企業(yè)面

白銀時(shí)代唯有轉(zhuǎn)型

2014年，大量的非上市房企資金鏈緊繃，中小房企處在寒冬期。而上市房企也遭遇較大困難。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在滬深兩市144家房地產(chǎn)企業(yè)中，當(dāng)前有73家公布2014年業(yè)績(jī)報(bào)告。其中，36家實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，37家出現(xiàn)下滑，包括可能出現(xiàn)虧損的15家企業(yè)。

“未公布的企業(yè)業(yè)績(jī)可能更差。市場(chǎng)分化愈加嚴(yán)重，除部分規(guī)模房企外，整體很難維持過去房地產(chǎn)市場(chǎng)的高增長(zhǎng)。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉說。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)間出現(xiàn)的一些新的變化也引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。始于深圳的佳兆業(yè)事件目前未有最終定論，同時(shí)并不意外未來仍將有房企卷入反腐浪潮。雖然是“燙手的山芋”，但融創(chuàng)依然愿意將佳兆業(yè)收入囊中，或算是收購(gòu)綠城失敗后的些許安慰。

歐陽(yáng)捷評(píng)論認(rèn)為，融綠、融佳事件說明房地產(chǎn)市場(chǎng)容量已見頂，證明高周轉(zhuǎn)與快擴(kuò)張仍是品牌房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。千億房企已取得市場(chǎng)份額的15%，價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)打響。未來房地產(chǎn)也將像家電行業(yè)一樣出清市場(chǎng)，中小房企如果沒有特色和品牌，將不可避免地出局。

美國(guó)成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)說明，房地產(chǎn)行業(yè)從成長(zhǎng)期走向成熟期的過程中，必然伴隨著企業(yè)之間的并購(gòu)整合。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從1997年21286 家，增長(zhǎng)至2013年91444 家，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 9.54%，未來實(shí)際并不需要如此多的企業(yè)存在。實(shí)際上，近年來開發(fā)企業(yè)的數(shù)量明顯放緩，并購(gòu)案例在增加。

據(jù)清科研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2013 年四季度行業(yè)并購(gòu)案例陡增至62例，2013年全年行業(yè)完成148起并購(gòu)交易，交易總額142.75億美元，同比增幅達(dá)265.7%。

面對(duì)這些變化，身處白銀時(shí)代的房企，需要在運(yùn)營(yíng)、資本、產(chǎn)品和戰(zhàn)略等方面綜合考量。“大而全與小而美注定是后白銀時(shí)代的剩者，其成功的標(biāo)志就是具有規(guī)范的法人治理、清晰的目標(biāo)戰(zhàn)略、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)模型、精細(xì)的管理體系、精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位、優(yōu)秀的人才結(jié)構(gòu)與企業(yè)文化，不符合此標(biāo)準(zhǔn)的房企一定走不出白銀時(shí)代。”歐陽(yáng)捷總結(jié)。

中金公司報(bào)告指出，進(jìn)入地產(chǎn)白銀時(shí)代，銷售規(guī)模見頂、利潤(rùn)率下行、競(jìng)爭(zhēng)加劇之后，

開發(fā)商唯有轉(zhuǎn)型，存在布局重劃、產(chǎn)業(yè)拓展、模式切換三條路徑。房地產(chǎn)中長(zhǎng)期行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)空間有限，開發(fā)商應(yīng)回歸市場(chǎng)飽和度較低、未來仍具潛力的一二線城市。此外，龍頭開發(fā)商縱向一體化，未來三到五年將是產(chǎn)業(yè)并購(gòu)大發(fā)展大時(shí)代。

事實(shí)上，部分房企早已開始積極探索更加多元化的轉(zhuǎn)型方向，布局多個(gè)領(lǐng)域發(fā)展。萬科從提供商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變，開展商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。綠地通過智慧城市技術(shù)為商辦及住宅產(chǎn)品提供智能服務(wù)。

恒大的轉(zhuǎn)型就更為明顯，業(yè)務(wù)涉及飲用水、農(nóng)牧業(yè)、能源、傳媒、娛樂、體育、美容整形等多個(gè)行業(yè)。萬達(dá)集團(tuán)干脆改變企業(yè)風(fēng)格，從以往的高冷范轉(zhuǎn)向年輕化，業(yè)務(wù)專注于商業(yè)地產(chǎn)與文化旅游地產(chǎn)的雙核心驅(qū)動(dòng)。

任何行業(yè)都有起步、發(fā)展、成熟、衰退的階段，在經(jīng)歷瘋長(zhǎng)之后，我們都希望這個(gè)行業(yè)能夠慢慢步入成熟。接棒白銀時(shí)代，2015年被賦予轉(zhuǎn)型元年的期待，這不是由盛轉(zhuǎn)衰的終點(diǎn)，恰是更高層級(jí)發(fā)展的開始。