樓市“3·30”政策公布兩個(gè)多月后，京城個(gè)別銀行試行將二套房貸款首付比例下調(diào)至四成。這一新舉措看似利好購(gòu)房人，但專家指出，真正適用于二套房貸政策的購(gòu)房人所占比例并不大；購(gòu)房人最關(guān)心的還是商貸利率能否下降。

首付比例依

貸款人資質(zhì)而定

自3月30日三部委聯(lián)合發(fā)文降低首套房、二套房購(gòu)房首付比例（簡(jiǎn)稱“3·30”新政）開始，距今已有兩個(gè)多月的時(shí)間。這期間，北京市場(chǎng)上的銀行對(duì)于房貸政策并沒有明顯的放松，尤其是對(duì)二套房，中資銀行都執(zhí)行首付最低50%或60%的首付比例，利率仍然是較基準(zhǔn)利率上浮10%。

然而本周有媒體發(fā)現(xiàn)，興業(yè)銀行已悄然將二套房首付比例調(diào)整為四成。昨天，興業(yè)銀行北京分行有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者確認(rèn)了這一消息。不過記者了解到，在北京地區(qū)，興業(yè)銀行是唯一一家將該政策落地的銀行，而且房子所在地區(qū)不同、借款人資質(zhì)不同，執(zhí)行的首付和利率也不相同。

八成“二套”房主適用首套政策

“其實(shí)，現(xiàn)在真正用到二套房貸款的購(gòu)房者很少。”偉嘉安捷分析師吳昊介紹，目前購(gòu)房者80%以上都選擇使用首套房貸款，“即便是購(gòu)置二套房，一般購(gòu)房者也會(huì)將首套房貸款還清后，再來(lái)銀行貸款買房，這樣便可以享受首套房貸款政策了。”事實(shí)上，在“3·30”新政中，央行除了降低二套房貸款比例，還放寬了首套房貸款的限制，即如果購(gòu)房者將首套房的貸款全部還清，那么即便是購(gòu)買二套房，也可以享受首套房的貸款政策。

與二套房相比，首套房貸款不僅首付比例可以最低到三成，且利率方面也更優(yōu)惠。目前北京市場(chǎng)二套房貸款利率最低是基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，即6.215%/年；而首套房的貸款利率則普遍為基準(zhǔn)利率的8.8折，即4.972%/年。如果貸款100萬(wàn)、期限10年，二者的利息就相差12.43萬(wàn)，因此對(duì)大多數(shù)改善型購(gòu)房人來(lái)說，都會(huì)選擇還清貸款后再買第二套住房。

銀行風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)定產(chǎn)生分歧

記者了解到，目前北京地區(qū)的銀行仍然以二套房五成首付居多。記者致電工行金樹街支行、中信銀行朝陽(yáng)支行，兩家銀行的個(gè)貸經(jīng)理均表示二套房首付最低五成。偉嘉安捷的報(bào)告也顯示，工行、建行、農(nóng)行、交行、郵儲(chǔ)銀行、招行、北京銀行、中信銀行、光大銀行、華夏銀行、浦發(fā)銀行以及友利銀行12家銀行二套房首付比例仍執(zhí)行的是50%。

為什么銀行在降低二套房首付的問題上猶豫不決？原來(lái)，各機(jī)構(gòu)對(duì)二套房的風(fēng)險(xiǎn)看法不一。有些商業(yè)銀行認(rèn)為，四成首付風(fēng)險(xiǎn)很大，杠桿率太高，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)下行，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)。然而中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉則認(rèn)為，按照正常思維，二套房業(yè)主的信用能力比首套房更好，而且還款收入能力也明顯超過首套房購(gòu)房者，銀行降低二套房首付，貸出更多的錢，會(huì)獲得更大利潤(rùn)。

利率下調(diào)仍可期待

相較于首付比例下降，二套房購(gòu)房人更關(guān)心的是貸款利率能否下降。融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市中，共有14個(gè)二、三線城市共計(jì)21家銀行二套房貸款利率突破了基準(zhǔn)利率1.1倍的底線，出現(xiàn)了松動(dòng)。沈陽(yáng)的民生銀行更是將二套房利率大幅降低至9.5折，與首套房持平。但是，二套房貸款利率松動(dòng)的現(xiàn)象大多發(fā)生在庫(kù)存量較高、嚴(yán)重供過于求的二、三線城市，一線城市由于目前樓市回暖勢(shì)頭強(qiáng)勁， 在二套房貸款政策方面相對(duì)保守。

目前北京的商業(yè)銀行在二套房首付比例上仍維持基準(zhǔn)利率1.1倍的最低限，鮮有下調(diào)。這主要是因?yàn)檠胄袃纱谓迪⒑�，上浮后的二套房利�?.215%/年與沒降息前的基準(zhǔn)利率6.15%/年相差不多，加之營(yíng)業(yè)稅免征年限“5年改2年”的利好政策，購(gòu)房人的熱情已經(jīng)被激發(fā)出來(lái)，銀行就難有進(jìn)一步下調(diào)利率的積極性了。

可以說，目前貸款利率水平幾乎達(dá)到了近年來(lái)歷史低點(diǎn)。而現(xiàn)階段降息預(yù)期依然濃厚，年內(nèi)不排除仍有降息出現(xiàn)，即便銀行不再下調(diào)利率，預(yù)計(jì)未來(lái)購(gòu)房成本也會(huì)持續(xù)走低。