進入地產“白銀”時代，銷售規(guī)模見頂、利潤率下行、競爭加劇之后，開發(fā)商唯有轉型，存在布局重劃、產業(yè)拓展、模式切換三條路徑：縱覽各國/地區(qū)開發(fā)商發(fā)展歷程，我們可以將開發(fā)商的轉型之路歸結為“布局”、“產業(yè)”及“模式”三個維度，展望未來三到五年，我們預期在行業(yè)規(guī)模增長空間見頂情況下，將迎來開發(fā)商轉型良機。

開發(fā)商未來要重點布局“核心，核心還是核心”的前20%一二線城市：基于我們詳細數據挖掘結果，40個一二線城市中，我們僅看好房地產市場飽和度較低、未來仍然具有潛力的前20%的一二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、南京、廈門等城市。

從產業(yè)發(fā)展角度看，我們認為，未來主流大開發(fā)商將更加傾向于縱向一體化，而中小型公司則實現跨領域多元化。縱覽各個國家、經濟體中開發(fā)商的發(fā)展經驗，我們發(fā)現，在人口基數較大或者幅員遼闊的國家/經濟體中，主流開發(fā)商傾向于實現縱向一體化（比如美國1980年以來發(fā)展按揭貸款公司、日本開發(fā)商介入建筑行業(yè)，提高持有物業(yè)比重），堅守住宅開發(fā)產業(yè)鏈；而城市型經濟體、海島型經濟體，或者是中小型公司則“船小好調頭”，更容易實現跨領域多元化（比如香港、中國臺灣地區(qū)開發(fā)商，均在行業(yè)增長空間見頂之后，涉入本城市/地區(qū)的其他產業(yè)發(fā)展，比如公共交通、百貨、電子產業(yè)等等）。

達到縱向一體化或者跨領域多元化的主要手段還是并購，未來三到五年是產業(yè)并購大發(fā)展時代。而同時，我們也看到，比如美國、中國臺灣等經濟體，實現縱向一體化、跨領域多元化的主要路徑是通過并購，而非自身培育，因此，在行業(yè)增長空間見頂情況下，我們認為，未來三到五年，中國將有更多地產產業(yè)內并購案例（類似美國1990-2002年間），及中小型公司跨行業(yè)多元化案例（類似中國臺灣地區(qū)的1992年~2002年）出爐。

傳統(tǒng)開發(fā)商模式的核心要素是“優(yōu)質土地獲取能力”+“資金運用效率”：從價值鏈角度來講，開發(fā)商核心價值來自于獲取的土地增值部分，背后核心支撐要素在于優(yōu)質土地的獲取能力以及運用資金效率。那么從模式上去思考轉型的方向，就必須在土地獲取、資金利用兩點上做文章。

傳統(tǒng)大國經濟體中，土地持有開發(fā)商都是以國內市場為主，因此行業(yè)下行周期中模式上需要降杠桿、輕資產：在大國經濟體中，開發(fā)商還是以資產持有的產業(yè)發(fā)展道路為主，價值鏈要素更加注重土地獲取，資金杠桿為土地發(fā)展服務，難以實現系統(tǒng)性國際化，所以從日本、美國等國的開發(fā)商業(yè)務布局來看，持有大量土地的重資產型開發(fā)商，比如帕爾迪、三井不動產等，其海外業(yè)務布局占到全部業(yè)務比重都在10%以內。而當這些開發(fā)商面臨行業(yè)下行周期時，多數的選擇是實現降杠桿，輕資產來應對行業(yè)的波動。

實現國際化則需要高度的金融化，加杠桿實現跨地區(qū)、高回報的“小而美”：模式的另一個極端則是高度金融化，這個在商業(yè)地產、資本市場雙發(fā)達的經濟體較為突出，往往出現在產業(yè)發(fā)展周期后端（住宅建設量大幅萎縮或者處于城市型經濟體），且金融業(yè)高度發(fā)展之后，其突出模式就是房地產基金的高速發(fā)展，脫離產業(yè)持有實現金融投資化、國際跨區(qū)域布局，比較典型的案例有新加坡的凱德臵地，美國的鐵獅門等等。