當(dāng)前主要問(wèn)題：

區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展失衡

結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存

當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)最大的問(wèn)題是，區(qū)域住房市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。一二線城市住房供求矛盾突出房?jī)r(jià)畸高，三四線及以下城市住房階段性過(guò)剩庫(kù)存高企。不恰當(dāng)?shù)暮暧^刺激政策，一方面可能引發(fā)一二線城市房?jī)r(jià)快速上漲，另一方面還將加劇三四線城市未來(lái)的過(guò)剩。

三四線城市短期供過(guò)于求，去庫(kù)存將是首要任務(wù)。過(guò)去十年，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強(qiáng)力推動(dòng)下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。一方面，大量農(nóng)村人口涌入城市，形成巨大的住房剛性需求。另一方面，工業(yè)大發(fā)展、經(jīng)濟(jì)起飛所帶來(lái)的國(guó)民家庭收入快速增長(zhǎng)，必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。與此相對(duì)應(yīng)的是，我國(guó)原有的城市規(guī)模狹小、住房老舊，無(wú)法滿足爆發(fā)性增長(zhǎng)的住房需求。但2014年以來(lái)，住房“總量供不應(yīng)求”時(shí)代已經(jīng)淡出，“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。城鎮(zhèn)化與工業(yè)化作為過(guò)去十年住房市場(chǎng)發(fā)展的超級(jí)引擎，目前都處于減速狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入所謂的“新常態(tài)”，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正面臨著巨大的轉(zhuǎn)型升級(jí)壓力。由于收入增長(zhǎng)決定人口流向，經(jīng)濟(jì)減速也意味著城市對(duì)人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時(shí)，中國(guó)城鎮(zhèn)住房卻已經(jīng)累積了巨額的存量，并且仍在按以往的慣性高速增長(zhǎng)。特別在一些三、四線城市，商品住房積壓現(xiàn)象已經(jīng)很嚴(yán)重。2014年，盡管政府對(duì)住房需求管控政策已經(jīng)趨于寬松，但住房市場(chǎng)仍然在主動(dòng)下調(diào)。這表明，住房市場(chǎng)形勢(shì)正由總量供不應(yīng)求進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩階段。此外，過(guò)去十年，各地方政府通過(guò)“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區(qū)”等各種題材，遍地開(kāi)花式地開(kāi)發(fā)建設(shè)了數(shù)量龐大的新城。隨著房地產(chǎn)熱的退潮，其中有一部分可能淪為鬼城或空城。

一二線城市住房仍將供不應(yīng)求，擴(kuò)大供給仍是主線。雖然住房總量短缺的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，三四線城市住房短期過(guò)剩明顯，但由于人口的流入及收入水平的提高，一二線城市住房仍將存在一定程度短缺。我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正面臨深刻轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將不斷上升，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將趨于下降。由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一、二線城市，而第二產(chǎn)業(yè)則是三、四線城市的重要經(jīng)濟(jì)支柱，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實(shí)際上指明了未來(lái)的城市的人口分布藍(lán)圖。未來(lái)一段時(shí)間三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢(shì)。三、四線城市目前商品住房高庫(kù)存及滯銷問(wèn)題已經(jīng)較為嚴(yán)重，而其未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的人口又呈流出態(tài)勢(shì)，住房供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題必將會(huì)更加突出。而一二線城市隨著人口的繼續(xù)流入住房仍將供不應(yīng)求，擴(kuò)大供給仍是樓市發(fā)展主線。

出現(xiàn)過(guò)剩的主要是區(qū)位和配套條件差的住房，優(yōu)質(zhì)住房仍將短缺。雖然從量的方面看，中國(guó)城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長(zhǎng)和對(duì)生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升，對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長(zhǎng)，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。

當(dāng)前住房需求刺激政策將加劇住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，在經(jīng)濟(jì)增速下降的條件下，政府容易走上利用過(guò)刺激住房需求保住經(jīng)濟(jì)增速的舊路。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要靠投資拉動(dòng)，而住房投資當(dāng)前固定資產(chǎn)投資的主體。如果再考慮到上下游產(chǎn)業(yè)的作用，住房產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用舉足輕重，是名副其實(shí)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。住房建筑及裝飾行業(yè)也將吸納大量農(nóng)民工就業(yè)，具有極重要的社會(huì)穩(wěn)定意義。此外，住房市場(chǎng)的景氣度將直接影響公眾的經(jīng)濟(jì)信心。在目前全球經(jīng)濟(jì)不景氣，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速也不斷下滑的條件下，政府必然寄希望于通過(guò)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，來(lái)保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與社會(huì)底層就業(yè)，提振經(jīng)濟(jì)信心。刺激住房市場(chǎng)成為政府保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要籌碼。

但是，單一住房需求刺激政策將加大宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定性，使一二線城市房?jī)r(jià)短期飛漲，三四線城市過(guò)�，F(xiàn)象更加嚴(yán)重，從而阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的深化。在市場(chǎng)相對(duì)過(guò)剩時(shí)代，住房市場(chǎng)仍蘊(yùn)含著巨大的潛在需求，需要通過(guò)深化供給機(jī)制改革才能加以釋放。讓城鎮(zhèn)居民能夠較低成本地獲得高品質(zhì)、個(gè)性化的住房，是啟動(dòng)住房改善性需求的關(guān)鍵。單純的住房需求刺激政策只能擴(kuò)大住房投機(jī)，加大住房過(guò)剩水平，難以有效提高居民住房條件。特別是金融刺激政策，還容易帶來(lái)通脹、金融不穩(wěn)定等嚴(yán)重后果。