一組來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年年底，全國(guó)商品房待售面積為7.19億平方米，較11月末增加2217萬平方米。而最近兩年來，全國(guó)商品房待售面積約增加2.4億平方米，增幅高達(dá)54%。

這是目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存現(xiàn)狀。據(jù)國(guó)信證券等多家機(jī)構(gòu)測(cè)算，目前的房地產(chǎn)庫存絕不僅7.19億平方米的待售商品房，更大的面積來自尚在施工中的在建房部分。

另一組數(shù)據(jù)顯示，今年2月底，北京、上海、深圳等全國(guó)15個(gè)主要的一二線城市合計(jì)住宅庫存面積為1.09億平方米，較1月底的1.13億平方米環(huán)比下降3.54%，較去年同期下降18.9%。

這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存現(xiàn)狀，所不同是:一二線城市房地產(chǎn)去庫存壓力明顯低于全國(guó)平均水平，或者說，一二線城市并非房地產(chǎn)去庫存的重災(zāi)區(qū)。

伴隨著房地產(chǎn)去庫存的探索與推進(jìn)，去庫存所產(chǎn)生的陣痛也隨之顯現(xiàn)，相當(dāng)一部分三四線城市尚未在去庫存與穩(wěn)增長(zhǎng)、促就業(yè)中尋求到適當(dāng)?shù)钠胶狻Ｄ敲�，房地產(chǎn)去庫存的現(xiàn)狀究竟如何，到底面臨哪些壓力，是否有相對(duì)穩(wěn)妥的解決方案?

樓市銷售冰火兩重天

針對(duì)北京、上海、深圳等地方政府近期出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，國(guó)土資源部將全力支持地方政府推出系列房地產(chǎn)政策，采取“因城施策”的方式，保持房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定，加快去庫存進(jìn)度。

之所以“因城施策”，是因?yàn)槿珖?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了極不均衡甚至嚴(yán)重背離的情況。

數(shù)據(jù)顯示，2月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為11092元/平方米，環(huán)比上漲0.6%，漲幅較上月擴(kuò)大0.18%;同比上漲5.25%，漲幅擴(kuò)大0.88%。從2月整體來看，全國(guó)百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比連續(xù)第7個(gè)月雙漲，且漲幅均有所擴(kuò)大。與前幾個(gè)月類似，北上廣深等一線城市仍是主要的熱銷地區(qū)，北京近期甚至出現(xiàn)“日光盤”，一如深圳龍華片區(qū)。與之相對(duì)的是，以各地縣城或縣級(jí)市為代表的三四線城市仍處于交投清淡、大量新房空置的“死扛”狀態(tài)。

據(jù)證券時(shí)報(bào)記者了解，中部某省一些縣城高樓林立，但從去年下半年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速遇冷，中小型開發(fā)商不得不在銷售時(shí)進(jìn)行艱難的選擇:或以較高成本融入資金，人為延長(zhǎng)售樓周期以等待市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱，或以微利甚至虧損的價(jià)格拋售。較為嚴(yán)重的是，這些縣城大量的房地產(chǎn)開發(fā)商均為小型開發(fā)商，本身不具備大規(guī)模融資能力，且在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目資金多從民間高成本融入，短期內(nèi)面臨較大償債壓力。記者從相關(guān)渠道了解到，由于庫存壓力較大，加上債務(wù)鏈條較長(zhǎng)，有的縣城已出現(xiàn)中小型開發(fā)商跑路現(xiàn)象。

全國(guó)人大代表、新希望集團(tuán)董事長(zhǎng)劉永好3月5日表示，房地產(chǎn)去庫存政策不應(yīng)搞“一刀切”，一線城市與其他城市需差別對(duì)待，三四線城市在去庫存問題上應(yīng)予以適當(dāng)放開，相關(guān)單位要堅(jiān)持積極的銷售策略。

另據(jù)了解，房地產(chǎn)庫存較為嚴(yán)重的地區(qū)，房?jī)r(jià)已逼近成本價(jià)(地價(jià)、房屋建筑成本和設(shè)施設(shè)備安裝成本、財(cái)務(wù)和稅收成本等之和)。盡管逼近成本價(jià)，囿于需求端購買力有限，這些庫存嚴(yán)重的地區(qū)仍面臨嚴(yán)峻的去庫存壓力。

全國(guó)人大代表、民革吉林省委專職副主委郭乃碩近日也指出，一線城市的“虹吸效應(yīng)”導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲，客觀上透支了三四線城市的購買力，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)立分化，使得房地產(chǎn)去庫存問題更為復(fù)雜和多變。

于是，一方面是一二線城市不懼全國(guó)性的庫存壓力，房?jī)r(jià)及交投量屢攀新高。另一方面則是更多的三四線城市在成本線附近艱難去庫存。2月份的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，株洲、濰坊、桂林等地級(jí)市及銀川等省會(huì)城市新房?jī)r(jià)格均低于5000元/平方米，部分樓盤價(jià)格甚至跌穿了4000元/平方米。

三四線城市甚至部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的個(gè)別片區(qū)今年普遍確定了去庫存任務(wù)。住建部有關(guān)專家曾測(cè)算，按照當(dāng)前的消化速度，7.19億平方米的待售房產(chǎn)或?qū)⑿枰?年多的時(shí)間消化。數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)共實(shí)現(xiàn)12.8億平方米的樓市銷售，理論上7.19億平方米的待售房產(chǎn)很容易得到消化，但實(shí)際情況卻遠(yuǎn)比這復(fù)雜，大量正在施工的在建面積已成為房地產(chǎn)去庫存的最大壓力。

今年政府工作報(bào)告中，因城施策化解樓市庫存首次被提及。實(shí)際上，去年12月份，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署的2016年五大任務(wù)中，“去庫存”便是關(guān)鍵詞之一。