房地產(chǎn)市場曾經(jīng)有一種觀點(diǎn)十分盛行——“最怕房價下跌的不是房企，而是銀行，因?yàn)殂y行是房企的最大債主”，這種觀點(diǎn)甚至曾經(jīng)演變出“兩大行業(yè)誰比誰先死”的爭論。

但是，《證券日報(bào)》記者查閱大量房企財(cái)務(wù)報(bào)告注意到，對于很多中小型房企來說，銀行已經(jīng)不再是其最大的“債主”，通過發(fā)行信托計(jì)劃和資管計(jì)劃融資是多數(shù)中小型房企正在做、以及未來仍將做的。不過，據(jù)記者測算，“非銀”類貸款的價格可不算親民，其利率較銀行貸款上升了至少四成。

在拿地?zé)嵩佻F(xiàn)的背景下，融資成本不同的直接后果則是——“中小型房企輸在了起跑線上”，某資深律師對《證券日報(bào)》記者表示。

中小房企

銀行貸款稀缺

與大型房企坐擁低成本貸款不同，對于中小房企而言，銀行貸款正在逐漸變成稀缺品。

在140余家A股上市房企中，2014年的營業(yè)收入超過400億元的僅有5家，這“TOP”五也是名副其實(shí)的第一軍團(tuán);而營業(yè)收入在20億元-200億元的60余家中型房企可以作為第二軍團(tuán)，這些房企的營業(yè)和收入排名在不同的季度時點(diǎn)變化較大，互有勝負(fù);而營業(yè)收入在20億元以下的房企約有70余家，其中15家去年的營業(yè)收入尚不足1億元。

《證券日報(bào)》記者在三類房企中抽取了10余份2014年年報(bào)進(jìn)行調(diào)查，其中，中型房企和小型房企對于信托和資管融資的依賴性明顯高于大型房企。

例如，2014年?duì)I業(yè)收入僅0.11億元的榮豐控股財(cái)報(bào)顯示，截至2014年12月31日，以同期同檔次國家基準(zhǔn)利率上浮一定百分比的利率計(jì)息的銀行借款本金人民幣1.7億元。而該公司去年年底的金融負(fù)債合計(jì)9.39億元，銀行貸款的占比僅為18%。

中型房企中的領(lǐng)軍企業(yè)華夏幸福2014年年報(bào)也顯示，該公司截至2014年年底的融資總金額301.95億元，其中銀行貸款余額70.75億元，信托、資管等其他融資余額231.19億元;期末公司對外擔(dān)保金額297.02億元，均為對控股子公司擔(dān)保。

大型房企與銀行的關(guān)系大多依舊親密，其銀行貸款的獲得也比較容易，甚至有富余。招商地產(chǎn)將銀行借款作為主要資金來源，2014年年底該公司尚未使用的銀行借款額度為262億元(2013年年底為234億元)。即使個別大型房企出現(xiàn)了“去銀行化融資”，其發(fā)展趨勢也是境外低利率融資，而并非主要依托信托和資管公司，這體現(xiàn)了房企借款選擇的主動性。

例如，萬科在2014年年報(bào)中表示，“公司有息負(fù)債中，銀行借款占比為39.94%，應(yīng)付債券占比為16.83%，其他借款占比為43.23%。報(bào)告期內(nèi)，公司發(fā)揮境外融資優(yōu)勢，充分利用境外低成本資金支持公司發(fā)展。截至報(bào)告期末，公司有息負(fù)債中，境內(nèi)負(fù)債占比80.35%，境外負(fù)債占比19.65%。人民幣負(fù)債占比83.24%，外幣負(fù)債占比16.76%，外幣負(fù)債占比較2013年底提高了5.68個百分點(diǎn)”。

此外，《證券日報(bào)》記者查閱多份上市房企2014年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，房企大多對于未來的資金保障進(jìn)行了分析，其中，中小房企普遍的表述是“公司將通過自有資金，銷售資金回籠，銀行、信托、資管公司、基金等各類型金融機(jī)構(gòu)借款等途徑和方式來解決。而大型房企的表述則多類似于“與各大銀行保持著長期合作關(guān)系，形成了穩(wěn)定的信貸資金來源”、“在項(xiàng)目層面引入合作方進(jìn)行‘股權(quán)+債權(quán)’ 的融資方式”。