去庫(kù)存是工作重頭戲

今年兩會(huì)上，去庫(kù)存是中央及地方重點(diǎn)關(guān)心的問(wèn)題之一，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中明確指出，2016年重點(diǎn)工作之一即是去庫(kù)存。當(dāng)然，政府工作報(bào)告中提到的去庫(kù)存包括但不限于房地產(chǎn)，但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)去庫(kù)存是各種去庫(kù)存工作的重頭戲。相當(dāng)一部分地方代表團(tuán)在審議政府工作報(bào)告時(shí)，均提到房地產(chǎn)去庫(kù)存，此前更有官員在接受媒體采訪時(shí)表示，要將去庫(kù)存當(dāng)成政治任務(wù)來(lái)完成。

事實(shí)上，按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的部署，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的去庫(kù)存已上升為國(guó)家任務(wù)，庫(kù)存問(wèn)題也早已是社會(huì)共有現(xiàn)象。據(jù)了解，目前關(guān)于去庫(kù)存問(wèn)題的總體定調(diào)是“因城施策”，這也是政府工作報(bào)告中初步提出的解決方案，該方案的具體細(xì)化方向還包括“如何控制一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)非理性上漲”。從某種程度而言，一二線(xiàn)城市非理性過(guò)熱情緒客觀上令三四線(xiàn)城市的去庫(kù)存壓力更大。

如何因城施策地實(shí)施去庫(kù)存戰(zhàn)略，業(yè)界存在不盡相同的解讀。3月6日，國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史將化解庫(kù)存定義為“不是一件容易的事情”。徐紹史認(rèn)為，各級(jí)政府要采取相應(yīng)行政手段，調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策，抑制不合理的投機(jī)性需求。

需要指出的是，一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)過(guò)熱與三四線(xiàn)城市的庫(kù)存問(wèn)題并無(wú)可精準(zhǔn)測(cè)量的量化關(guān)系，尚無(wú)數(shù)據(jù)表明一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)每上漲10%，三四線(xiàn)城市去庫(kù)存壓力會(huì)增加多少。不過(guò)，以首創(chuàng)證券為代表的業(yè)界機(jī)構(gòu)認(rèn)為，近期核心城市逐漸增強(qiáng)的“虹吸效應(yīng)”以及媒體的過(guò)度渲染，不僅加速了區(qū)域市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的聚集，還在一定程度上抑制了大部分三四線(xiàn)城市去庫(kù)存的進(jìn)程。

其實(shí)，房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)剩問(wèn)題也無(wú)從精確量化，即房地產(chǎn)庫(kù)存到底到多少算過(guò)剩。國(guó)信證券等研究機(jī)構(gòu)觀察到一個(gè)現(xiàn)象，2015年房地產(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)回升但新開(kāi)工面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，這說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)在用腳投票，房地產(chǎn)庫(kù)存出現(xiàn)明顯過(guò)剩。由此推導(dǎo)，即使在2015年銷(xiāo)售投資剪刀差巨大的情況下，無(wú)論以哪種口徑計(jì)算，2015年底的房地產(chǎn)庫(kù)存較年初都在繼續(xù)增大，從而意味著房地產(chǎn)去庫(kù)存“壓力山大”。

在房地產(chǎn)去庫(kù)存的具體建議方面，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴指出，要發(fā)展批量化租賃市場(chǎng)，在人口凈流出地區(qū)控制房地產(chǎn)用地供給量，并為農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口提供政策優(yōu)惠。全國(guó)人大代表、廣州越秀集團(tuán)董事長(zhǎng)張招興日前針對(duì)去庫(kù)存問(wèn)題建議，加快推進(jìn)“購(gòu)房貸款利息抵扣個(gè)稅”，用住房個(gè)貸利息有限額地沖抵個(gè)人所得稅。

全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森則認(rèn)為，各地去庫(kù)存不要無(wú)底線(xiàn)，光指望政府救市，等、靠、要沒(méi)有出路。他建議，應(yīng)降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)稅和對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅的預(yù)征等。全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵等則指出，新型城鎮(zhèn)化是解決三四線(xiàn)城市高庫(kù)存的根本性措施，甚至還有政協(xié)委員建言“去庫(kù)存是一項(xiàng)國(guó)家任務(wù)，應(yīng)用行政動(dòng)員國(guó)企收購(gòu)作為兜底的最后一招”。

政策方面，住建部部長(zhǎng)陳政高日前表示，將通過(guò)五大措施穩(wěn)定一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)，包括實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策，打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為等。此外，中央在地方去庫(kù)存方面也給予了更大的自主性，目前部分省區(qū)正在研究或已經(jīng)制定了具體的去庫(kù)存操作方案。至于這些操作方案能否有效去庫(kù)存，或者說(shuō)哪種方案是去庫(kù)存的最佳解決方案，目前并無(wú)統(tǒng)一定論，“因城施策”將是長(zhǎng)期方略。