12月23日，住建部年度工作會(huì)議，部長(zhǎng)姜偉新提出，2012年，在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控同時(shí)，加快中低價(jià)位、中小套型普通商品房建設(shè)，支持居民合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房貸款需求。其中，“優(yōu)先保證首次購(gòu)房貸款需求”的提法被第一次強(qiáng)調(diào)。

住建部的新提法，被有些評(píng)論人士調(diào)侃為“住建部要掌銀行的權(quán)”，并且，具體貸款需求如何激發(fā)，還有待各方協(xié)調(diào)。但這次會(huì)議所透露出的信息，在中國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生看來(lái)，正是明年樓市調(diào)控的一大新方向：首套房貸款和相關(guān)政策將定向放松。

但總體宏調(diào)推進(jìn)的底色仍不變： 12月25日，繼深圳、北京、上海之后，廣州也表態(tài)明年繼續(xù)限購(gòu)。

在調(diào)控嚴(yán)厲趨勢(shì)不減之下，聶稱，首套房貸松動(dòng)對(duì)樓市影響有限。

雖然目前市場(chǎng)上，有部分銀行開(kāi)始調(diào)回基準(zhǔn)利率，甚至不排除更低幅度優(yōu)惠；但聶認(rèn)為，在當(dāng)前房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)下，商業(yè)銀行出于自身風(fēng)險(xiǎn)和利益考慮，首套房貸大幅優(yōu)惠不太可能，首付重回二成更不可能。

更關(guān)鍵的因素則是房?jī)r(jià)下行空間，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌才剛剛開(kāi)始，“從08年經(jīng)驗(yàn)看，這輪調(diào)控的冬天會(huì)很長(zhǎng)，至少有10個(gè)月。”上海某房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭稱。

高利息成本

最新數(shù)據(jù)顯示，11月份樓市成交跌到冰點(diǎn)。

11月萬(wàn)科銷售金額82.9億元，同比下跌36%；保利地產(chǎn)11月銷售42.1億元，環(huán)比下降26.1%，同比下降35.8%；碧桂園11月也僅實(shí)現(xiàn)25億銷售，環(huán)比大減43%。恒大11月銷售環(huán)比大跌約8成，僅為12.4億元。

背后的原因，除了本輪限購(gòu)、限貸政策的持續(xù)外，還在于銀行信貸的“釜底抽薪”，“銀行提高首套房利率，是趁火打劫。”北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)。

萬(wàn)科董秘譚華杰告訴本報(bào)，三季度以來(lái)，商業(yè)銀行由于信貸額度不足，普遍提高了首次置業(yè)的首付成數(shù)，并逐漸將利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.05-1.1倍，部分城市的一些銀行甚至停止發(fā)放購(gòu)房商業(yè)貸款。

“特別是9月份之后，首次置業(yè)購(gòu)房者獲得貸款的難度明顯上升，類似萬(wàn)科這種面向普通購(gòu)房家庭、以滿足基本自住需求為主的企業(yè)受影響較大”。

另一重表述是，購(gòu)房的高利息成本，抵消了房企近期的降價(jià)舉動(dòng)。

“當(dāng)前的利率成本抵消了房?jī)r(jià)下跌。即使降價(jià)，人們也不出手。”北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以一套200萬(wàn)房產(chǎn)計(jì)算，貸款100萬(wàn)，在去年10月貸款，按照當(dāng)時(shí)的利率，20年需要支付的利息款為47.5萬(wàn)左右；而之后存準(zhǔn)金率的接連上調(diào)以及加息，令購(gòu)房者按基準(zhǔn)利率貸款100萬(wàn)，需要支付接近87萬(wàn)利息。

從去年到今年，同樣的貸款利息多出近40萬(wàn)，接近房?jī)r(jià)20%左右。這也就是說(shuō)，即使房?jī)r(jià)降20%，購(gòu)房者所支付的資金成本仍然沒(méi)有減少，從這個(gè)意義上講，房?jī)r(jià)也并沒(méi)有降。

“銀行是調(diào)控的主要受益者”，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)稱：調(diào)控“誤傷”了剛需、自住群體。樓市調(diào)控后相關(guān)主體幾乎都受損，唯獨(dú)銀行例外，首付上調(diào)、利率上浮等等確保了銀行利益。

陳國(guó)強(qiáng)稱，此前過(guò)于剛性和一刀切的地產(chǎn)宏調(diào)政策需糾偏，向合理住房需求傾斜，也就是在嚴(yán)厲調(diào)控房?jī)r(jià)的整體趨勢(shì)下，通過(guò)一定措施保障首套房的合理住房需求得到釋放。