贈送面積專題研究報告

1. 問題：贈送面積會相應(yīng)提高本項目容積率導(dǎo)致建筑密度增加，影響居住舒適度。

原因：比如本項目的住宅容積率為3.57，贈送空間達到16.50%，住宅容積率將提高到4.28，容積率提高了0.71。這些偷出來的面積，開發(fā)商不支付土地成本，沒有報規(guī)、報建等費用，會降低實際成本。這不僅導(dǎo)致小區(qū)的建筑密度增加，而且影響居住的舒適性。由于加建了贈送面積，總建筑面積增加，容積率相應(yīng)提高，綠地比例減少，人口密度增加，各類公共設(shè)施使用率增加，使用壽命降低，業(yè)主整體的生活環(huán)境和品質(zhì)都會有所降低。也就是說贈送面積損害了業(yè)主共同的利益。

解決：容積率雖然上升了，但是居住人口并沒有增加，本項目在不增加容積率的情況下，把戶型優(yōu)化了，讓戶型實用了。增加業(yè)主的使用愛好，讓業(yè)主達到物有所值、性價比合適。

2. 問題：容積率的提高，相應(yīng)的生活機能、交通機能跟不上，導(dǎo)致居住、生活很煩惱。

原因：消費者認為贈送面積可以幫助開發(fā)商減少建筑面積房價較高的抗性,也使得購買者實際可利用空間增大,但是對整個板塊而言, 政府在做一個地塊規(guī)劃時，多少房子就有多少與之配套的學(xué)校、醫(yī)療、交通等，你偷了面積之后都變了，容積率的變相提高使得按原有容積率設(shè)計的交通、教育、衛(wèi)生、學(xué)校等配套不能滿足需求，對城市整體發(fā)展存在一定的負面作用，對客戶自身的日常生活需求產(chǎn)生煩惱，比如在附近做公交車的人多很擠、開車外出堵車、醫(yī)院就醫(yī)需要長時間排隊、學(xué)校會沒有學(xué)位，停車位也會緊張。

解決：本項目雖然提高了容積率，但是居住人口并沒有增加，所以就不存在生活機能、交通機能的不方便與擁堵，本項目配有充足的停車位供業(yè)主停車。

3. 問題：贈送面積遇到產(chǎn)權(quán)糾紛、出售、繼承、評估、抵押等情況時，消費者將無法保障自己的權(quán)益不受侵害。

原因：一旦贈送面積遇到產(chǎn)權(quán)糾紛、出售、繼承、評估、抵押等情況時，消費者將無法保障自己的權(quán)益不受侵害。而根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，只有依法登記并取得房地產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)面積才受法律保護，意即開發(fā)商所送面積均不受法律保護，不可能像房地產(chǎn)證登記面積一樣可以投資、抵押，在遭遇產(chǎn)權(quán)糾紛時權(quán)益無法得到保障。

解決：贈送面積的房屋可以正常的出售、繼承、評估、抵押、投資，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛問題，與市場上的商品房手續(xù)一樣。反而，帶有贈送面積的房屋在二手房中介那里是搶手貨

4. 問題：贈送面積發(fā)生重大安全隱患、事故將得不到法律支持。

原因：贈送面積沒有參與工程驗收和驗房手續(xù)，未來贈送面積發(fā)生重大安全隱患、事故都將得不到法律支持，即使贈送面積寫進合同附加條款，也沒有法律效力。

解決：本項目采用標準施工，把精細、規(guī)范、統(tǒng)一的科學(xué)管理應(yīng)用到施工過程的細節(jié)當中，嚴格按照國家制定的施工規(guī)范、驗收標準和環(huán)保標準、成品保護標準、材料碼放標準執(zhí)行，進而實現(xiàn)工程質(zhì)量的標準化。標準工程貫穿施工流程的各個環(huán)節(jié)，大到設(shè)計思路，小到插座位置，在圖紙、造價、設(shè)計、施工人員、現(xiàn)場環(huán)境、工程質(zhì)量以及工程部、質(zhì)控部和監(jiān)察部的工作方面都有標準。本項目符合行業(yè)標準、地方標準，

5. 問題：消費者擔心贈送面積屬于違規(guī)建筑，擔心被政府追究違建的法律責任。

原因：在露臺上圍起一道玻璃或封閉一面墻，就多出一間房來，這種形式在樣板房或戶型圖里可以看到，但交樓標準并沒有這道墻，贈送面積違反相關(guān)規(guī)劃及測繪規(guī)范，開發(fā)商往往在樓盤驗收后再集中搭建，影響建筑外觀甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)，屬于違法建筑，將來遺患無窮，而且有可能被政府追究違建的法律責任。

解決：本項目在立項的時候就已經(jīng)向相關(guān)部門提交了施工藍圖，并且是按照施工藍圖施工，入戶花園、生活陽臺、陽臺按照國家規(guī)定均屬于半贈送面積，飄窗按照國家規(guī)定屬于全贈送，露臺面積屬于全贈送面積，交房時均有開發(fā)商統(tǒng)一封裝，不存在建筑外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)的影響。不存在任何違法違規(guī)行為，不用擔心政府追究違建的法律責任。

6. 問題：消費者擔心贈送面積是改變規(guī)劃加建，無法通過規(guī)劃驗收、違規(guī)部分難以免費贈送、引起契稅稅率的上升、無法取得房產(chǎn)證的風險。

原因：消費者擔心贈送面積是改變規(guī)劃加建，未經(jīng)報批更改手續(xù)，存在以下幾點擔憂：

1)無法通過規(guī)劃驗收：消費者首付交完了，貸款辦下來了，而且每個月開始償還銀行貸款，等待交房入住，無法驗收后卻遲遲不能入住，由于本項目屬于剛需樓盤，大部分消費者都屬于急迫入住裝修型客戶，無論剛需或者投資客，如果影響入住時間就會考慮別的樓盤。

2)違規(guī)部分難以免費贈送：需要把違規(guī)面積重新算價并計入房產(chǎn)證面積，這個時候購房者需要把違規(guī)面積重新按銷售面積補償付款，購房者到時肯定不能接受，這個時候購房者已經(jīng)交完首付、貸款，每個月開始還款，房屋簽完購房合同，不能退房，而且要一次性補償一筆購房款，購房者這個時候會站在一個比較尷尬的位置，所以有可能購房者不考慮贈送面積樓盤。

3)補交違規(guī)面積房款會引起契稅稅率的上升：如果存在違規(guī)面積，補交房款后，有的戶型超過90㎡還會補覺契稅。