業(yè)內(nèi)人士釋疑

一線土地競爭加��？市場因素更重要

在公布的營改增方案中，規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目扣除土地出讓金后的余額為銷售額。專家稱，扣除土地出讓金意味著房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的稅基減少，因此房企需要繳納的增值稅銷項(xiàng)稅減少。也有分析認(rèn)為，土地成本可以抵扣，會為布局一線城市等土地成本較高的企業(yè)帶來更大機(jī)會，有可能持續(xù)引導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)一步加劇在一線城市土地市場的競爭。

對此，覃宇則表示：“市場可能比稅的因素更為重要。”其表示，因?yàn)橐痪�城市的地已經(jīng)很有限且價格較高，據(jù)其接觸的房地產(chǎn)客戶測算，一線的城市的毛利率并不一定最高，二、三線的毛利率可能反而會更高一些。所以，此舉并不一定會加劇開發(fā)商對一線城市土地市場的爭奪，更多取決于開發(fā)商自身的商業(yè)方面的考慮。

刺激商業(yè)地產(chǎn)？稅收僅是考慮一部分

繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購進(jìn)機(jī)器設(shè)備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動產(chǎn)所含增值稅。

分析稱，此舉會加大企業(yè)減負(fù)力度，促進(jìn)擴(kuò)大有效投資。如今年一季度廣州一手寫字樓的套均總價大約為500萬元，假如企業(yè)5月1日后在廣州購置500萬元寫字樓物業(yè)，按11%的增值稅稅率，其進(jìn)項(xiàng)稅總額=500/（1+11%）×11%=55萬元，其中第一年可在銷項(xiàng)稅中抵扣60%即33萬元，第二年可抵扣40%即22萬元。從銷售角度看，相當(dāng)于5月1日后企業(yè)購買寫字樓，國家給予了10%的價格優(yōu)惠補(bǔ)貼。這在一定程度上為那些購買寫字樓的企業(yè)省下不少費(fèi)用。

分析認(rèn)為，新增不動產(chǎn)投資被納入抵扣，這將鼓勵企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn)。“表面上看會是這樣。”覃宇表示，在實(shí)際的生活中，企業(yè)可能要考慮比較多的因素，如銷項(xiàng)的多少、生產(chǎn)規(guī)模等。固定資產(chǎn)投資是一個比較大的支出，如果分開兩年去抵扣，雖然資金在支出之后，在一定程度上不用交銷項(xiàng)，但是企業(yè)的資金支出也有資金成本。那么企業(yè)資金的融資渠道、融資成本對銷項(xiàng)的現(xiàn)金流的節(jié)省會有多少好處，都是值得企業(yè)各方面來考慮的。“如一家人壽保險公司，其營業(yè)額很大但銷項(xiàng)比較少，在這種情況，如果要購買固定資產(chǎn)，則不會獲得比較大的利益。”

營改增全面推開后 預(yù)計全年減稅超5000億

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今年5月1日起，在全國范圍內(nèi)推開營改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

營改增后，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%的增值稅稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%的增值稅稅率。據(jù)測算，四大行業(yè)涉及的納稅人總數(shù)近1000萬戶，是前期營改增試點(diǎn)納稅人總戶數(shù)的近1.7倍，年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。

據(jù)統(tǒng)計，截至2015年底，全國營改增試點(diǎn)納稅人共計592萬戶，其中一般納稅人113萬戶，小規(guī)模納稅人479萬戶，累計實(shí)現(xiàn)減稅6412億元，其中，試點(diǎn)納稅人因稅制轉(zhuǎn)換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。營改增全面推開后，預(yù)計全年減稅將超過5000億元。

國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在評價前期營改增效果時表示，營改增試點(diǎn)從制度上基本消除貨物和服務(wù)稅制不統(tǒng)一、重復(fù)征稅的問題，有效減輕企業(yè)稅負(fù)。從前期試點(diǎn)情況看，無論是試點(diǎn)納稅人還是原增值稅納稅人，都實(shí)現(xiàn)了較大規(guī)模的減稅，這充分證明營改增的制度框架體現(xiàn)了總體減稅的要求。