“非銀融資”

資金成本上升

“非銀”融資利率高企資管計(jì)劃與銀行貸款的利率差距究竟有多大?同一家公司的兩類借款數(shù)據(jù)無(wú)疑更具有可比性。

榮豐控股2014年年報(bào)顯示，該公司在同一時(shí)間段進(jìn)行了資管計(jì)劃融資和銀行貸款，前者執(zhí)行年利率9.8%，在三年的合同有效期內(nèi)利率保持不變;后者借款利率按法定基準(zhǔn)利率上浮20%執(zhí)行，借款當(dāng)期執(zhí)行利率為7.2%。此外，去年，該公司申請(qǐng)的三年期銀行貸款利率較基準(zhǔn)上浮30%，借款當(dāng)期執(zhí)行利率為7.995%，但在今年連續(xù)降息以及未來(lái)有望繼續(xù)降息的背景下，成本有望降至7%。

而華夏幸福2014年年報(bào)也顯示了銀行貸款和非銀融資的價(jià)格差。該公司利息資本化金額為25.3億元，去年公司融資加權(quán)平均利息率為9.64%，其中銀行貸款的平均利息成本7.22%，信托、資管等其他融資的平均利息成本10.43%，最高項(xiàng)目融資成本為13.9%。按照銀行貸款和非銀融資的平均息差計(jì)算，“非銀”較銀行貸款高出44.46%。

“如果能從銀行途徑借到錢(qián)，誰(shuí)也不會(huì)愿意找信托和資管通道，但是目前銀行對(duì)于中小型房企的審貸非常嚴(yán)格”，東北地區(qū)某小型開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“銀行的白名單管理已經(jīng)實(shí)施了好多年，我們這類沒(méi)有二級(jí)資質(zhì)的小型企業(yè)很難獲得貸款。”

“名單制審批通常很難突破，房企的開(kāi)發(fā)貸我們支行層面僅有權(quán)上報(bào)，審批要總行最終完成”，某股份制銀行浙江地區(qū)支行行長(zhǎng)對(duì)本報(bào)記者表示。

輸在“拿地”

起跑線上

對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，資金成本能夠影響的事項(xiàng)確實(shí)很多，其中，對(duì)于“拿地”環(huán)節(jié)的隱性影響更是不容小覷。

“大型房企之所以能屢屢成功奪地，是因?yàn)檫@些房企與大多數(shù)中小房企從開(kāi)始就不在同一個(gè)起跑線上”，資深房地產(chǎn)律師對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“價(jià)格競(jìng)拍只是一種程序公平，但實(shí)際上大型房企的資金成本要比中小房企低得多，兩類企業(yè)對(duì)于同一個(gè)地塊測(cè)算出來(lái)的盈虧平衡點(diǎn)也是不一樣的，報(bào)價(jià)的底氣自然也不一樣”。

“雖然我們的資金成本比較高，但是在自身扎根的地區(qū)還是有著一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)”，上述小型開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人相對(duì)還是比較樂(lè)觀的，“二、三線城市當(dāng)?shù)氐姆科笸�往熟悉該區(qū)域地塊的升值潛力，人脈也比較廣，在項(xiàng)目運(yùn)作中可以盡量壓縮時(shí)間，畢竟時(shí)間成本對(duì)于房企來(lái)說(shuō)也不可小覷。”