樓市配資“三玩法”

盡管監(jiān)管環(huán)境逐漸從嚴，諸如“首付貸”、“眾籌炒樓”等樓市配資業(yè)務(wù)及相關(guān)產(chǎn)品開始進行批量清理，但從中介機構(gòu)及互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等機構(gòu)方面了解，目前圍繞樓市配資的相關(guān)貸款產(chǎn)品名目繁多，模式多樣，對于是否隸屬于投機性融資的貸款資金界定不清晰，造成很多類似“首付貸”的樓市融資產(chǎn)品依然在市場中活躍。

從目前市場上所謂的樓市配資來看，主要有首付貸、過橋貸和贖樓貸。“從嚴格的杠桿定義來說，首付貸可以說是樓市杠桿資金。比如按揭新政之前，二套房首付需要四成，以市價400萬元的房子價值計算，購房者首付資金需要160萬元，在首付貸沒被喊停之前，購房者可以通過房地產(chǎn)中介的金融服務(wù)、小貸公司、P2P等機構(gòu)籌得部分資金，之前市場大部分提供這類服務(wù)的機構(gòu)能夠把購房人給到銀行的按揭首付做到20%，即前述需付160萬元的購房者只需要付80萬元首付，另外80萬元則由做首付貸業(yè)務(wù)的公司貸出，這個算得上是杠桿資金，把杠桿從原來的2.5倍做到了5倍。”某銀行深圳分行工作人員表示。

該人士認為，其他的過橋貸和贖樓貸只能算是給樓市交易人提供的短期融資業(yè)務(wù)，還算不上杠桿資金。“過橋貸、贖樓貸這些業(yè)務(wù)一直都有。比如甲方想出售房屋，乙方想買甲方的房子，但甲方的房子還有貸款未還完也一時拿不出那么多錢將剩余貸款還清，要完成房屋交割甲方就需要一筆資金將貸款結(jié)清，過橋貸就產(chǎn)生了，房地產(chǎn)中介和小貸公司都會去做這些短期資金拆借的業(yè)務(wù)。贖樓貸的性質(zhì)也差不多，一些有改善住房需求的人需要把名下的房屋出售后才能有資金購置新房，也需要尋找資金幫助其結(jié)清貸款完成房屋出售。”該銀行工作人員表示，這些業(yè)務(wù)期限一般在兩三個月左右。

中國證券報記者了解到，在P2P、眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融沒出現(xiàn)之前，這類業(yè)務(wù)主要是一些民間金融和小貸公司這類機構(gòu)在做，但在互聯(lián)網(wǎng)金融迅速發(fā)展后，這些線上的業(yè)務(wù)被搬到線上，還通過互聯(lián)網(wǎng)的形式從普通投資人處籌得資金，規(guī)模得到快速放大，包括一些房地產(chǎn)中介，此前將這類金融業(yè)務(wù)列入其擴充的重要版圖，如此前的搜房網(wǎng)、世聯(lián)地產(chǎn)和鏈家地產(chǎn)。

“對于銀行來說，我們在做按揭時也會把控風險，去了解購房者的資金來源。因為樓房具有強烈的區(qū)位屬性，資金出借方一般會是附近圈子內(nèi)比較熟悉的小貸或者其他機構(gòu)，如果首付加了杠桿也容易識別。最近幾年房地產(chǎn)中介和互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合對于金融業(yè)務(wù)的滲入，加之地產(chǎn)商頭頂去庫存的壓力需要資金支持而加大了與這些機構(gòu)合作，對于銀行來說，首付資金的把控難度增加了一些，也給投資客提供了更多資金來源和運用的可能，會在一定程度上加劇推動了房價。”一位銀行信貸人士認為。

“一般來說，新房業(yè)務(wù)都經(jīng)手房地產(chǎn)商和地產(chǎn)中介，按揭批量到銀行，銀行很難將資金來源一一查明，互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展使得資金從各處聚集，一方面推高市場投機的可能，一方面出資人也很難知道資金流到什么資產(chǎn)上，風險把控落在了提供這些業(yè)務(wù)的機構(gòu)上，而這些機構(gòu)是否具有金融風險控制能力就比較難說了。再加上資金逐利的本性，推動市場預(yù)期和樓市泡沫。”該信貸人士表示。

有券商機構(gòu)地產(chǎn)分析師認為，市場上有關(guān)于購房置業(yè)相關(guān)的貸款產(chǎn)品，本身無法排除被用于購房的可能，但提供相關(guān)產(chǎn)品和業(yè)務(wù)的機構(gòu)，在貸后資金流向的風控上并不會做嚴格把關(guān)，需要借助銀行進行最終把關(guān)。比如，有上市地產(chǎn)商官網(wǎng)顯示，目前該公司仍提供有關(guān)新房置業(yè)貸等相關(guān)融資產(chǎn)品，該產(chǎn)品被描述為適用于其購房客戶群體，對于“借款用途會否被用于首付購房”，上述地產(chǎn)商工作人員稱，并不對借款的流向進行追蹤。