白銀時代”已經(jīng)到來，房地產(chǎn)企業(yè)要做好告別“黃金時代”的準(zhǔn)備。開啟合伙人制度、進軍商業(yè)地產(chǎn)、探索國際化道路、學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維，萬科在郁亮的帶領(lǐng)下積極準(zhǔn)備著。

這一年，曾經(jīng)的地產(chǎn)大炮任志強，卸下一身職務(wù)正式退休，他的觀點也不像昔日一樣堅決看多，反而對接下來的樓市走向表現(xiàn)出少有的悲觀一面。

這一年，從區(qū)域性中小房企，到全國百強級別的房企，都有倒下的案例。2014年初從杭州開啟的降價潮此后蔓延開來，房企們的資金鏈備受考驗。到年末，佳兆業(yè)在“鎖盤”風(fēng)波下的危局，更令房企們感受到寒意。戶籍改革、土地改革、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、房地產(chǎn)稅等長效機制建設(shè)穩(wěn)步推進，并同步推動新型城鎮(zhèn)化有序發(fā)展。

也是在這一年，持續(xù)了很長時間的限購和限貸政策開始松綁。在樓市“高燒”下被迫出臺的一系列行政調(diào)控手段，開始逐漸展現(xiàn)出退出“舞臺”中央的姿態(tài)。讓房地產(chǎn)回歸市場調(diào)節(jié)為主，被認(rèn)為是本屆政府調(diào)控樓市的主要思路。針對市場的發(fā)展演變，2014年中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控思路也適時作出調(diào)整。從過往的以“控房價、抑需求”為政策導(dǎo)向，轉(zhuǎn)變成當(dāng)前“促改善、穩(wěn)消費”的樓市調(diào)控目標(biāo)。通過貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等有效措施保障合理購房需求，穩(wěn)定住房消費。

2014年，樓市結(jié)束了以前供不應(yīng)求、價格單邊上漲的格局。住房商品化經(jīng)過十幾年的高速發(fā)展之后，已告別初期的整體供不應(yīng)求的狀態(tài)，部分地區(qū)商品住宅庫存出現(xiàn)明顯攀升。以前的市場調(diào)整主要是因為政策的變動而引起，并不是市場自發(fā)性的調(diào)整，如今房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個供需相對平衡，甚至開始進入了供過于求的局面。市場的波動加大單邊上漲的市場成為過去時，不同區(qū)域，不同城市，甚至同一個城市，都會因為區(qū)域的屬性定位和價值以及本身的供求情況而出現(xiàn)不一樣的市場行情。

整體來看，房價開啟下行通道，2014年12月百城均價降至10542元/平方米，自5月以來連續(xù)8個月環(huán)比下跌，同比下降2.69%，自10月起連續(xù)3個月下跌。十大城市住宅均價下降至18878元/平方米，同比下降0.61%。9月30日央行出臺放寬限貸政策對扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期起到積極作用，成交量明顯回升，為了完成年度銷售目標(biāo)，房企繼續(xù)加大推盤規(guī)模。四季度房價仍處于下行通道，但跌幅收窄至1.22%。

一線城市潛在購房需求較旺盛，在樓市整體下行背景下依然微幅上漲，但漲幅明顯低于2013年。其中上海、北京分別上漲2.46%和1.83%。廈門、石家莊、保定等庫存合理、政策利好的熱點二三線城市房價同比上漲明顯，其中保定、廈門漲幅在12%以上。“京津冀一體化”帶動河北房地產(chǎn)市場升溫，全年百城住宅均價累計上漲前五名的城市中，河北城市位列四席。三亞、杭州、武漢、天津等庫存較高的二線城市房價呈下跌態(tài)勢。其中三亞、杭州全年累計跌幅超過10%。

告別“黃金時代”，房企們的日子整體來說不像之前那么愜意。2015年初，公布2014年銷售業(yè)績的40家上市房企中，完成年度銷售任務(wù)的只有16家，不足一半，且完成任務(wù)的房企都是銷售額排名前20的房企，也就是說越大的房企完成任務(wù)的成績越好，其他即使銷售規(guī)模超過百億元級別的房企，2014年的日子也不太好過。而這些還是上市房企，都是眾多房企中的佼佼者，其他中小房企的情況可想而知。其直接后果是，行業(yè)的門檻越來越高，主動退出和尋求并購的中小開發(fā)商增多，大開發(fā)商有機會借此提高行業(yè)集中程度。

數(shù)據(jù)顯示，2014年全國典型城市商品房銷售額前十樓盤門檻值為47億元，分布在5個城市，其中8個項目集中在一線城市，北京占據(jù)4席、上海占2席、深圳和廣州各占1席，二線城市合肥入榜2席。入榜項目多出自品牌房企旗下，比如萬達(dá)、綠城、中海、金融街等。2014年共有80家房地產(chǎn)企業(yè)進入百億軍團，這些百億房企第一陣營囊括7家千億級企業(yè)，銷售額平均增長23.8%，第二陣營為12家300億-1000億企業(yè)，銷售額增長率均值為14.6%，而100億-300億的第三陣營企業(yè)最為集中，共計61家，銷售額增速為10.4%。百億企業(yè)陣營之間分化拉大，強者恒強的態(tài)勢愈加凸顯，第一陣營房企銷售均值已增至第三陣營的9倍。

強者恒強，大型開發(fā)商在多元化、國際化的路上邁開大步，小開發(fā)商只有在寒風(fēng)中堅持，行業(yè)大洗牌還將從2014年持續(xù)到2015年。對于買房人來說，房價止住了瘋狂的腳步，大家也終于可以靜下心來針對自己的需求選擇合適的房子，寄托在房屋上的投資屬性快速褪色，房地產(chǎn)業(yè)將回歸居住本質(zhì)。

“黃金時代”終結(jié)，“白銀時代”來臨。無論企業(yè)還是個人，誰能在這個變動期快速調(diào)整自己，適應(yīng)新時代的市場節(jié)奏，誰就能搶到“白銀時代”的船票。