進(jìn)入地產(chǎn)“白銀”時(shí)代，銷售規(guī)模見(jiàn)頂、利潤(rùn)率下行、競(jìng)爭(zhēng)加劇之后，開發(fā)商唯有轉(zhuǎn)型，存在布局重劃、產(chǎn)業(yè)拓展、模式切換三條路徑：縱覽各國(guó)/地區(qū)開發(fā)商發(fā)展歷程，我們可以將開發(fā)商的轉(zhuǎn)型之路歸結(jié)為“布局”、“產(chǎn)業(yè)”及“模式”三個(gè)維度，展望未來(lái)三到五年，我們預(yù)期在行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)空間見(jiàn)頂情況下，將迎來(lái)開發(fā)商轉(zhuǎn)型良機(jī)。

開發(fā)商未來(lái)要重點(diǎn)布局“核心，核心還是核心”的前20%一二線城市：基于我們?cè)敿?xì)數(shù)據(jù)挖掘結(jié)果，40個(gè)一二線城市中，我們僅看好房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和度較低、未來(lái)仍然具有潛力的前20%的一二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、南京、廈門等城市。

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度看，我們認(rèn)為，未來(lái)主流大開發(fā)商將更加傾向于縱向一體化，而中小型公司則實(shí)現(xiàn)跨領(lǐng)域多元化�？v覽各個(gè)國(guó)家、經(jīng)濟(jì)體中開發(fā)商的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我們發(fā)現(xiàn)，在人口基數(shù)較大或者幅員遼闊的國(guó)家/經(jīng)濟(jì)體中，主流開發(fā)商傾向于實(shí)現(xiàn)縱向一體化（比如美國(guó)1980年以來(lái)發(fā)展按揭貸款公司、日本開發(fā)商介入建筑行業(yè)，提高持有物業(yè)比重），堅(jiān)守住宅開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈；而城市型經(jīng)濟(jì)體、海島型經(jīng)濟(jì)體，或者是中小型公司則“船小好調(diào)頭”，更容易實(shí)現(xiàn)跨領(lǐng)域多元化（比如香港、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)開發(fā)商，均在行業(yè)增長(zhǎng)空間見(jiàn)頂之后，涉入本城市/地區(qū)的其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，比如公共交通、百貨、電子產(chǎn)業(yè)等等）。

達(dá)到縱向一體化或者跨領(lǐng)域多元化的主要手段還是并購(gòu)，未來(lái)三到五年是產(chǎn)業(yè)并購(gòu)大發(fā)展時(shí)代。而同時(shí)，我們也看到，比如美國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣等經(jīng)濟(jì)體，實(shí)現(xiàn)縱向一體化、跨領(lǐng)域多元化的主要路徑是通過(guò)并購(gòu)，而非自身培育，因此，在行業(yè)增長(zhǎng)空間見(jiàn)頂情況下，我們認(rèn)為，未來(lái)三到五年，中國(guó)將有更多地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)并購(gòu)案例（類似美國(guó)1990-2002年間），及中小型公司跨行業(yè)多元化案例（類似中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的1992年~2002年）出爐。

傳統(tǒng)開發(fā)商模式的核心要素是“優(yōu)質(zhì)土地獲取能力”+“資金運(yùn)用效率”：從價(jià)值鏈角度來(lái)講，開發(fā)商核心價(jià)值來(lái)自于獲取的土地增值部分，背后核心支撐要素在于優(yōu)質(zhì)土地的獲取能力以及運(yùn)用資金效率。那么從模式上去思考轉(zhuǎn)型的方向，就必須在土地獲取、資金利用兩點(diǎn)上做文章。

傳統(tǒng)大國(guó)經(jīng)濟(jì)體中，土地持有開發(fā)商都是以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為主，因此行業(yè)下行周期中模式上需要降杠桿、輕資產(chǎn)：在大國(guó)經(jīng)濟(jì)體中，開發(fā)商還是以資產(chǎn)持有的產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路為主，價(jià)值鏈要素更加注重土地獲取，資金杠桿為土地發(fā)展服務(wù)，難以實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性國(guó)際化，所以從日本、美國(guó)等國(guó)的開發(fā)商業(yè)務(wù)布局來(lái)看，持有大量土地的重資產(chǎn)型開發(fā)商，比如帕爾迪、三井不動(dòng)產(chǎn)等，其海外業(yè)務(wù)布局占到全部業(yè)務(wù)比重都在10%以內(nèi)。而當(dāng)這些開發(fā)商面臨行業(yè)下行周期時(shí)，多數(shù)的選擇是實(shí)現(xiàn)降杠桿，輕資產(chǎn)來(lái)應(yīng)對(duì)行業(yè)的波動(dòng)。

實(shí)現(xiàn)國(guó)際化則需要高度的金融化，加杠桿實(shí)現(xiàn)跨地區(qū)、高回報(bào)的“小而美”：模式的另一個(gè)極端則是高度金融化，這個(gè)在商業(yè)地產(chǎn)、資本市場(chǎng)雙發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體較為突出，往往出現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期后端（住宅建設(shè)量大幅萎縮或者處于城市型經(jīng)濟(jì)體），且金融業(yè)高度發(fā)展之后，其突出模式就是房地產(chǎn)基金的高速發(fā)展，脫離產(chǎn)業(yè)持有實(shí)現(xiàn)金融投資化、國(guó)際跨區(qū)域布局，比較典型的案例有新加坡的凱德臵地，美國(guó)的鐵獅門等等。