作者：昌盛聯(lián)行（北京）商業(yè)地產(chǎn)管理顧問有限公司執(zhí)行總經(jīng)理 李超先生

在國內(nèi)現(xiàn)階段且相當(dāng)長的時期，底商被普遍認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)價值體系里一種高價值、高回報、高收益的“三高”業(yè)態(tài)。國內(nèi)各地的開發(fā)商在拿地后的規(guī)劃方案研討的結(jié)果，無一例外不將底商業(yè)態(tài)的開發(fā)模式囊括在整體項目其中，不管是住宅還是綜合體，都會規(guī)劃一定量的面積給底商，而且絕大部分開發(fā)商都憧憬著自己項目業(yè)態(tài)中的底商（自稱底商為商業(yè)街）如何賣高價、高利潤、商業(yè)能夠呈現(xiàn)巨大的價值、運(yùn)營后有多繁榮等理想的觀點(diǎn)。

實則不然，底商之所以叫底商，是由于其臨近行人或機(jī)動車通行的交通動線，被多數(shù)人誤認(rèn)為就是商業(yè)街或者商業(yè)步行街。底商是商業(yè)地產(chǎn)的一種商業(yè)價值表現(xiàn)形態(tài)，真正的商業(yè)街要有一定規(guī)模體量、要有名符其實的商業(yè)主題、要能夠聚集商氣、人氣、財氣，更要能夠形成城市里的“商業(yè)集市”，能夠被地域人群朗朗上口。所以國內(nèi)絕大多數(shù)城市里知名的商業(yè)街都是通過該城市歷史文化的底蘊(yùn)沉積作為其吸客的基石，所以我認(rèn)為一個地產(chǎn)項目的底商充其量只能被冠以住宅里的“開放式客廳”的代名詞，只能成為該開發(fā)項目住宅業(yè)態(tài)或商務(wù)業(yè)態(tài)等的配套產(chǎn)品，狹義上不能稱之為商業(yè)街。

在國內(nèi)幾乎百分之百的開發(fā)商都會將規(guī)劃項目的底商業(yè)態(tài)進(jìn)行銷售，中國的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式起步和發(fā)展與發(fā)達(dá)國家相比較晚，長期在眾多國人思想意識里的底商能夠?qū)崿F(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代”的高投資收益觀點(diǎn)被項目城市地域的投資客所追捧。數(shù)年前，地產(chǎn)項目的底商，尤其是沿街底商銷售都不犯愁，但隨著社會文化水平與經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的逐步了解，投資客愈來愈加理性，投資人對商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識的“普及”，導(dǎo)致在各級城市里眾多地產(chǎn)項目的底商也開始出現(xiàn)滯銷的問題。大多數(shù)地產(chǎn)項目底商的售價都是透支未來產(chǎn)權(quán)者的租金收益，導(dǎo)致即使將底商銷售后，產(chǎn)權(quán)者的實際市場租金收益無法達(dá)到當(dāng)初購買單價折算后的預(yù)期租金收益，以致市場上出現(xiàn)了眾多雖然已經(jīng)賣掉的底商但還處于長期空置的狀態(tài)，例如潘石屹SOHO中國的SOHO系列產(chǎn)品，無論是銀河SOHO、望京SOHO還是三里屯SOHO等，SOHO系列的底商銷售單價已經(jīng)將業(yè)主未來多年的租金收益榨取干凈，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)持有者不得不堅持相對較高的租金來努力博得預(yù)期的收益回報，SOHO系列產(chǎn)品現(xiàn)狀的租金高、問客少、成交低、空置長的現(xiàn)象就呈現(xiàn)在我們眼前，這種情形的底商就是無商機(jī)、無人氣、無價值的“三無產(chǎn)品”，如何稱能將其成之為商業(yè)街？！