近期著名投行中金公司發(fā)布了深度報(bào)告，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在2015年的走勢(shì)進(jìn)行了詳盡的預(yù)測(cè)。對(duì)中金的深度報(bào)告進(jìn)行了梳理，總結(jié)了20條重大行業(yè)趨勢(shì)預(yù)測(cè)結(jié)論，在此與業(yè)績(jī)同仁共同分享。

未來供給面同樣趨于收縮：隨著2014年開發(fā)商投資活動(dòng)趨于保守，新開工收縮，我們預(yù)判2015年供應(yīng)較2014年下降5%~10%（對(duì)比2012年，重點(diǎn)城市供應(yīng)較2011年持平）。

行業(yè)庫(kù)存去化周期在年底出現(xiàn)改善跡象：截止9月底，我們監(jiān)控的庫(kù)存去化月數(shù)指標(biāo)從7月高點(diǎn)的16.9個(gè)月小幅降低至16個(gè)月左右，而2011~2012年周期，庫(kù)存去化月數(shù)高點(diǎn)出現(xiàn)在2012年1月，為17.9個(gè)月，之后迅速降低至2012年8月的9.0個(gè)月。

資金價(jià)格方面，預(yù)計(jì)2015年實(shí)際利率平穩(wěn)回落，回落速度緩于2012年：根據(jù)中金宏觀組預(yù)測(cè)，2015全年將有兩次降息，而CPI 同比增速將滑落至1.4%的低位（2014年預(yù)測(cè)：2.0%），意味著實(shí)際利率在2015年將呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅回落趨勢(shì)，回落速度緩于2012年，而實(shí)際利率與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)，預(yù)示著2015年房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

2013年開始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、逐步由住房短缺時(shí)代走向升級(jí)改善時(shí)代，標(biāo)志性事件是戶均1套房的實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為，未來住房潛在需求將逐年下降，市場(chǎng)重心轉(zhuǎn)為“改善”+“保障”，調(diào)控政策也將由2010~2013年的壓制需求轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)住房消費(fèi)、防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

土地制度：鼓勵(lì)舊城改造，嚴(yán)控特大型城市新增建設(shè)用地；或?qū)⒂懈男?城市更新的制度性框架出臺(tái)。

2015年是房地產(chǎn)投資的“小年”，預(yù)計(jì)投資增速降速至8%，新開工面積同比下降10%。

歷史上看，房地產(chǎn)投資增速是到位資金來源及行業(yè)銷售額的滯后指標(biāo)，2014年行業(yè)到位資金的快速下降將繼續(xù)拖累房地產(chǎn)投資增速；目前行業(yè)可售庫(kù)存依然在高位，拿地未有明顯起色，預(yù)期2015年新開工將繼續(xù)縮減，從產(chǎn)業(yè)邏輯鏈看，行業(yè)投資增速恢復(fù)上行需要等待可售庫(kù)存系統(tǒng)性下降，拿地恢復(fù)時(shí)點(diǎn)或在2015年2季度及以后。

按揭貸款支持將有所好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)銷售額同比增長(zhǎng)5%左右，銷售面積同比增速3%。行業(yè)銷售指標(biāo)的先行指標(biāo)則是信貸增速，中金宏觀組預(yù)計(jì)2015年M2增速依然將保持13%的同比增長(zhǎng)，新增信貸額達(dá)9.5萬(wàn)億元，按照過往經(jīng)驗(yàn)，新增信貸的15%~20%將用于按揭貸款投放，加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度，我們估計(jì)全年新發(fā)放按揭貸款將在3.4萬(wàn)億左右，同比增長(zhǎng)14%，將支持住宅銷售額同比增長(zhǎng)5%至6.91萬(wàn)億。

大重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，2015年供需缺口將收窄，預(yù)計(jì)城市供應(yīng)同比下降7%，需求同比回暖9%。

中小型城市面臨高基數(shù)，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，比如我們觀察的2.5線城市及三四線城市，近年來逐步進(jìn)入市場(chǎng)發(fā)展的平穩(wěn)期，限于高基數(shù)，我們預(yù)期2015年城市商品住宅銷售額同比漲幅分別為4%和-2%，明顯弱于一二線城市8%以上的整體水平。

房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)2015年2季度之后才能回暖，環(huán)比調(diào)整幅度在5%以內(nèi)，全年整體較為平穩(wěn)：過去十年的歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房?jī)r(jià)與實(shí)際利率呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，而且居民存款定期化速度（表現(xiàn)為活期存款與定期存款增速差）則對(duì)房?jī)r(jià)具備一定程度領(lǐng)先關(guān)系，我們預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在2015年2季度之后回暖，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市2015年的房?jī)r(jià)低點(diǎn)環(huán)比調(diào)整幅度在5%以內(nèi)。

存量住房戶均超過1套，測(cè)算空臵率達(dá)17.7%，未來需求轉(zhuǎn)向“居住升級(jí)”+“舊城改造”。我們測(cè)算，城鎮(zhèn)家庭共擁有存量房2.6億套，6.2億間，合計(jì)209億平米。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，除非土地供給嚴(yán)格被控制，地產(chǎn)商高利潤(rùn)率不可持續(xù)：我們比對(duì)其他國(guó)家/地區(qū)開發(fā)商發(fā)展經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，由于地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)并未形成核心進(jìn)入壁壘，除了土地供給嚴(yán)格被控制的城市型經(jīng)濟(jì)體（比如香港），開發(fā)商開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率均在20%左右波動(dòng)，而凈利潤(rùn)率都在10%以下。