調(diào)控背景下，囤地捂盤模式已經(jīng)過時(shí)了。房地產(chǎn)進(jìn)入下半場之后，只有那些資金快速周轉(zhuǎn)、不囤地、不捂盤的企業(yè)才有可能勝出。

中國銀行3月28日發(fā)布的二季度經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告認(rèn)為，一季度房價(jià)遠(yuǎn)未到合理水平，政策調(diào)控不應(yīng)半途而廢。3月中旬，藍(lán)光、中海、龍湖率先推動(dòng)成都高端住宅向合理價(jià)格回歸，推出每平米萬元以下的觸底房源。與此同時(shí)，綠地集團(tuán)加大對錦天府的推盤力度，華僑城全面啟動(dòng)天鵝堡，這一批新晉的高端樓盤備受業(yè)界關(guān)注。

成都樓市的剛需“小陽春”連續(xù)爆發(fā)近兩個(gè)月后，開發(fā)商似乎從中悟得了“以價(jià)換量”的快銷真諦。在剛需釋放完畢后，開發(fā)商及時(shí)調(diào)整“槍口”瞄準(zhǔn)改善型需求。4月，成都高端住宅將成為新一輪價(jià)格博弈的主戰(zhàn)場。

高端房就像是優(yōu)質(zhì)女“平和”一些更搶手

若是讓時(shí)間倒退到調(diào)控前1年，樓市的高端項(xiàng)目像是皇帝的女兒不愁嫁，唯恐說起降價(jià)，便像是上海小妮子下嫁般扭捏難堪。可轉(zhuǎn)瞬間，高高在上的小女孩在無限優(yōu)越感中錯(cuò)過了最佳待嫁時(shí)光，圣女成了熟女，即使電影“我愿意”里設(shè)計(jì)公司的白骨精唐微微，最終也走上網(wǎng)絡(luò)征婚的平民相親之路。

高端房就像是優(yōu)質(zhì)女，適時(shí)表現(xiàn)出“平和”，少一些強(qiáng)勢，青睞更多。藍(lán)光地產(chǎn)旗下公館1881、云鼎、觀嶺等多個(gè)高端華宅推出“春交會(huì)特惠提前搶”，觀嶺尾盤特惠，買獨(dú)棟送公寓，最高優(yōu)惠350萬；公館1881以8800元/平米的均價(jià)發(fā)售，不足一月熱銷90%，乘勝加推188-197㎡平層大宅。

與公館1881同區(qū)域的城南高端樓盤譽(yù)峰、中海城南一號、龍湖世紀(jì)等，也不約而同地表現(xiàn)出識時(shí)務(wù)的誠懇態(tài)度。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)年以20000元/平米均價(jià)刷新了成都住宅房價(jià)新高的譽(yù)峰，在3月末推出14000元/平米起的特價(jià)限量房源；中海城南一號新批次房源（195平米戶型）打出9988元/平方米的起價(jià)，業(yè)內(nèi)人驚呼“簡直像白送”，而調(diào)價(jià)后的中海城南1號僅3月24日當(dāng)天大賣189套，回款5.1億，成為成都豪宅銷量之王；龍湖世紀(jì)8折開賣，清水實(shí)得單價(jià)僅8000多元/平米，令不少收到促銷短信的朋友瞠目結(jié)舌。中糧祥云國際社區(qū)是中糧集團(tuán)重點(diǎn)打造的高品質(zhì)社區(qū)，在一期成交均價(jià)在11000元/平方米的情況下，推出7號樓超低價(jià)精品房，總共116套房源，單價(jià)低至6800元/平米起，直降4200元/平米……

記者觀察這些高端樓盤有一個(gè)共同特點(diǎn)：曾經(jīng)都有過每平方米上萬元的銷售紀(jì)錄，而如今臨近清盤尾聲，紛紛褪去華麗麗的“精裝”，樸實(shí)地“清水”銷售，價(jià)格也變得親民平和。這樣主動(dòng)“示好”的結(jié)果也同樣贏得“受寵若驚”的改善型購房者給力買單，甚至吸引部分存有保值或投機(jī)心態(tài)的老業(yè)主再次出手。

高端房就像是優(yōu)質(zhì)女一不小心被“剩下”

優(yōu)質(zhì)女被剩下，包括主動(dòng)剩下和被動(dòng)剩下，高端房亦如此。所謂“主動(dòng)剩下”，大都來自主觀原因。這部分優(yōu)質(zhì)女寧愿高傲到發(fā)霉，也不愿卑微地戀愛，而高端房寧愿高傲到凍結(jié)銷售，也始終拒絕降價(jià)促銷。這些主動(dòng)剩下的高端房又分為兩類，一類屬于物有所值，有資本等待有實(shí)力的買家。例如，處于城市中心的朗御項(xiàng)目，緊鄰府南河，享受春熙路繁華商圈輻射，均價(jià)20000元/平方米，入市3年仍剩百余套；雍錦匯在售1號樓220平米的3居室精裝房，均價(jià)17800元/平米，無其他優(yōu)惠，開盤1年多走量不到20套……這些項(xiàng)目有很多共同點(diǎn)：地處老城中心或核心商圈地段，買地和造房成本都相當(dāng)昂貴；項(xiàng)目開發(fā)東家為外企或港資，資金雄厚尚無缺錢之憂。三是項(xiàng)目定價(jià)基本符合本身價(jià)值，降價(jià)空間不大。還有一類“主動(dòng)剩下”的高端樓盤則屬于自恃過高，眼光過于挑剔類。例如望江公園望江樓正對面的朗基望今緣，攀居成都住宅市場第一位的高價(jià)讓人望而止步，30000元/平米的所有房源抵押在案，“高”處不勝寒……

所謂被動(dòng)剩下，除了主觀原因，還有諸多客觀因素所致。例如金悅灣、保利康橋、棕櫚泉等項(xiàng)目價(jià)格巋然不動(dòng)，銷售已基本被市場凍結(jié)，她們被“剩下”的最大原因來自政策環(huán)境，調(diào)控清除房地產(chǎn)投資投機(jī)者的同時(shí)，也誤傷了部分改善型購房者，消費(fèi)者對房價(jià)下行的預(yù)期及濃厚的觀望情緒封鎖了成交。然而“沒有賣不出去的房子，只有賣不出的價(jià)格”，記者認(rèn)為，這些高端項(xiàng)目只是暫時(shí)“被剩下”，實(shí)際上并不缺乏市場購買力，而在于如何釋放這波真實(shí)存在的改善型需求。根據(jù)以往的歷史經(jīng)驗(yàn)和市場規(guī)律，當(dāng)?shù)谝慌�地產(chǎn)項(xiàng)目通過調(diào)價(jià)成功“跑路”后，必將出現(xiàn)第二批、第三批跟風(fēng)者來分羹市場異動(dòng)的份額，進(jìn)而引發(fā)一輪規(guī)模宏大戰(zhàn)況激烈的房價(jià)大戰(zhàn)。

嫁掉高端房以價(jià)換量，贏取周轉(zhuǎn)嫁妝

萬科總裁郁亮認(rèn)為：調(diào)控背景下，囤地捂盤模式已經(jīng)過時(shí)了。不管過去從事什么類型的（包括做高端為主的）開發(fā)商，目前都在強(qiáng)調(diào)快速周轉(zhuǎn)。“房地產(chǎn)進(jìn)入下半場之后，只有那些資金快速周轉(zhuǎn)、不囤地、不捂盤的企業(yè)才有可能勝出。”事實(shí)上，提高周轉(zhuǎn)率已經(jīng)成為房企明哲保身的救命稻草。龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍也多次表示，高周轉(zhuǎn)是龍湖未來持續(xù)的策略。

“去年高端樓盤普遍價(jià)格高企，銷售業(yè)績慘淡收場，今年高端樓盤存量增加，嚴(yán)峻的市場形勢迫使高端樓盤像剛需樓盤一樣以價(jià)換量。”成都某高端樓盤的營銷經(jīng)理告訴記者，高端樓盤的競爭日趨白熱化。

房地產(chǎn)上行期，高端樓盤最想嫁給“高富帥”，她們瞄準(zhǔn)的對象是生活在金字塔尖的精英人士。然而，精英們往往都很精明，他們不僅看懂政策趨勢，也懂得分散投資，不單純依靠投資房地產(chǎn)保值增值。而如今曲高和寡的情況下，高端樓盤只有放下架子和價(jià)格，退而求其次，抓住較塔尖人群更廣大的中間人群，嫁不進(jìn)豪門，小資也不錯(cuò)。