政策加碼要傳導(dǎo)至經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)是關(guān)鍵的一環(huán)，特別是對(duì)于二季度以來(lái)作為“穩(wěn)增長(zhǎng)”重要抓手的基建投資來(lái)說(shuō)，更是如此。

盡管管理層要求銀行不得對(duì)融資平臺(tái)“抽貸”，但約束地方融資平臺(tái)的“43號(hào)文”不能突破，銀行貸款難以繼續(xù)支持；同時(shí)，地方債券置換雖已“破冰”，但中短期內(nèi)在規(guī)模上仍難以滿足基建資金的需求。為此，積極的財(cái)政政策在4月份以來(lái)顯著發(fā)力，公共預(yù)算支出當(dāng)月同比增長(zhǎng)31.6%。

但是，2014年全國(guó)一般公共財(cái)政收入8.6%的“個(gè)位數(shù)”增長(zhǎng)，創(chuàng)多年來(lái)新低；今年前4個(gè)月，公共預(yù)算收入增速同比下滑6.3個(gè)百分點(diǎn)，而全國(guó)一般預(yù)算支出增長(zhǎng)了13.8%；4月當(dāng)月財(cái)政支出增長(zhǎng)33.2%，而收入僅增長(zhǎng)8.2%。地方本級(jí)收入增幅下滑幅度更大，其中基金收入（主要是土地出讓金收入）下滑37%。

基于此，在企業(yè)盈利放緩、“結(jié)構(gòu)性減稅”、地方收入下滑的背景下，要完成今年25%以上的基建投資增幅目標(biāo)，單靠勢(shì)單力薄的財(cái)政投入是不現(xiàn)實(shí)的。

一季度GDP增速7%創(chuàng)下6年來(lái)的新低，不過(guò)房地產(chǎn)若能實(shí)現(xiàn)“去庫(kù)存”并且企穩(wěn)，一方面能帶動(dòng)行業(yè)上下游，止住制造業(yè)投資下滑勢(shì)頭，另一方面還能以土地出讓支持基建投資�；�于這樣的考慮，“3·30”房貸新政超預(yù)期，也就不難解釋了。“3·30”新政實(shí)施以來(lái)，銷售止跌趨勢(shì)比較明顯——1~4月份，全國(guó)商品房銷售面積26385萬(wàn)平方米，同比下降4.8%，降幅比1~3月份大幅收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)還應(yīng)該看到，由于庫(kù)存壓力大的二三四線城市回升不明顯，開(kāi)發(fā)商“加杠桿”意愿很低，前4個(gè)月土地購(gòu)置、新開(kāi)工分別下滑32.7%、17.3%，跌幅并沒(méi)有收窄。

即便前5個(gè)月全國(guó)樓市銷售降幅收窄，但一個(gè)重大變化是一線和二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)開(kāi)始迅速回升，深圳和上海強(qiáng)勢(shì)上漲2.68%和2.32%，投資需求開(kāi)始回潮；民間資金積淀更厚的長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀樓市見(jiàn)底企穩(wěn)。而庫(kù)存壓力更大的東北等地，不僅經(jīng)濟(jì)增速在全國(guó)“墊底”，而且樓市疲態(tài)難改：比如哈爾濱、沈陽(yáng)、大連的庫(kù)存要2~3年才能消化完。

即便寬松政策環(huán)境不變，也不能對(duì)開(kāi)發(fā)商“加杠桿”太樂(lè)觀，因?yàn)槟壳敖y(tǒng)計(jì)的庫(kù)存僅僅是在售庫(kù)存，若將在售、在建、已批未建“三大塊庫(kù)存”算在內(nèi)，各地的庫(kù)存還需要更長(zhǎng)時(shí)間才能消化完。

從4~5月的樓市表現(xiàn)來(lái)看，區(qū)域分化、供需錯(cuò)配問(wèn)題嚴(yán)重，與消化庫(kù)存的主題有偏離，而且重點(diǎn)城市出現(xiàn)了類似于股市“脫實(shí)入虛”的負(fù)面問(wèn)題。另外，穩(wěn)定樓市的政策（包括貨幣政策），在很多地方被異化為重走樓市依賴的“老路子”，虛度轉(zhuǎn)型“窗口期”。

針對(duì)這一現(xiàn)象，人民日?qǐng)?bào)近日在頭版發(fā)表了題為《正視困難、保持定力、前景光明》的評(píng)論文章，指出“凡是主動(dòng)適應(yīng)新常態(tài)，注重調(diào)整結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)和質(zhì)量效益的，努力走向產(chǎn)業(yè)中高端的，發(fā)展勢(shì)頭都不錯(cuò)；反之，壓力都比較大。”言下之意，依賴國(guó)家政策，邊際效應(yīng)在減弱，不切合地方實(shí)際，也可能引起新一輪樓市依賴，損害未來(lái)轉(zhuǎn)型。

正是在這樣的背景下，地方必須主動(dòng)承擔(dān)起主體責(zé)任，將樓市去庫(kù)存與新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型結(jié)合起來(lái)。投資特別是基建投資，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定來(lái)支撐，但絕不是過(guò)去城市“鋪攤子”、“造城”式的房地產(chǎn)擴(kuò)張和被動(dòng)低效的城市投資，而是在新型城鎮(zhèn)化背景下，實(shí)現(xiàn)人口集聚、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與公共服務(wù)供給良性循環(huán)。

這樣的房地產(chǎn)發(fā)展不僅有需求支撐，也能夠支撐基建投資及固定資產(chǎn)投資，反過(guò)來(lái)會(huì)助推產(chǎn)業(yè)和人口集聚，夯實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)，二者的良性循環(huán)就形成了。

下一步的樓市政策將以地方履行主體責(zé)任、主動(dòng)作為為主要特征。近期，安徽、甘肅、天津等省市紛紛出臺(tái)了穩(wěn)定地方樓市的一攬子措施，最大的特點(diǎn)就是降低購(gòu)房成本、提升城市對(duì)外來(lái)人口和農(nóng)業(yè)人口的吸附能力，這或許是地方在樓市長(zhǎng)效機(jī)制上主動(dòng)作為的開(kāi)始。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）