一線城市成地王集中營

高價(jià)地加速城市豪宅化

對(duì)于很多中小房企來說，轉(zhuǎn)型也來自于地價(jià)給予的壓力。

在這個(gè)北京隨便一塊住宅用地樓面價(jià)就拍出“3萬元＋／平方米”的時(shí)代，房企營銷高管見面必會(huì)吐槽，“你到哪兒去找客戶”？

2015年，被稱為北京市場(chǎng)的豪宅元年，深圳房子漲價(jià)最兇猛之年。實(shí)際上，在過去一年中，《證券日?qǐng)?bào)》記者與房企高管交流中，兩個(gè)話題避無

可避，一是三、四線城市巨量庫存難以消化；二是一線城市地價(jià)不斷突破想象。尤其后者，即使是縱橫地產(chǎn)圈數(shù)十年的營銷人，也沒見過這“陣仗”，樓面價(jià)動(dòng)輒超過5萬元/平方米，“瘋狂”已經(jīng)成為北京土地市場(chǎng)的代言詞。

而土地市場(chǎng)的瘋狂勢(shì)必推高房價(jià)，目前來看，一線城市豪宅化進(jìn)程正在加快，地王靠拖字訣、靠新地王誕生、靠土地紅利解套都不再是最佳盈利路徑。

一線城市頻現(xiàn)高價(jià)地

過去，“京滬廣深”拍出一塊地王，業(yè)內(nèi)頗有鼎沸之勢(shì)，甚至?xí)r過幾年，仍是津津樂道的話題。而2015年，一個(gè)地王的頭銜可能多則幾個(gè)月，少則幾天就被替代了。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，2015年9月份以來，北京豐臺(tái)已經(jīng)拍出了5.6萬元/平方米、6萬元/平方米、6.2萬元/平方米、7.5萬元/平方米的高價(jià)地。

上海也類似，11月25日，上海楊浦拍出72.99億單價(jià)地王，樓面價(jià)達(dá)到4.9萬元/平方米。次日，上海土地市場(chǎng)再次賣出78.2億元，北外灘又出“地王”。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入了3010億元拿地，而從在一線城市的占比看，歷史首次突破了40%比例，占比高達(dá)44%。而能夠在一線城市拿到優(yōu)質(zhì)地塊的民營房企越來越少，這意味未來一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易將成為“豪門游戲”。

499宗地，收入4717億元，全年將達(dá)5000億元，這是截至12月11日，一線城市的賣地金額。而去年同期，663宗地，收入4862億元。這意味著，與去年相比，平均成交樓面價(jià)每平方米上漲了逾1000元，已高達(dá)近9200元/平方米。

豪宅化提速

來自上海某房地產(chǎn)研究的一組數(shù)據(jù)顯示，2015年前10個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價(jià)占商品房銷售均價(jià)的47.6%，處于2011年以來的最高值，占比相比2011年高了10個(gè)以上的百分點(diǎn)。

而土地市場(chǎng)的高溢價(jià)成交信號(hào)也傳導(dǎo)至樓市。在深圳，今年以來，“日光盤”幾度現(xiàn)身，甚至頗有升級(jí)為“時(shí)光盤”的跡象，某均價(jià)4.5萬元/平方米的新盤，3小時(shí)就被搶光了；上海則一直是豪宅成交的集中營；北京也開始出現(xiàn)成交均價(jià)超過19萬元/平方米的豪宅。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，到2016年，北京在售單價(jià)“10萬元＋”以上豪宅約達(dá)3000套，而2015年之前，每年這種量級(jí)的頂級(jí)豪宅年銷售量尚不足200套，信心爆棚的開發(fā)商將去哪里尋找“接盤俠”？

即使高凈值人群不斷增長，但面對(duì)2016年以后北京售價(jià)“10萬元+”項(xiàng)目將達(dá)50個(gè)的擁擠市場(chǎng)，地王的突圍之路或許已不是用“拖字訣”等待別的開發(fā)商解救就能走通的。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，北京10年內(nèi)誕生了20個(gè)地王，其中1個(gè)退地，如果僅計(jì)算在土地價(jià)款的基礎(chǔ)上疊加年化復(fù)利10%的財(cái)務(wù)成本，11個(gè)項(xiàng)目的銷售額足以覆蓋土地成本和財(cái)務(wù)成本，但需要4年才見盈利，而剩下的8個(gè)項(xiàng)目至今皆未解套。

另據(jù)中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉測(cè)算，以目前的土地價(jià)格計(jì)算，在未來兩年內(nèi)北京房價(jià)要上漲120%，今年出現(xiàn)的20個(gè)地王入市難度才能降低，否則將很難入市，只能延緩開發(fā)節(jié)奏。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則認(rèn)為，在2015年這個(gè)地王成為常態(tài)的市場(chǎng)中，面粉頻頻貴過面包，地王等待市場(chǎng)機(jī)會(huì)的時(shí)間成本將會(huì)更高、入市節(jié)奏更加難以掌控、回報(bào)周期也愈加漫長。地王解套難度的加大，只有積極創(chuàng)新產(chǎn)品、增加項(xiàng)目附加值、提升項(xiàng)目性價(jià)比的開發(fā)商，才有可能突破重圍、破繭成蝶。