3月25日廈門市商品住宅“限售”政策的出臺(tái)，標(biāo)志著新一輪樓市調(diào)控加碼的展開。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至4月12日，包括廈門在內(nèi)的13個(gè)城市先后出臺(tái)了樓市“限售”政策，包括福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚(yáng)州、常州、成都等城市。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，4月10日銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了6號(hào)文《關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的指導(dǎo)意見》，提出對(duì)十大類風(fēng)險(xiǎn)的具體防控要求，“限售”政策正是防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)施手段。

張宏偉進(jìn)而指出，過去一年樓市升溫使大量投資投機(jī)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，全國住房貸款交易金額占比升高，金融杠桿持續(xù)擴(kuò)大。“限售”政策的邏輯在于防控系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，將金融風(fēng)險(xiǎn)鎖在賬面上。

“在經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期處于下行階段時(shí)，限售政策鎖定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格，防止其貶值，進(jìn)而防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。對(duì)于樓市來說，限售政策將部分購房需求后置，防止投資客集中拋盤。”張宏偉解釋道。

遏制杠桿

一個(gè)事實(shí)是，2016年各城市樓市升溫，吸引大量投機(jī)投資者進(jìn)入。同策咨詢統(tǒng)計(jì)顯示，2016年南京商品住宅銷售額較2015年漲幅達(dá)28%，深圳2016年商品住宅銷售額較2015年漲幅高達(dá)60%。

在此期間一些個(gè)人投資者“加杠桿”入市的行為，使個(gè)人按揭貸款比例急速上升，2016年全國個(gè)人按揭貸款總額達(dá)24402.94億元，較2015年呈現(xiàn)近一半的增長(zhǎng)。而2016年主要金融機(jī)構(gòu)人民幣新增貸款中，個(gè)人住房貸款及房地產(chǎn)貸款增速分別達(dá)86%、58%。

中梁集團(tuán)品牌文化中心負(fù)責(zé)人郭憶分析道，當(dāng)前部分三四線城市樓市確實(shí)在高位運(yùn)行。從拿地來看，有的地方面粉已持平甚至貴過面包，開發(fā)商拿地與否成為兩難問題。也因此拿地呈現(xiàn)“斗地主”或合縱連橫趨勢(shì)。

“‘斗地主’就是自己之前拿的地價(jià)高，只要把后面的地價(jià)‘抬高’，自己就安全了；新地主拿了地，日子并不好過。最近上海出臺(tái)招拍掛的申報(bào)條件，通過評(píng)分機(jī)制，決定入場(chǎng)開發(fā)商。這個(gè)若是在重點(diǎn)城市實(shí)行，基本已經(jīng)從土地端讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)絕對(duì)白熱化。”

正如另一名三四線房企人士所言，中小型房企沒有了生存條件，就只能等待被收并購。房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)或許與政策層面互為推手。

“我們都覺得是最后一輪成長(zhǎng)突破的機(jī)會(huì)了。”郭憶指出，當(dāng)下的情形是：有志向的中小房企相當(dāng)拼，因?yàn)榇蠹覜]有退路，“和大象共舞，你必須爬到大象背上去跳，不能被踩死。不能在三五年做到千億以上的全國布局的上市企業(yè)，越往后越危險(xiǎn)”。據(jù)其透露，中梁集團(tuán)今年基本銷售目標(biāo)為五百億，公司未來在一二線城市也將有戰(zhàn)略動(dòng)作。

在交易環(huán)節(jié)上，限購、限貸政策本質(zhì)上抑制了需求端，加高購房人門檻，抑制部分購房需求和投資投機(jī)需求。而限售政策本質(zhì)上是抑制了房產(chǎn)供應(yīng)端，抑制投資購房者倒賣房屋從中獲利行為。分析人士認(rèn)為，限購、限貸政策主要沖擊的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而限售主要沖擊的是自持賣房人群。

張宏偉觀察發(fā)現(xiàn)，限購、限貸政策執(zhí)行期相對(duì)較短，一般為1-2年；限售則一般為2-3年。

他認(rèn)為，本次“限售”政策在時(shí)間上的設(shè)定主要有兩個(gè)目的：將活躍的樓市需求凍結(jié)并后置，避免快進(jìn)快出的樓市投資投機(jī)炒作行為；為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭(zhēng)取更多時(shí)間，尤其是樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制相關(guān)的準(zhǔn)備措施，如房地產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)登記等。

防范風(fēng)險(xiǎn)

為了防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，在大部分業(yè)內(nèi)人士看來，出臺(tái)限售非常有必要。

據(jù)同策咨詢預(yù)測(cè)，限購城市成交量平均市場(chǎng)周期長(zhǎng)度37-38個(gè)月。2017年7月是市場(chǎng)整體成交量最近的一個(gè)波谷，之后會(huì)開始反彈；2017年7月至2019年2月為成交量的整體向上周期。限購城市成交價(jià)格平均市場(chǎng)周期為32-33個(gè)月，2018年1月是市場(chǎng)整體價(jià)格最近的一個(gè)波谷，之后市場(chǎng)開始反彈，2018年1月至2019年5月為價(jià)格的整體向上周期。

同策咨詢研究部認(rèn)為，本輪調(diào)控城市成交量周期波動(dòng)呈現(xiàn)“U”型曲線：各大城市銷售面積波峰自2015年7月開始出現(xiàn)， 主要集中在2015年9月-2016年3月，本階段的成交量高峰基本已經(jīng)過去；銷售面積波谷自2016年6月開始出現(xiàn)， 主要集中在2016年10月-2017年9月，未來一年內(nèi)大多數(shù)城市將迎來市場(chǎng)成交量波谷。

張宏偉指出，商品住宅在未來2年左右時(shí)間段處于價(jià)格下行周期，“限售”政策時(shí)間與下行周期時(shí)間相匹配。此外，重點(diǎn)城市投資客會(huì)轉(zhuǎn)移到的核心區(qū)域商辦物業(yè)產(chǎn)品方面，實(shí)現(xiàn)非住宅產(chǎn)品的去庫存效果。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年三季度以來商業(yè)銀行的不良貸款率上升最為明顯，在金融風(fēng)險(xiǎn)上升的背景下，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款有所管控，部分銀行已經(jīng)調(diào)整中長(zhǎng)期開發(fā)貸為短期開發(fā)貸。據(jù)同策提供的數(shù)據(jù)，商業(yè)銀行實(shí)際不良貸款率已達(dá)到5%-6%，非常接近系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的界限7.5%；2016年四大銀行房地產(chǎn)貸款總額占總貸款額的比例保持在30%左右。

張宏偉指出，若去年10月份集中出臺(tái)調(diào)控的20個(gè)城市當(dāng)中今年市場(chǎng)仍然存在反彈情況，“限售”極有可能成為這些城市的“補(bǔ)丁”政策，發(fā)揮抑制投資投機(jī)的作用，為樓市降溫。

結(jié)合周期模型判斷，張宏偉認(rèn)為目前多地出臺(tái)限售政策的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)該處于樓市商品住宅銷售價(jià)格上行周期，即在2019年前三季度，更多城市會(huì)列入政策“補(bǔ)丁”行列。