各地房貸優(yōu)惠差異大 下半年樓市將繼續(xù)分化
作者:未知 來源:中國證券報-中證網(wǎng) 更新時間:2015年06月15日 【字體:大 中 小】
近期,深圳等一線城市及部分熱點城市“日光盤” 的消息屢見報端。而與之相對的是,部分房企正加速撤出三四線城市。業(yè)內(nèi)人士表示,在房貸、公積金政策松綁影響下,樓市信心受到提振。整體看,一二線熱點城市與四線城市的成交進一步分化,特別是一線城市成交明顯回暖, 個人住房貸款利率優(yōu)惠差異化的趨勢將愈發(fā)明顯。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,繼續(xù)加快銷售去庫存、調(diào)整城市布局、降低企業(yè)運營風(fēng)險才是“王道”。
三四線樓市成交低迷
樓市政策持續(xù)松綁成就了深圳、杭州等熱點城市的成交回暖,但無法令眾多三四線城市樓市走出低迷,真可謂“一半海水,一半火焰”。
萬達集團董事長王健林近日公開表示,無論政策再怎么刺激,二三四線城市,特別是三四線城市,都不可能有大的變化,因為土地的供應(yīng)和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應(yīng),用三年時間去庫存,中國地產(chǎn)才能進入健康的狀態(tài)。
“樓市越低迷的地方,救市政策出臺就會越頻繁。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉對中國證券報記者表示,從“330”新政到各地公積金新政,地方政府密集調(diào)整政策無疑是為了“救市”,但從庫存、人口流入等因素看,三四線城市樓市整體降溫的趨勢難以改變。中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2015年前5個月,在其重點監(jiān)測的全國54個城市中,一線城市合計簽約17.11萬套,同比漲幅達到了41%;二線城市共簽約70.66萬套,同比漲幅為13.4%;三線城市簽約16.9萬套,基本持平,而四線城市成交量輕微下調(diào)。
新華社房地產(chǎn)價格監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示,貴陽、昆明、成都等城市5月份新房住宅成交套數(shù)同比仍在下降。另據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示,在迎來“紅五月”的火熱成交之后,南昌市場在6月第一周(6月1日-7日)即被打入“深淵”,新建商品房成交量就回落到879套,環(huán)比下跌50%;住宅成交量回落到688套,環(huán)比下跌56%。
“總體來看,目前除了深圳,全國大部分城市房價并沒有明顯上漲,很多處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài),這說明大多數(shù)城市尤其是三四線城市仍然處于去庫存階段。”同策研究機構(gòu)總監(jiān)張宏偉如是表示。
中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛指出:“過去幾年部分三四線城市盲目供地開發(fā),一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴重問題,住房消費回歸理性后,這部分房子自然少人問津。有些城市在建規(guī)模依然很大,銷售速度跟不上庫存增加速度,庫存壓力不降反升。”
房貸優(yōu)惠現(xiàn)分化趨勢
隨著各地樓市成交愈發(fā)分化,個人房貸優(yōu)惠政策也開始出現(xiàn)分化。中國證券報記者走訪北京、天津等地銀行網(wǎng)點了解到,目前個人首套房貸獲得8.5折的貸款利率優(yōu)惠已不鮮見,且獲得優(yōu)惠門檻相比去年也低得多。一家國有大行北京某網(wǎng)點客戶經(jīng)理稱:“目前我行對于個人首套房貸最低可提供8.5折的利率優(yōu)惠,只要資質(zhì)符合要求就可以申請到,也不會強行要求購買產(chǎn)品。”而北京市多家房地產(chǎn)中介的工作人員表示,近期各家銀行對于北京地區(qū)二手房的首套房貸款利率優(yōu)惠一直也在不斷調(diào)整,目前以8.8折優(yōu)惠為主,部分銀行可提供8.6折甚至8.5折的貸款利率優(yōu)惠。
如此算來,以貸款100萬元、20年期限(等額本息還款)為例,對比降息后基準(zhǔn)利率(5.65%)和8.5折優(yōu)惠利率(4.80%)后發(fā)現(xiàn),享受8.5折利率優(yōu)惠后,每月月供少還472.65 元,總利息支出也減少了113436.17元。這對于購房者來說無疑是減輕了不小的負擔(dān)。
與之相對的是,不少三四線城市甚至是中西部地區(qū)的二線城市,個人房貸卻是“鐵板一塊”,貸款利率幾乎沒有什么優(yōu)惠。建設(shè)銀行南昌某網(wǎng)點的貸款客戶經(jīng)理對記者表示:“目前沒有聽說首套房貸利率可以打折,基本都是基準(zhǔn)利率,我們只能給您爭取放款快一點。”盡管在“330”新政中,二套房貸的利率已經(jīng) “松綁”,可以由銀行根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等自主確定,但利率基本都維持在原先基準(zhǔn)利率1.1倍甚至更高。