12月23日，住建部年度工作會議，部長姜偉新提出，2012年，在堅持房地產調控同時，加快中低價位、中小套型普通商品房建設，支持居民合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房貸款需求。其中，“優(yōu)先保證首次購房貸款需求”的提法被第一次強調。

住建部的新提法，被有些評論人士調侃為“住建部要掌銀行的權”，并且，具體貸款需求如何激發(fā)，還有待各方協(xié)調。但這次會議所透露出的信息，在中國房地產商會會長聶梅生看來，正是明年樓市調控的一大新方向：首套房貸款和相關政策將定向放松。

但總體宏調推進的底色仍不變： 12月25日，繼深圳、北京、上海之后，廣州也表態(tài)明年繼續(xù)限購。

在調控嚴厲趨勢不減之下，聶稱，首套房貸松動對樓市影響有限。

雖然目前市場上，有部分銀行開始調回基準利率，甚至不排除更低幅度優(yōu)惠；但聶認為，在當前房價下行趨勢下，商業(yè)銀行出于自身風險和利益考慮，首套房貸大幅優(yōu)惠不太可能，首付重回二成更不可能。

更關鍵的因素則是房價下行空間，業(yè)內普遍認為房價下跌才剛剛開始，“從08年經驗看，這輪調控的冬天會很長，至少有10個月。”上海某房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭稱。

高利息成本

最新數(shù)據顯示，11月份樓市成交跌到冰點。

11月萬科銷售金額82.9億元，同比下跌36%；保利地產11月銷售42.1億元，環(huán)比下降26.1%，同比下降35.8%；碧桂園11月也僅實現(xiàn)25億銷售，環(huán)比大減43%。恒大11月銷售環(huán)比大跌約8成，僅為12.4億元。

背后的原因，除了本輪限購、限貸政策的持續(xù)外，還在于銀行信貸的“釜底抽薪”，“銀行提高首套房利率，是趁火打劫。”北京華遠地產董事長任志強說。

萬科董秘譚華杰告訴本報，三季度以來，商業(yè)銀行由于信貸額度不足，普遍提高了首次置業(yè)的首付成數(shù)，并逐漸將利率上調至基準利率的1.05-1.1倍，部分城市的一些銀行甚至停止發(fā)放購房商業(yè)貸款。

“特別是9月份之后，首次置業(yè)購房者獲得貸款的難度明顯上升，類似萬科這種面向普通購房家庭、以滿足基本自住需求為主的企業(yè)受影響較大”。

另一重表述是，購房的高利息成本，抵消了房企近期的降價舉動。

“當前的利率成本抵消了房價下跌。即使降價，人們也不出手。”北京中原統(tǒng)計數(shù)據顯示，以一套200萬房產計算，貸款100萬，在去年10月貸款，按照當時的利率，20年需要支付的利息款為47.5萬左右；而之后存準金率的接連上調以及加息，令購房者按基準利率貸款100萬，需要支付接近87萬利息。

從去年到今年，同樣的貸款利息多出近40萬，接近房價20%左右。這也就是說，即使房價降20%，購房者所支付的資金成本仍然沒有減少，從這個意義上講，房價也并沒有降。

“銀行是調控的主要受益者”，北京大學房地產研究所所長陳國強稱：調控“誤傷”了剛需、自住群體。樓市調控后相關主體幾乎都受損，唯獨銀行例外，首付上調、利率上浮等等確保了銀行利益。

陳國強稱，此前過于剛性和一刀切的地產宏調政策需糾偏，向合理住房需求傾斜，也就是在嚴厲調控房價的整體趨勢下，通過一定措施保障首套房的合理住房需求得到釋放。