近期，深圳等一線城市及部分熱點城市“日光盤” 的消息屢見報端。而與之相對的是，部分房企正加速撤出三四線城市。業(yè)內(nèi)人士表示，在房貸、公積金政策松綁影響下，樓市信心受到提振。整體看，一二線熱點城市與四線城市的成交進(jìn)一步分化，特別是一線城市成交明顯回暖， 個人住房貸款利率優(yōu)惠差異化的趨勢將愈發(fā)明顯。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，繼續(xù)加快銷售去庫存、調(diào)整城市布局、降低企業(yè)運營風(fēng)險才是“王道”。

三四線樓市成交低迷

樓市政策持續(xù)松綁成就了深圳、杭州等熱點城市的成交回暖，但無法令眾多三四線城市樓市走出低迷，真可謂“一半海水，一半火焰”。

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林近日公開表示，無論政策再怎么刺激，二三四線城市，特別是三四線城市，都不可能有大的變化，因為土地的供應(yīng)和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應(yīng)，用三年時間去庫存，中國地產(chǎn)才能進(jìn)入健康的狀態(tài)。

“樓市越低迷的地方，救市政策出臺就會越頻繁。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉對中國證券報記者表示，從“330”新政到各地公積金新政，地方政府密集調(diào)整政策無疑是為了“救市”，但從庫存、人口流入等因素看，三四線城市樓市整體降溫的趨勢難以改變。中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年前5個月，在其重點監(jiān)測的全國54個城市中，一線城市合計簽約17.11萬套，同比漲幅達(dá)到了41%；二線城市共簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬套，基本持平，而四線城市成交量輕微下調(diào)。

新華社房地產(chǎn)價格監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，貴陽、昆明、成都等城市5月份新房住宅成交套數(shù)同比仍在下降。另據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示，在迎來“紅五月”的火熱成交之后，南昌市場在6月第一周（6月1日-7日）即被打入“深淵”，新建商品房成交量就回落到879套，環(huán)比下跌50%；住宅成交量回落到688套，環(huán)比下跌56%。

“總體來看，目前除了深圳，全國大部分城市房價并沒有明顯上漲，很多處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，這說明大多數(shù)城市尤其是三四線城市仍然處于去庫存階段。”同策研究機構(gòu)總監(jiān)張宏偉如是表示。

中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛指出：“過去幾年部分三四線城市盲目供地開發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問題，住房消費回歸理性后，這部分房子自然少人問津。有些城市在建規(guī)模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升。”

房貸優(yōu)惠現(xiàn)分化趨勢

隨著各地樓市成交愈發(fā)分化，個人房貸優(yōu)惠政策也開始出現(xiàn)分化。中國證券報記者走訪北京、天津等地銀行網(wǎng)點了解到，目前個人首套房貸獲得8.5折的貸款利率優(yōu)惠已不鮮見，且獲得優(yōu)惠門檻相比去年也低得多。一家國有大行北京某網(wǎng)點客戶經(jīng)理稱：“目前我行對于個人首套房貸最低可提供8.5折的利率優(yōu)惠，只要資質(zhì)符合要求就可以申請到，也不會強行要求購買產(chǎn)品。”而北京市多家房地產(chǎn)中介的工作人員表示，近期各家銀行對于北京地區(qū)二手房的首套房貸款利率優(yōu)惠一直也在不斷調(diào)整，目前以8.8折優(yōu)惠為主，部分銀行可提供8.6折甚至8.5折的貸款利率優(yōu)惠。

如此算來，以貸款100萬元、20年期限（等額本息還款）為例，對比降息后基準(zhǔn)利率（5.65%）和8.5折優(yōu)惠利率（4.80%）后發(fā)現(xiàn)，享受8.5折利率優(yōu)惠后，每月月供少還472.65 元，總利息支出也減少了113436.17元。這對于購房者來說無疑是減輕了不小的負(fù)擔(dān)。

與之相對的是，不少三四線城市甚至是中西部地區(qū)的二線城市，個人房貸卻是“鐵板一塊”，貸款利率幾乎沒有什么優(yōu)惠。建設(shè)銀行南昌某網(wǎng)點的貸款客戶經(jīng)理對記者表示：“目前沒有聽說首套房貸利率可以打折，基本都是基準(zhǔn)利率，我們只能給您爭取放款快一點。”盡管在“330”新政中，二套房貸的利率已經(jīng) “松綁”，可以由銀行根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等自主確定，但利率基本都維持在原先基準(zhǔn)利率1.1倍甚至更高。