文靖是綿陽(yáng)人，在省外讀的大學(xué)，畢業(yè)時(shí)考慮到離家近等因素，最后選擇了在成都工作，與高中同學(xué)合租了一套兩室一廳的房子。半年后，文靖同學(xué)卻因工作調(diào)動(dòng)而離開(kāi)了成都，不得已將其中的一間臥室轉(zhuǎn)租他人。與此同時(shí)，文靖也面對(duì)跟陌生人共住一個(gè)屋檐下的窘境：“相處容易相住難啊，你跟一個(gè)不認(rèn)識(shí)的人也沒(méi)什么共同的過(guò)往，話題就少了很多，那么住在一起最好的結(jié)果就是互不打擾。”后來(lái)合同到期，合租的房客也退租了，文靖被同住者的頻繁變更煩透了心，索性租了一個(gè)套一的房子，不過(guò)租金卻不比套二便宜多少。

“在我上班附近位置的套一房源并不多，裝修稍微好一點(diǎn)的價(jià)格普遍都在1500左右，想想這每月的租金著實(shí)不劃算，還不如自己買(mǎi)房，跟每月的還貸款差不多。”文靖告訴記者：“租房再怎么說(shuō)都是別人的房子，怕搬家麻煩，平時(shí)能不置辦的物件都盡量不買(mǎi)。”租房已經(jīng)影響到她的生活質(zhì)量，最后在父母的幫助下，文靖首付10萬(wàn)，在東2.7環(huán)的位置買(mǎi)下了總價(jià)36萬(wàn)的一間電梯公寓。

“等我以后嫁人了，這個(gè)房子就用來(lái)出租。”文靖笑著說(shuō)：“不過(guò)，現(xiàn)在他（房子）就是我的小情人兒，心里邊覺(jué)得踏實(shí)，也不再有孤零零的漂泊感。

【外來(lái)剛需者】

受訪者：王明 年齡：40歲 職業(yè)：做生意

買(mǎi)房只差房不差錢(qián)

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)略有所知的人都聽(tīng)過(guò)“剛需”一詞，但長(zhǎng)期以來(lái)，幾乎所有人都對(duì)剛需存在誤讀。普遍觀點(diǎn)是剛需作為初始需求是低端需求，這一點(diǎn)，連房地產(chǎn)商也存在不正確認(rèn)識(shí)。

根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)對(duì)剛需的解釋?zhuān)瑒傂枋侵冈谀骋粫r(shí)段對(duì)某一產(chǎn)品剛剛有需求，不是以前，也不是以后，就是現(xiàn)在，必須解決的需求，這類(lèi)人群不太受價(jià)格的影響。因此，剛需的關(guān)鍵詞是現(xiàn)在剛剛有需求，并非低端需求。

在所有的剛需中，外來(lái)剛需已經(jīng)成為樓市購(gòu)買(mǎi)主力，由于外來(lái)剛需常常是因?yàn)楣ぷ�、學(xué)習(xí)、養(yǎng)老等原因到成都買(mǎi)房，經(jīng)濟(jì)上比首次購(gòu)房的80后、90后寬裕不少，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求通常更高于婚房。

買(mǎi)有品質(zhì)的好房，對(duì)他們來(lái)說(shuō)是必須的。

價(jià)格：并非最關(guān)鍵因素

早在2009年，成都市房管局對(duì)外地人購(gòu)房者的調(diào)查中就發(fā)現(xiàn)，外地來(lái)蓉購(gòu)房者呈現(xiàn)“三高一低”的特征，即收入高，職位高，學(xué)歷高，年齡低。以公司、企業(yè)中層管理人員、個(gè)體工商戶、公司、企業(yè)一般職員、高科技/專(zhuān)業(yè)人員為主。這四類(lèi)外地人幾乎占到了購(gòu)房者的7成左右�？磥�(lái)外地購(gòu)房者還是較好的職位的白領(lǐng)或金領(lǐng)階層所占比例較高。

王明就是屬于成都外來(lái)購(gòu)房者，去年剛剛在位于天府新區(qū)的復(fù)地雍湖灣購(gòu)買(mǎi)一套147平米的住房，總價(jià)100萬(wàn)元以上。王明覺(jué)得雖然自己買(mǎi)的房子總價(jià)較高，但是真正的剛需，畢竟買(mǎi)房目的是為了自住。成都對(duì)于王明來(lái)說(shuō)并不算陌生，70后的王明本就是四川宜賓人，1999年大學(xué)畢業(yè)后就在成都工作過(guò)兩年，后來(lái)輾轉(zhuǎn)北上廣深一帶，最后決定回成都組建家庭。在王明混跡北上廣深的十年間，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的黃金十年，成都的樓市版圖也有了翻天覆地的變化。

對(duì)于王明此類(lèi)外來(lái)遷入族，價(jià)格對(duì)于他們來(lái)說(shuō)并非最為關(guān)鍵的因素。選擇最為成熟，或具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域更為關(guān)鍵。這也是王明決定選擇天府新區(qū)大源組團(tuán)的原因。這一類(lèi)購(gòu)房者對(duì)于成都樓市的了解雖說(shuō)不上專(zhuān)業(yè)，但天府新區(qū)這樣的熱點(diǎn)區(qū)域顯然是他們瞄準(zhǔn)下單的重點(diǎn)。

戶型：90平米以上為主

有人說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商把120平米的大戶型也忽悠成剛需，那肯定沒(méi)有市場(chǎng)。如果這里指的剛需是初始置業(yè)者，或許是正確的，但你看到了手握大把資金的外來(lái)購(gòu)房者，或許就不會(huì)贊同以上觀點(diǎn)。

對(duì)于王明此類(lèi)外來(lái)購(gòu)房者，他們買(mǎi)房的需求已經(jīng)不是滿足一個(gè)人，或者一對(duì)情侶的居住需求，因此對(duì)戶型的要求也就更大。更為重要的是，外來(lái)遷入一族，他們普遍已經(jīng)工作多年，買(mǎi)房時(shí)受到財(cái)力制約的影響較小，買(mǎi)房的選擇余地較大，舒適性和實(shí)用性，以及完善的生活配套都是他們的購(gòu)房要求。

更為重要的是，較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為置業(yè)大戶型提供了條件。在2009年成都房管局的調(diào)查中，這些外地購(gòu)房者的家庭平均總資產(chǎn)就達(dá)到122萬(wàn)元，這比成都市的購(gòu)房者多了55萬(wàn)元的資產(chǎn)。

此前，有機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，外來(lái)購(gòu)房者對(duì)90平米以上戶型的需求超過(guò)了80%。記者所接觸的大部分開(kāi)發(fā)商也認(rèn)為，作為首次置業(yè)的剛需群體，外來(lái)購(gòu)房者普遍對(duì)戶型的要求較大，因?yàn)樗麄兊木幼⊥�往關(guān)系到老人和小孩，家庭結(jié)構(gòu)決定了他們選擇的戶型普遍偏大。

用途：自住為主，追求一步到位

普遍適用于購(gòu)房者群體的階梯置業(yè)法則對(duì)于外來(lái)購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，普遍不適用。

一步到位則是當(dāng)前有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的外來(lái)剛需最好的購(gòu)房策略，一是，在目前限購(gòu)的政策環(huán)境下，如果買(mǎi)一個(gè)不大不小的房子，過(guò)兩年再換房，白白浪費(fèi)一個(gè)換房名額，沒(méi)有必要；二是，普遍來(lái)看，目前成都樓市仍是一個(gè)買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，并且首次購(gòu)房可以享受首府、利率等各種優(yōu)惠，一步到位更加劃算。

就購(gòu)房用途來(lái)看，外地人購(gòu)房的目的仍以自住為主。成都房管局此前的調(diào)查顯示，外地人購(gòu)房者家庭成員已經(jīng)或今后在成都工作的占比65.99%；為子女目前或今后就學(xué)成都，占12.43%；為本人、配偶、父母在成都養(yǎng)老，占11.19%。純粹投資的僅僅占到了4.44%，自住顯然成購(gòu)房主流。