探索商業(yè)建筑改租賃住房 城市更新增加租賃型住房占比

記者從深圳市規(guī)土委了解到，深圳市產(chǎn)業(yè)周期約為20年，建筑物規(guī)劃用途大多在40年以上，改造和盤活存量具有必然性。同時(shí)，深圳市空間開發(fā)強(qiáng)度已近極限，未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)貫徹“�？臻g重于保土地”的原則。

近年來，深圳市4大支柱產(chǎn)業(yè)及7大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)已經(jīng)達(dá)到80%，加上互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)工商業(yè)對空間的需求明顯下降，存量商業(yè)、辦公的功能也需隨產(chǎn)業(yè)升級而調(diào)整。

在符合城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃的前提下，考慮從以下三方面開展空間資源優(yōu)化配置：

產(chǎn)業(yè)、人口集聚區(qū)內(nèi)的租賃需求較為集中，該區(qū)域內(nèi)的城市更新，要增加租賃型居住類更新的占比，而且更新后供應(yīng)的具有居住功能的商務(wù)公寓、公寓式辦公原則上只租不售。

近年來，隨著前期規(guī)劃的大型商業(yè)及綜合體項(xiàng)目快速入市，加上城市更新均配建商業(yè)綜合體，部分區(qū)域（特別是原特區(qū)外）商業(yè)建筑存在一定空置的現(xiàn)象。因此，允許將符合城市規(guī)劃和公共配套要求的已建成但空置的商業(yè)建筑按規(guī)定改建為租賃住房，并同步配置公共服務(wù)配套，由租賃企業(yè)進(jìn)行規(guī)�；�租賃經(jīng)營。

在住房建設(shè)年度計(jì)劃及住房發(fā)展規(guī)劃中，統(tǒng)一平衡商品房銷售與租賃市場的關(guān)系，確保商品住房供應(yīng)的前提下，增加租賃供應(yīng)規(guī)模。深圳市增量房源有限的背景下，重點(diǎn)鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)和社會(huì)機(jī)構(gòu)盤活存量資源，在不增加新增供應(yīng)的情況下，通過盤活存量增加住房供應(yīng)的效率。

加大金融與稅收政策支持 租賃企業(yè)可發(fā)行債券

由于住房租賃企業(yè)收儲(chǔ)房源前期投入成本高，靠租金收益收回投資的期限較長，面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)較大，需提供金融支持，解決租賃企業(yè)資金來源問題。因此，《實(shí)施意見》支持租賃企業(yè)發(fā)行長期債券，探索以長期租金收益為支持，發(fā)行租賃證券化產(chǎn)品，信托投資基金等。

目前，居民散租市場基本規(guī)避了所有稅費(fèi)后，可以實(shí)現(xiàn)2-3%的租金收益率。租賃企業(yè)需繳納增值稅（租金收入的5%）、企業(yè)所得稅（租賃利潤的33%）、房產(chǎn)稅（租金收入的12%）、印花稅（租金的金額0.1%），綜合稅賦成本較高。因此，需要落實(shí)國務(wù)院39號文、廣東省7號文對于規(guī)�；�租賃稅費(fèi)減免的有關(guān)優(yōu)惠政策。