“造城”式房地產(chǎn)擴張過時 各地主動降低購房成本
作者:李宇嘉 來源:每日經(jīng)濟新聞 更新時間:2015年06月08日 【字體:大 中 小】
政策加碼要傳導至經(jīng)濟復蘇,房地產(chǎn)是關鍵的一環(huán),特別是對于二季度以來作為“穩(wěn)增長”重要抓手的基建投資來說,更是如此。
盡管管理層要求銀行不得對融資平臺“抽貸”,但約束地方融資平臺的“43號文”不能突破,銀行貸款難以繼續(xù)支持;同時,地方債券置換雖已“破冰”,但中短期內在規(guī)模上仍難以滿足基建資金的需求。為此,積極的財政政策在4月份以來顯著發(fā)力,公共預算支出當月同比增長31.6%。
但是,2014年全國一般公共財政收入8.6%的“個位數(shù)”增長,創(chuàng)多年來新低;今年前4個月,公共預算收入增速同比下滑6.3個百分點,而全國一般預算支出增長了13.8%;4月當月財政支出增長33.2%,而收入僅增長8.2%。地方本級收入增幅下滑幅度更大,其中基金收入(主要是土地出讓金收入)下滑37%。
基于此,在企業(yè)盈利放緩、“結構性減稅”、地方收入下滑的背景下,要完成今年25%以上的基建投資增幅目標,單靠勢單力薄的財政投入是不現(xiàn)實的。
一季度GDP增速7%創(chuàng)下6年來的新低,不過房地產(chǎn)若能實現(xiàn)“去庫存”并且企穩(wěn),一方面能帶動行業(yè)上下游,止住制造業(yè)投資下滑勢頭,另一方面還能以土地出讓支持基建投資。基于這樣的考慮,“3·30”房貸新政超預期,也就不難解釋了。“3·30”新政實施以來,銷售止跌趨勢比較明顯——1~4月份,全國商品房銷售面積26385萬平方米,同比下降4.8%,降幅比1~3月份大幅收窄4.4個百分點。不過還應該看到,由于庫存壓力大的二三四線城市回升不明顯,開發(fā)商“加杠桿”意愿很低,前4個月土地購置、新開工分別下滑32.7%、17.3%,跌幅并沒有收窄。
即便前5個月全國樓市銷售降幅收窄,但一個重大變化是一線和二線重點城市房價開始迅速回升,深圳和上海強勢上漲2.68%和2.32%,投資需求開始回潮;民間資金積淀更厚的長三角、珠三角和京津冀樓市見底企穩(wěn)。而庫存壓力更大的東北等地,不僅經(jīng)濟增速在全國“墊底”,而且樓市疲態(tài)難改:比如哈爾濱、沈陽、大連的庫存要2~3年才能消化完。
即便寬松政策環(huán)境不變,也不能對開發(fā)商“加杠桿”太樂觀,因為目前統(tǒng)計的庫存僅僅是在售庫存,若將在售、在建、已批未建“三大塊庫存”算在內,各地的庫存還需要更長時間才能消化完。
從4~5月的樓市表現(xiàn)來看,區(qū)域分化、供需錯配問題嚴重,與消化庫存的主題有偏離,而且重點城市出現(xiàn)了類似于股市“脫實入虛”的負面問題。另外,穩(wěn)定樓市的政策(包括貨幣政策),在很多地方被異化為重走樓市依賴的“老路子”,虛度轉型“窗口期”。
針對這一現(xiàn)象,人民日報近日在頭版發(fā)表了題為《正視困難、保持定力、前景光明》的評論文章,指出“凡是主動適應新常態(tài),注重調整結構、創(chuàng)新驅動和質量效益的,努力走向產(chǎn)業(yè)中高端的,發(fā)展勢頭都不錯;反之,壓力都比較大。”言下之意,依賴國家政策,邊際效應在減弱,不切合地方實際,也可能引起新一輪樓市依賴,損害未來轉型。
正是在這樣的背景下,地方必須主動承擔起主體責任,將樓市去庫存與新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)轉型結合起來。投資特別是基建投資,需要房地產(chǎn)市場穩(wěn)定來支撐,但絕不是過去城市“鋪攤子”、“造城”式的房地產(chǎn)擴張和被動低效的城市投資,而是在新型城鎮(zhèn)化背景下,實現(xiàn)人口集聚、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與公共服務供給良性循環(huán)。
這樣的房地產(chǎn)發(fā)展不僅有需求支撐,也能夠支撐基建投資及固定資產(chǎn)投資,反過來會助推產(chǎn)業(yè)和人口集聚,夯實房地產(chǎn)市場基礎,二者的良性循環(huán)就形成了。
下一步的樓市政策將以地方履行主體責任、主動作為為主要特征。近期,安徽、甘肅、天津等省市紛紛出臺了穩(wěn)定地方樓市的一攬子措施,最大的特點就是降低購房成本、提升城市對外來人口和農業(yè)人口的吸附能力,這或許是地方在樓市長效機制上主動作為的開始。
(作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員)