新政出臺沖動

陳政高在兩會上透露，一線城市北京、上海、廣州、深圳房地產(chǎn)市場變化非常大，目前正與這四個城市保持密切聯(lián)系。這四個城市也在想方設(shè)法穩(wěn)定市場，主要做法有：實行嚴格的限購政策，同時實行嚴格的差別化稅收和信貸政策；增加土地供應(yīng)面積，及時披露相關(guān)信息；增加中小戶型供應(yīng)數(shù)量，搞好保障性房屋供應(yīng)建設(shè)；打擊各種交易中的違法違規(guī)行為；正確引導(dǎo)輿論。

一線城市政府相關(guān)部門也確實在“兩會”前后積極調(diào)研樓市，密切關(guān)注春節(jié)后突顯火爆局面的狀況，并且也正在儲備相關(guān)樓市政策，這些政策主要是為了防止一線城市房價過快上漲與市場過熱的措施，抑制投資投機性需求的蔓延，防止樓市出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預(yù)測兩會結(jié)束后一個月內(nèi)，針對樓市過熱的現(xiàn)象，京滬深等一線城市會發(fā)布調(diào)控措施，市場也將在下半年進入到市場調(diào)整期，從一線城市政策與市場變化趨勢特征來看，可以說未來幾個月或?qū)⒂瓉?ldquo;百日巨變”。

在張宏偉看來，具體的調(diào)控措施可能包括：嚴格執(zhí)行樓市限購政策，甚至可能會提高限購政策執(zhí)行門檻，抑制外來的投資投機需求；重新收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批、備案，調(diào)節(jié)樓市的交易結(jié)構(gòu)；增加中小套型土地配比與供應(yīng)；針對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實行差別化的稅收政策；針對持有環(huán)節(jié)實行差別化的稅收政策；實行差別化的信貸政策等等。

以上海為例，在供應(yīng)端，在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上不會有大范圍調(diào)整的背景下，增加土地的利用效率，增加商品房套數(shù)上的供應(yīng)，同時建立完善的保障房體系。上海政府去年開始已經(jīng)實行土地集約化利用工作，推進存量土地盤活；在需求端，上海正清退勞動密集型產(chǎn)業(yè)，進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，控制上海的總?cè)丝跀?shù)，吸引高素質(zhì)人才引進。唯一的難點是，對于高素質(zhì)高收入人才的引進（騰籠換鳥）變相提升了高素質(zhì)高收入人才對于高品質(zhì)好地段的商品房的需求，會進一步加大不同類型不同地段的商品房的價格分化。

上海、深圳官方表態(tài)已經(jīng)明確開始轉(zhuǎn)向，收緊可能性很大，并且目前上海、深圳等城市相關(guān)部門正在研討樓市形勢，未來一個月內(nèi)政策開始收緊的可能性較大。

多名業(yè)內(nèi)人士認為，待本輪市場需求在今年上半年集中釋放完畢之時，再疊加樓市政策對一線城市的影響，本輪樓市瘋狂階段就會逐步退去，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了，也就是說今年下半年將進入市場調(diào)整期。如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。

業(yè)內(nèi)普遍認為去年下半年上海市二手房3萬多套/月的成交量有些不正常，遠超過2萬套/月左右的正常成交量，普遍認為二手成交量需求被透支，2016年二手房市場調(diào)整的預(yù)期加大，調(diào)整的幅度也會比較大，2016年中介關(guān)店潮或許也會來臨。

分類調(diào)控下房企承壓

上述研究院的《趨勢報告》指出，從近6年全國70個城市的房價走勢看，共上漲9.6%，此類漲幅剔除了包括物價上漲在內(nèi)的因素會顯得相對小。而部分城市的房價上漲壓力遠遠大于統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

某機構(gòu)研究中心分析師陳開朝指出，當前京滬深調(diào)控面臨“促成交”和“控房價”的兩難局面，如果提高首付，勢必影響成交量。近兩年，一線樓市需求驅(qū)動力中高端化，房價相對剛需人群已經(jīng)頗具承受壓力。接下來，剛需的刺激越來越依賴首付門檻的降低。因此他傾向于信貸分類調(diào)控政策，京滬深按總價分類調(diào)控。他的理由是，一線城市的人口結(jié)構(gòu)與財富結(jié)構(gòu)已發(fā)生變化。他舉例說，一線城市中，購買總價100萬以下的房子可實行1成首付；200萬-300萬的可實行2成首付；300萬-600萬的3成首付；700萬-1000萬的4成首付；1000萬以上的5成首付。

供給側(cè)醞釀大變局，與此同時稅收細則的導(dǎo)向，也將給房企帶來利潤壓力。

從5月1日起，房地產(chǎn)及建筑業(yè)、金融服務(wù)及保險業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)（包括醫(yī)療業(yè)，酒店業(yè)、餐飲業(yè)和娛樂業(yè)等）同時納入營改增試點范圍。預(yù)計具體的實施細則將在近期發(fā)布。

新城控股高級副總裁歐陽捷接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時指出，新的稅率分檔不太合理，像17%、11%，6%，3%，跨度非常大，從6%直接跳到11%有5個百分點的區(qū)間。而建筑業(yè)營改增基本上是會導(dǎo)致建安成本增加，他的依據(jù)有兩個方面：建筑業(yè)稅前的工程報價包含有人工費、材料費、施工機具費等，黃沙石子等材料、農(nóng)民工工資等無法獲得發(fā)票，增值稅就不能抵扣，間接提高增加了稅負，影響的比例應(yīng)該在10%-20%之間；第二個方面就是土地增值稅如果不能抵扣的話，營業(yè)稅和增值稅重復(fù)計稅，稅收額度比較大，例如在上海，地價高影響就大。

“例如一般房地產(chǎn)開發(fā)項目毛利率在25%左右，基本上，按照11%來算，那么這個里面基本上是凈利潤等于零，如果建筑業(yè)按照11%，房地產(chǎn)業(yè)按照11%，土地不抵扣，25%左右的利潤率是持平。”當然，這就要看項目盈利還是虧損。歐陽捷指出，例如不賺錢的項目，按照過去5.5%營業(yè)稅是必須要交的，營改增之后就不用交了。

據(jù)不完全統(tǒng)計，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率一般在22%-30%左右，凈利率達到8%-10%。因此，營改增之后，對房地產(chǎn)項目的利潤率要求更高了。

來自畢馬威中國的數(shù)據(jù)顯示，2015年，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅收入占全國營業(yè)稅收入的比例為31.6%（6104億元），建筑業(yè)營業(yè)稅收入占比為26.6%（5，136億元），金融業(yè)營業(yè)稅收入占比為23.6%（4561億元）。由此可以看出，此次增值稅擴圍將對國家經(jīng)濟產(chǎn)生自營改增實施以來最大的影響。

根據(jù)中國國際金融有限公司的報告，當所有企業(yè)都完成營改增后，企業(yè)從增值稅改革中得到的節(jié)稅額估計會達到9000億人民幣（約為GDP的0.4%）。除此一般節(jié)稅效果以外，有的行業(yè)受到的影響要比其他行業(yè)更大。例如，房地產(chǎn)及建筑業(yè)適用11%的增值稅稅率（代替以前5%和3%營業(yè)稅稅率），就很可能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生各種影響，包括定價、項目盈利能力和市場情緒等，有些項目也可能會因此傳導(dǎo)到房價上。

泰禾集團華東區(qū)投資總監(jiān)王顯巍認為，營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會產(chǎn)生深遠的影響，有利有弊。“由于房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，所以對經(jīng)營所需的現(xiàn)金流要求很高，實務(wù)中，房企多采用預(yù)售制，占銷售額比例為5.65%的營業(yè)稅及附加在確認預(yù)售收入的當期就要繳納，對企業(yè)現(xiàn)金流影響很大，而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項目土地、材料等先購入，多數(shù)時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發(fā)之初較長的時間內(nèi)繳稅較少，從而減少企業(yè)流動資金的占用，擴大企業(yè)現(xiàn)金流。”

多名業(yè)內(nèi)人士還對21世紀經(jīng)濟報道記者指出，“新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍”可以看作是解決房企下游的后顧之憂。比如企業(yè)買房之后，符合條件的可以獲得相應(yīng)的抵扣，這或許對去庫存有好處。