贈(zèng)送面積專題研究報(bào)告

1. 問題：贈(zèng)送面積會(huì)相應(yīng)提高本項(xiàng)目容積率導(dǎo)致建筑密度增加，影響居住舒適度。

原因：比如本項(xiàng)目的住宅容積率為3.57，贈(zèng)送空間達(dá)到16.50%，住宅容積率將提高到4.28，容積率提高了0.71。這些偷出來的面積，開發(fā)商不支付土地成本，沒有報(bào)規(guī)、報(bào)建等費(fèi)用，會(huì)降低實(shí)際成本。這不僅導(dǎo)致小區(qū)的建筑密度增加，而且影響居住的舒適性。由于加建了贈(zèng)送面積，總建筑面積增加，容積率相應(yīng)提高，綠地比例減少，人口密度增加，各類公共設(shè)施使用率增加，使用壽命降低，業(yè)主整體的生活環(huán)境和品質(zhì)都會(huì)有所降低。也就是說贈(zèng)送面積損害了業(yè)主共同的利益。

解決：容積率雖然上升了，但是居住人口并沒有增加，本項(xiàng)目在不增加容積率的情況下，把戶型優(yōu)化了，讓戶型實(shí)用了。增加業(yè)主的使用愛好，讓業(yè)主達(dá)到物有所值、性價(jià)比合適。

2. 問題：容積率的提高，相應(yīng)的生活機(jī)能、交通機(jī)能跟不上，導(dǎo)致居住、生活很煩惱。

原因：消費(fèi)者認(rèn)為贈(zèng)送面積可以幫助開發(fā)商減少建筑面積房價(jià)較高的抗性,也使得購買者實(shí)際可利用空間增大,但是對(duì)整個(gè)板塊而言, 政府在做一個(gè)地塊規(guī)劃時(shí)，多少房子就有多少與之配套的學(xué)校、醫(yī)療、交通等，你偷了面積之后都變了，容積率的變相提高使得按原有容積率設(shè)計(jì)的交通、教育、衛(wèi)生、學(xué)校等配套不能滿足需求，對(duì)城市整體發(fā)展存在一定的負(fù)面作用，對(duì)客戶自身的日常生活需求產(chǎn)生煩惱，比如在附近做公交車的人多很擠、開車外出堵車、醫(yī)院就醫(yī)需要長時(shí)間排隊(duì)、學(xué)校會(huì)沒有學(xué)位，停車位也會(huì)緊張。

解決：本項(xiàng)目雖然提高了容積率，但是居住人口并沒有增加，所以就不存在生活機(jī)能、交通機(jī)能的不方便與擁堵，本項(xiàng)目配有充足的停車位供業(yè)主停車。

3. 問題：贈(zèng)送面積遇到產(chǎn)權(quán)糾紛、出售、繼承、評(píng)估、抵押等情況時(shí)，消費(fèi)者將無法保障自己的權(quán)益不受侵害。

原因：一旦贈(zèng)送面積遇到產(chǎn)權(quán)糾紛、出售、繼承、評(píng)估、抵押等情況時(shí)，消費(fèi)者將無法保障自己的權(quán)益不受侵害。而根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，只有依法登記并取得房地產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)面積才受法律保護(hù)，意即開發(fā)商所送面積均不受法律保護(hù)，不可能像房地產(chǎn)證登記面積一樣可以投資、抵押，在遭遇產(chǎn)權(quán)糾紛時(shí)權(quán)益無法得到保障。

解決：贈(zèng)送面積的房屋可以正常的出售、繼承、評(píng)估、抵押、投資，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛問題，與市場(chǎng)上的商品房手續(xù)一樣。反而，帶有贈(zèng)送面積的房屋在二手房中介那里是搶手貨

4. 問題：贈(zèng)送面積發(fā)生重大安全隱患、事故將得不到法律支持。

原因：贈(zèng)送面積沒有參與工程驗(yàn)收和驗(yàn)房手續(xù)，未來贈(zèng)送面積發(fā)生重大安全隱患、事故都將得不到法律支持，即使贈(zèng)送面積寫進(jìn)合同附加條款，也沒有法律效力。

解決：本項(xiàng)目采用標(biāo)準(zhǔn)施工，把精細(xì)、規(guī)范、統(tǒng)一的科學(xué)管理應(yīng)用到施工過程的細(xì)節(jié)當(dāng)中，嚴(yán)格按照國家制定的施工規(guī)范、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、材料碼放標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)化。標(biāo)準(zhǔn)工程貫穿施工流程的各個(gè)環(huán)節(jié)，大到設(shè)計(jì)思路，小到插座位置，在圖紙、造價(jià)、設(shè)計(jì)、施工人員、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、工程質(zhì)量以及工程部、質(zhì)控部和監(jiān)察部的工作方面都有標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)，

5. 問題：消費(fèi)者擔(dān)心贈(zèng)送面積屬于違規(guī)建筑，擔(dān)心被政府追究違建的法律責(zé)任。

原因：在露臺(tái)上圍起一道玻璃或封閉一面墻，就多出一間房來，這種形式在樣板房或戶型圖里可以看到，但交樓標(biāo)準(zhǔn)并沒有這道墻，贈(zèng)送面積違反相關(guān)規(guī)劃及測(cè)繪規(guī)范，開發(fā)商往往在樓盤驗(yàn)收后再集中搭建，影響建筑外觀甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)，屬于違法建筑，將來遺患無窮，而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任。

解決：本項(xiàng)目在立項(xiàng)的時(shí)候就已經(jīng)向相關(guān)部門提交了施工藍(lán)圖，并且是按照施工藍(lán)圖施工，入戶花園、生活陽臺(tái)、陽臺(tái)按照國家規(guī)定均屬于半贈(zèng)送面積，飄窗按照國家規(guī)定屬于全贈(zèng)送，露臺(tái)面積屬于全贈(zèng)送面積，交房時(shí)均有開發(fā)商統(tǒng)一封裝，不存在建筑外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)的影響。不存在任何違法違規(guī)行為，不用擔(dān)心政府追究違建的法律責(zé)任。

6. 問題：消費(fèi)者擔(dān)心贈(zèng)送面積是改變規(guī)劃加建，無法通過規(guī)劃驗(yàn)收、違規(guī)部分難以免費(fèi)贈(zèng)送、引起契稅稅率的上升、無法取得房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)。

原因：消費(fèi)者擔(dān)心贈(zèng)送面積是改變規(guī)劃加建，未經(jīng)報(bào)批更改手續(xù)，存在以下幾點(diǎn)擔(dān)憂：

1)無法通過規(guī)劃驗(yàn)收：消費(fèi)者首付交完了，貸款辦下來了，而且每個(gè)月開始償還銀行貸款，等待交房入住，無法驗(yàn)收后卻遲遲不能入住，由于本項(xiàng)目屬于剛需樓盤，大部分消費(fèi)者都屬于急迫入住裝修型客戶，無論剛需或者投資客，如果影響入住時(shí)間就會(huì)考慮別的樓盤。

2)違規(guī)部分難以免費(fèi)贈(zèng)送：需要把違規(guī)面積重新算價(jià)并計(jì)入房產(chǎn)證面積，這個(gè)時(shí)候購房者需要把違規(guī)面積重新按銷售面積補(bǔ)償付款，購房者到時(shí)肯定不能接受，這個(gè)時(shí)候購房者已經(jīng)交完首付、貸款，每個(gè)月開始還款，房屋簽完購房合同，不能退房，而且要一次性補(bǔ)償一筆購房款，購房者這個(gè)時(shí)候會(huì)站在一個(gè)比較尷尬的位置，所以有可能購房者不考慮贈(zèng)送面積樓盤。

3)補(bǔ)交違規(guī)面積房款會(huì)引起契稅稅率的上升：如果存在違規(guī)面積，補(bǔ)交房款后，有的戶型超過90㎡還會(huì)補(bǔ)覺契稅。