快要收房了，才發(fā)現(xiàn)房屋早已被抵押；因其他原因辦不下來貸款，被要求承擔(dān)違約責(zé)任；說好的南北朝向，卻變成了東西朝向……在買房這件“人生大事”上，不少人都遇到過各種各樣的麻煩問題，而往往因為一些賣房者在合同上做文章，買房者們只能吃悶虧。

7月1日起，《四川省商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》（以下簡稱《文本》）將在全省范圍內(nèi)施行。該《文本》由四川省住建廳和四川省工商局共同制定，相較于2006年的《商品房買賣合同（示范文本）》，新文本新增了賣房者違約情況以及承擔(dān)違約責(zé)任的具體約定，對購房過程中的常見“地雷”進(jìn)行了規(guī)范。

消費(fèi)糾紛六成涉及房產(chǎn) 下月起施行新合同范本

一說到買房，不少人都頭大。不僅是因為“買不起”，而且陷阱也很多，房地產(chǎn)成了近年來消費(fèi)投訴的重災(zāi)區(qū)。四川省工商局合同處處長羅春介紹，在四川省工商局接到的消費(fèi)糾紛中，60%都涉及買賣雙方合同簽訂及履行，“其中，又大多發(fā)生在房屋預(yù)售過程中。”

有過買房經(jīng)歷的市民都知道，購房合同不僅條款多得讓人沒耐心看，而且大多都是格式條款，也就是說，賣房方早已擬定好，買方要么簽字，要么不買房。“格式條款的存在源于由賣房者制定合同，也很容易發(fā)生糾紛。”羅春說。

為此，2006年，四川省建設(shè)廳與四川省工商局聯(lián)合制發(fā)了《商品房買賣合同（示范文本）》促進(jìn)經(jīng)營者自律，然而，當(dāng)時并未將預(yù)售和現(xiàn)售分開。“這次單獨(dú)制定預(yù)售合同示范樣本，將更加精確地對一些問題進(jìn)行解決。”羅春說。從7月1日起，購房雙方就可以使用新的《示范文本》，或參照該合同文本來訂立合同。 華西都市報記者吳冰清常見糾紛

房屋的權(quán)利狀況受限

購房者并不知道房屋已經(jīng)被抵押或者被拍賣，花了錢買房，卻因為商品房的權(quán)利上有瑕疵，不能辦下產(chǎn)權(quán)證和房產(chǎn)證。這樣的倒霉事，并不少見。

辦不了貸款購房者被迫擔(dān)責(zé)

大部分市民買房，都會選擇按揭貸款。但交了首付款，貸款辦不下來怎么辦？一些開發(fā)商要求購房者一次性將剩下的全款付清，否則按照逾期付款承擔(dān)違約責(zé)任。

收房時發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題

房屋到手了，參觀新家時卻發(fā)現(xiàn)門窗損害或者屋頂漏水、墻面開裂，可房已經(jīng)交了，維修的費(fèi)用該誰出？購房雙方常常為此爭執(zhí)不下。

小區(qū)車位難求價格高

日前，市民李女士在東二環(huán)某樓盤購買一套房屋，她想一并購買車位，卻被告知目前車位還不出售。這讓李女士有些不解：車位是和房屋一起修的，為什么不能和房屋一起買呢？新增約定

購房者有權(quán)解除合同并獲賠

《示范文本》的第五條、第六條以及第七條約定，售房人應(yīng)當(dāng)告知購房者其購買房屋的抵押狀況，并承諾該商品房出售前享有合法權(quán)利，沒有出售給除本合同買受人以外的其他人，沒有被司法查封等。

如果商品房的權(quán)利狀況與售房者承諾不符，購房者可有權(quán)解除合同。而售房者也將承擔(dān)違約責(zé)任，購房者可獲得已付全部房價款（含已付貸款部分）、利息以及賠償金。

若非購房者原因 不承擔(dān)違約責(zé)任

《示范文本》中第十條第二款明確，因不可歸責(zé)于買賣雙方的原因，未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，雙方可以解除合同。解除合同的，出賣人退還買受人已付購房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，雙方重新約定新的房價款支付協(xié)議，合同繼續(xù)履行。

也就是說，如果因為政府的政策或者銀行的規(guī)定發(fā)生變化導(dǎo)致購房者本應(yīng)拿到的貸款不能實現(xiàn)的，售房者就不能要求購房者承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋查驗修復(fù)環(huán)節(jié) 雙方協(xié)商修復(fù)期限

今后房屋辦理交接手續(xù)時，或新增查驗和修復(fù)兩個環(huán)節(jié)�！妒痉段谋尽返谑�八條明確，買賣雙方在辦理交接手續(xù)時需查驗房屋狀況，購房者有權(quán)對該商品房進(jìn)行查驗，售房者不以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)服務(wù)契約作為購房者查驗和辦理交接手續(xù)的前提條件。

如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，購房者可提出讓售房者進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)好后才可交付。當(dāng)然，修復(fù)的費(fèi)用由售房者承擔(dān)。為了避免售房者拖時間，合同中將根據(jù)質(zhì)量問題的嚴(yán)重程度，由買賣雙方約定修復(fù)時間。

增加車位選項 提出車位和商品房一同出售

《示范文本》第四條“商品房基本狀況”第二款對商品房的規(guī)劃用途增加了“車位”選項，使用《示范文本》的購房雙方可以在合同中協(xié)商決定、選擇是否增加該選項。而在附件五“關(guān)于本項目內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)公共設(shè)施的具體約定”中，將標(biāo)明機(jī)動車停放庫（位）的規(guī)劃配比、數(shù)量、位置。

“這并不是強(qiáng)制要求，而是建議、提倡售房者在售房時，一并出售車位，并讓購房者事先了解小區(qū)的停車情況。”四川省住建廳房管處李富忠說，一些開發(fā)商為了今后“炒車位”，以車位合同沒有起草為由，暫不售賣車位。“這樣就可以避免售房者找托詞。”常見糾紛

宣傳跟實際不符

說好的綠化面積怎么縮水了？空間怎么變矮了？買房時，售樓人員吹得天花亂墜，可滿懷期待看房時常常失望而歸。

基礎(chǔ)設(shè)施開通費(fèi)該誰出？

房子剛?cè)胱�，要使用水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施，必須要交開通費(fèi)。但這筆費(fèi)用誰出？購房雙方常常扯不清楚。

出賣人未向購房者告知房屋不利因素

入住了新房，才知道離家不遠(yuǎn)處有一個變電站，或者家門口就是垃圾堆放處。

新增約定重要說明允諾等同合同內(nèi)容違反要擔(dān)責(zé)

《示范文本》中約定，出賣人發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料，為要約邀請；出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明、允諾具體確定，并對本合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，買賣雙方均視為要約。

按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，這些被視為要約的說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

明確開通手續(xù)及相關(guān)費(fèi)用避免重復(fù)收取開通費(fèi)

過去的合同范本中，并未對這筆費(fèi)用進(jìn)行約定。而在新《合同范本》中，第十六條第（一）款“基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備”中，對供水、供電、燃?xì)�、電話通信、有線電視和寬帶網(wǎng)絡(luò)等六項基礎(chǔ)設(shè)施，其開通手續(xù)及相關(guān)費(fèi)用分別由誰承擔(dān)進(jìn)行了明確。

供水、排水以及供電由售房者負(fù)責(zé)安裝、辦理開通手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；燃?xì)�、電話通信、有線電視以及寬帶網(wǎng)絡(luò)由售房者負(fù)責(zé)安裝并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，購房者自行辦理開通手續(xù)。“這樣一來，既可避免糾紛，又能避免重復(fù)收取開通費(fèi)用的情形。”李富忠說。

列舉應(yīng)告知的房屋不利因素保證購房者知情權(quán)

《示范文本》第三十二條明確，售房者應(yīng)該通過告知書、銷售現(xiàn)場公示或者其他的方式，向買受人告知該商品房周邊污水處理廠、垃圾處理站、220KV以上的大型變電站、化學(xué)工廠、鐵路等可能引起氣味、污染、輻射性、噪音等不利因素。