關(guān)于贈(zèng)送面積,你不得不看 購(gòu)房者VS銷(xiāo)售人員&策劃人員
作者:szoneangel 來(lái)源:搜狐焦點(diǎn) 更新時(shí)間:2012年05月19日 【字體:大 中 小】
昨天我用了1天時(shí)間研究了一下贈(zèng)送面積問(wèn)題、原因、解決辦法,特寫(xiě)了一篇8千字的文章與廣大購(gòu)房者、銷(xiāo)售人員、策劃人員分享,這是一篇充滿辯證的文章。每個(gè)人對(duì)于每個(gè)問(wèn)題有不同的解讀,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),這些問(wèn)題是購(gòu)房者想不到,今天我來(lái)告訴你,購(gòu)房者可以那這個(gè)當(dāng)問(wèn)題去詢問(wèn)你看上的樓盤(pán),也可以拿我說(shuō)的解決辦法做為心理安慰,看你怎么想這些問(wèn)題了,它們有壞的一面,也有好的一面。對(duì)于銷(xiāo)售人員、策劃人員,解決的辦法都是拿出來(lái)與客戶的說(shuō)辭。仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智。
贈(zèng)送面積分類(lèi)原則:按照住宅產(chǎn)品的構(gòu)成元素,將可能贈(zèng)送面積的空間分解為:地下室、首層花園、電梯廳、空中庭園、陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)、凸窗、儲(chǔ)藏空間、空調(diào)機(jī)位、層高等。
全送:
1. 利用平面上凹口處結(jié)構(gòu)梁、板。
2. 復(fù)式戶型上空挖空
3. 錯(cuò)層露臺(tái)
4. 凸窗
5. 層高不足2.2米
半送:
1. 空中花園
2. 入戶花園
3. 大陽(yáng)臺(tái)
4. 入戶花園納入室內(nèi)使用空間
5. 錯(cuò)層花架
今天沒(méi)有那么多少時(shí)間每個(gè)研究,不過(guò)大概遇見(jiàn)的問(wèn)題都差不多,今天就拿帶有贈(zèng)送臥室、LOFT的戶型說(shuō)起。
有的樓盤(pán)有贈(zèng)送面,購(gòu)房者肯定以為揀到便宜了。當(dāng)然不是了,肯定不是開(kāi)發(fā)商傻了,面積可以賣(mài)錢(qián)呀。那么送
面積有兩個(gè)好處。
第一,就是在不增加容積率的情況下,把戶型優(yōu)化了,讓?xiě)粜蛯?shí)用了。增加業(yè)主的使用愛(ài)好。
第二,就是讓業(yè)主嘗到免費(fèi)。其實(shí)就算是送面積,那也得工程材料建呀,成本哪里來(lái)呢,都攤到戶型面積里了。
1.政府職能部門(mén)在產(chǎn)權(quán)監(jiān)理方面僅按項(xiàng)目規(guī)劃圖約定的應(yīng)計(jì)產(chǎn)權(quán)部分進(jìn)行監(jiān)理,贈(zèng)送面積部分沒(méi)有相關(guān)法律法
規(guī)作為依據(jù),相關(guān)權(quán)益的保障還得靠買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同來(lái)實(shí)現(xiàn)。
2.贈(zèng)送面積=附加值,讓客戶感覺(jué)沒(méi)花錢(qián)得到的了一部分面積,實(shí)際上開(kāi)發(fā)商沒(méi)花錢(qián)或花了很少錢(qián),其實(shí)重點(diǎn)
就是增加附加值以求在其他類(lèi)比項(xiàng)目中多一些優(yōu)勢(shì),以減少價(jià)格抗性,但是我們需要明白的是羊毛原理,對(duì)于業(yè)
主來(lái)說(shuō)其實(shí)就是心理游戲,和朝三暮四一樣,說(shuō)是送的,其實(shí)很多時(shí)候隱藏在房?jī)r(jià)里,關(guān)鍵對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō) 因
為贈(zèng)送部分一般都不計(jì)算容積,等于可以開(kāi)發(fā)的面積大了 這樣利潤(rùn)高了。
3.以往,一定數(shù)量的贈(zèng)送面積是為彌補(bǔ)住宅設(shè)計(jì)、位置等缺陷,相當(dāng)于對(duì)購(gòu)房者作出的補(bǔ)償。而今,贈(zèng)送面積已
經(jīng)成為一種慣性,這是不正常的。本人來(lái)到成都有一段時(shí)間了,我發(fā)現(xiàn)很難找到一個(gè)樓盤(pán)不努力往“贈(zèng)送面積”上靠。你的樓盤(pán)沒(méi)有贈(zèng)送面積,你都不好意思跟人打招呼。
4.面對(duì)樓盤(pán)的高贈(zèng)送面積,消費(fèi)者要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),
5.贈(zèng)送面積指的是不計(jì)算價(jià)格并且不計(jì)入購(gòu)房合同的面積。送面積的招數(shù)可以讓開(kāi)發(fā)商規(guī)避掉銷(xiāo)售過(guò)戶環(huán)節(jié)的一
大筆稅費(fèi)。
6.具體到“享用”贈(zèng)送面積的業(yè)主,收樓后要再進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)甚至外墻的改造,如果請(qǐng)來(lái)的施工團(tuán)隊(duì)不夠?qū)I(yè),可能會(huì)破壞房屋結(jié)構(gòu),影響整棟樓的安全性,或者因缺乏統(tǒng)一驗(yàn)收而各行其是,還可能造成消防隱患。而且,因
為“贈(zèng)送面積”改造而發(fā)生的安全事故都將得不到法律的支持,開(kāi)發(fā)商也會(huì)因?yàn)楹贤袥](méi)有“贈(zèng)送面積”的相關(guān)約定,而不用負(fù)全部法律責(zé)任。
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