重點(diǎn)解讀一下8·31新政

8月31日，中國(guó)樓市再迎寬松政策，住建部、財(cái)政部與央行發(fā)布通知稱，擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的二套房公積金最低首付款比例降至20%，自2015年9月1日起執(zhí)行。

此舉意在刺激有需求的購(gòu)房者入市，降低開發(fā)商庫(kù)存，提振經(jīng)濟(jì)。不過(guò)這一政策此時(shí)出臺(tái)，或許與3月的樓市新政熱度減退有關(guān)。

齊魯證券分析師羅文波在點(diǎn)評(píng)中寫到：

步入三季度，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加錯(cuò)綜復(fù)雜，面臨來(lái)自各個(gè)方面的下行壓力。從 7 月固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來(lái)看，累計(jì)增速下滑0.2%，而房地產(chǎn)投資增速下滑 0.3%，延續(xù) 2013年以來(lái)的下行趨勢(shì)。我們看到自“3.30”房產(chǎn)新政頒布以來(lái)，商品房銷售情況明顯回暖，一線城市交投更是火爆，深圳、上海等城市房?jī)r(jià)再上一城，形成量?jī)r(jià)齊升的局面。但下游銷量的顯著回升并沒(méi)有順暢傳導(dǎo)至投資端，盡管銷售面積增速于今年2月見(jiàn)底回升，開發(fā)資金與新開工同比亦于 3、4月份左右開始回暖，而“新開工-投資”環(huán)節(jié)的景氣度傳導(dǎo)卻遲遲未能完成。

投資周期尚未啟動(dòng)，銷售情況又生變化。雖然7月的銷售與融資情況尚屬樂(lè)觀，但從高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，8月份房地產(chǎn)交投火熱的現(xiàn)象似乎有所改變。首先，商品房周度銷量回落，由7月份70-80%的增速峰值穩(wěn)定下滑至8月末的20%左右；其次，房企拿地積極性有所下降，8月土地成交增速始終在-40%左右徘徊；最重要的是，庫(kù)存去化速度隨著銷量的減少而顯著減緩，存銷比由7月中旬的35反彈至8月下旬的48，如果現(xiàn)有庫(kù)存無(wú)法得到有效消化，對(duì)新開工乃至投資分項(xiàng)的拉動(dòng)則更加不可期。

高頻數(shù)據(jù)所傳遞的種種信號(hào)表明，3月份房地產(chǎn)新政的拉動(dòng)作用已經(jīng)在逐漸消退，房地產(chǎn)消費(fèi)并未產(chǎn)生新的內(nèi)生動(dòng)力，如果要維持樓市的前期增長(zhǎng)，需要新的政策進(jìn)行進(jìn)一步刺激。

如此一來(lái)便可以理解，在此前政策效應(yīng)邊際性遞減之時(shí)，本次新政的出臺(tái)有望再次提振銷售，從而加快投資項(xiàng)企穩(wěn)復(fù)蘇，等到房地產(chǎn)投資觸底回升之后，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)將更加順暢。

然而，“政策層頻繁推出托市新政，在短期刺激的同時(shí)對(duì)長(zhǎng)期需求亦形成透支。”

羅文波具體指出：

去年三季度以來(lái)，樓市政策扶持的范圍由首套房擴(kuò)展到無(wú)貸款二套房、再到有貸款二套房，有置業(yè)需求的居民在政策的鼓勵(lì)下將大概率提前實(shí)施購(gòu)房計(jì)劃，但3月末力度如此大的新政(除降低首付比例外，還包括縮小營(yíng)業(yè)稅征收范圍)對(duì)樓市的提振作用也僅僅維持了四個(gè)月左右即現(xiàn)出疲態(tài)，迫使相關(guān)部委不得不接力刺激，那么這一輪地產(chǎn)小周期結(jié)束之后又將何處尋找增長(zhǎng)點(diǎn)？我們對(duì)此并不樂(lè)觀。