樓市去庫存將是一場持久戰(zhàn)

樓市去庫存一直是個(gè)沉重的話題，對于高庫存地區(qū)而言，如何有效地消化庫存恐怕不是兩三年就能完成的任務(wù)。

截至去年末，全國新房待售面積超過7億平方米，但這只是房地產(chǎn)庫存的一部分，或者說是可見的庫存。事實(shí)上，若考慮尚在施工中的在建面積，全國房地產(chǎn)庫存面積或?qū)⒊�過40億平方米，這是一個(gè)非常龐大的數(shù)字。房地產(chǎn)庫存歷來與房地產(chǎn)市場景氣度密切相關(guān)，盡管二者不一定呈現(xiàn)嚴(yán)格的相關(guān)關(guān)系。

應(yīng)該說，超過7億平方米的可見庫存是房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展的必然結(jié)果，記者從相關(guān)渠道了解到，按照年均開發(fā)面積與銷售面積計(jì)算，中部某省的一個(gè)縣城2015年就累計(jì)批復(fù)了可供10年開發(fā)的土地。該縣城僅僅是全國房地產(chǎn)市場的一個(gè)縮影，當(dāng)房價(jià)持續(xù)上漲時(shí)，供求格局會被狂熱的需求端所左右，大批農(nóng)民進(jìn)城買房，縣城居民也存在改善性需求;一旦房地產(chǎn)市場遇冷，原本畸形的供需格局馬上會現(xiàn)出原形，體量龐大的高成本庫存隨即出現(xiàn)。

如果說尚在施工中的在建面積或擬建面積可通過供給側(cè)的制度性安排加以優(yōu)化，那么上述7億平方米的可見庫存則只能在需求端想辦法，無論是鼓勵(lì)更多的農(nóng)民工在城市安家置業(yè)，還是引導(dǎo)國有企業(yè)以完成政治任務(wù)的形式批量采購房產(chǎn)，均是圍繞需求端展開�，F(xiàn)在的問題是，是否有足夠的需求，可以完全消化7億平方米的庫存以及后續(xù)更大規(guī)模的潛在庫存?

這個(gè)問題恐怕不好回答。對于北上廣深這樣的一線城市及區(qū)域中心城市而言，去庫存的壓力相對較小甚至不存在去庫存壓力，但對于東北地區(qū)或者中部地區(qū)而言，去庫存便是非常現(xiàn)實(shí)的問題，從省會城市到縣城甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)，無處不存在去庫存壓力。

房地產(chǎn)去庫存實(shí)際上就是希望原來越多的人參與買房，而非只是觀望。目前，多地政府試圖引導(dǎo)包括農(nóng)民工在內(nèi)的群體進(jìn)城買房。從實(shí)務(wù)案例來看，引導(dǎo)過程還需配備必要的政策支持，如公積金貸款、農(nóng)轉(zhuǎn)非等。理論上，各地政府經(jīng)過引導(dǎo)后，會有一部分觀望的群體改變態(tài)度參與買房，從而消化部分庫存，若要實(shí)質(zhì)性地大規(guī)模去庫存，還需采取引導(dǎo)之外的多重舉措。

到目前為止，尚無一個(gè)高庫存地區(qū)能拋出卓有成效的全面去庫存方案，去庫存難度可見一斑。中央的定調(diào)是因城施策，各地根據(jù)實(shí)際情況制定符合本地的去庫存方案。在記者看來，去庫存最大的尷尬是，各類方案未必能有效復(fù)制，從而加大了全國范圍去庫存的難度，其中甚至可能滋生出灰色操作手段來。

據(jù)相關(guān)人士預(yù)測，國內(nèi)房地產(chǎn)去庫存的周期應(yīng)該不會少于5年，對于高庫存地區(qū)而言，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入寒冬，去庫存無疑將面臨一場“持久戰(zhàn)”。