購(gòu)房適齡人口2015年達(dá)峰值

分析房地產(chǎn)需求，相對(duì)于勞動(dòng)年齡人口，還有個(gè)更精確的指標(biāo)，即購(gòu)房適齡人口(25~49歲)。

根據(jù)2010年全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2010年我國(guó)購(gòu)房適齡人口約為5.47億人。據(jù)此推算，2015年達(dá)到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。

從城鎮(zhèn)人口看，2012年我國(guó)城鎮(zhèn)購(gòu)房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。

再來看農(nóng)村的城鎮(zhèn)化人口，按照海通證券專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷等人的測(cè)算，2012年起農(nóng)村只有總量4000萬~6000萬農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力可轉(zhuǎn)移。

而按湖南省房地產(chǎn)研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農(nóng)村每年可以轉(zhuǎn)移2000萬以上人口進(jìn)城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。

另外，申銀萬國(guó)研究報(bào)告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數(shù)將在2015年以后逐漸下降，而目前增長(zhǎng)速度已經(jīng)明顯放慢。結(jié)婚對(duì)數(shù)上升最快的時(shí)間是2005~2009年，年均增速達(dá)到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。與之對(duì)應(yīng)的是，2005~2009年，全國(guó)住宅銷售面積的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

也就是說，從2015年左右起，中國(guó)購(gòu)房適齡人口數(shù)量開始下降，房地產(chǎn)購(gòu)買需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大改變，甚至出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的購(gòu)買力不足。

總而言之，無論是從勞動(dòng)年齡人口看人口結(jié)構(gòu)的惡化，還是購(gòu)房適齡人口的趨勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。

危險(xiǎn)的信號(hào)：海外案例

結(jié)合25~34歲的人口消費(fèi)性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結(jié)構(gòu)的變化是房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)長(zhǎng)期影響力量。

雖然是個(gè)中長(zhǎng)期影響因素，但一旦緩慢的量變向質(zhì)變完成轉(zhuǎn)化后，效應(yīng)將是驚人的。從國(guó)際上看，勞動(dòng)力人口的轉(zhuǎn)折點(diǎn)也往往意味著房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。

遠(yuǎn)的有，日本勞動(dòng)力人口占比1992年見頂，1991年房地產(chǎn)泡沫就已經(jīng)開始破裂。近的有，美國(guó)勞動(dòng)力人口占比2006年見頂，2007年房?jī)r(jià)開始轉(zhuǎn)向。

那有沒有例外呢？

根據(jù)中信證券全球?qū)�業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生的研究，德國(guó)在人口紅利期并沒有發(fā)生房地產(chǎn)泡沫，部分是因?yàn)橹贫劝才?包括稅收)和傳統(tǒng)抑制了對(duì)住房的投資性需求。

但值得一提的是，也正因?yàn)闆]有泡沫的緣故，德國(guó)的老齡化才并未造成德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條。

對(duì)于中國(guó)而言，2012年中國(guó)勞動(dòng)年齡人口總量出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2015年起中國(guó)購(gòu)房適齡人口數(shù)量開始下降。當(dāng)中長(zhǎng)期因素正在發(fā)力時(shí)，你還會(huì)覺得2014年起的房?jī)r(jià)調(diào)整只是一個(gè)短暫的調(diào)整嗎？市場(chǎng)成交稍有回暖就是一個(gè)抄底良機(jī)嗎？