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      一線樓市量價齊升 商辦物業(yè)投資客正在崛起

      作者:王崢 來源:證券日報 更新時間:2015年06月16日 【字體:

      多項利好刺激之下,一線城市樓市已經(jīng)率先步入上行軌道,量價齊升。

      根據(jù)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),2015年5月份全國100個城市中,住宅價格環(huán)比4月份上漲的城市個數(shù)為48個。其中,深圳、上海漲幅超過2%,居前兩位。另據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù),5月份北京單價在6萬元/平方米以上的豪宅成交套數(shù)為144套,環(huán)比4月份的102套上漲 41%,與去年同期相比暴漲182%。

      與住宅市場全線飄紅呼應(yīng)的是,一線城市商辦物業(yè)市場也在強勢回暖。以北京為例,最典型的表現(xiàn)就是交易量的急速提升。比如,在今年4月份之前月均成交金額約3000萬元左右的藍峰大廈,4月份直接跳漲至1億元,5月份成交1.5億元,連續(xù)兩個月成為北京商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)房月度銷售冠軍,而在6月份前10 天,其交易額已突破 8000萬元。再比如,在沉寂近一年之后,北京寫字樓市場再現(xiàn)億元大單——中央公園廣場6月份首周完成了單筆1.17億元的交易,該項目均價達12萬元/ 平方米,成為當(dāng)之無愧的周冠軍。

      在業(yè)內(nèi)人士看來,一線城市樓市回暖的出現(xiàn)與近月來“330新政”、降息降準(zhǔn)等諸多寬松性政策扎堆出臺、潛在需求逐漸釋放密切相關(guān)。“樓市政策已進入寬松時代,今年以來,超過30個城市對購房進行財政補貼,北京、上海等百余個城市對公積金政策進行了調(diào)整。” 中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉向《證券日報》記者表示。

      新投資客正在崛起

      值得關(guān)注的是,受利好政策影響,隨著首次置業(yè)、改善型等剛性需求的釋放,投資性需求入市現(xiàn)象也在增多。而在這些投資客中,尤其是以一線城市商辦物業(yè)為標(biāo)的的投資者客中,構(gòu)成人群正在分化——以往風(fēng)光無限的能源型土豪和炒房團人群大為減少,而高凈值人群崛起為主力人群。

      在2012年之前的10年中,一線城市商辦物業(yè)的主力投資人群大致可分為兩派——北派與南派。北派以能源型土豪居多,尤其以煤老板為主,他們投資商辦物業(yè)的第一訴求是資本的安全、資產(chǎn)的保值升值功能,因此他們在投資時以長期持有為主,而最受這一人群歡迎的就是北京的物業(yè),尤其是核心地段的商辦物業(yè)。南派則是以溫州炒房團為典型代表,他們善于利用銀行信貸等金融杠桿,善于運用資金的快速周轉(zhuǎn),注重快進快出實現(xiàn)短期收益。但是,隨著煤礦產(chǎn)業(yè)的持續(xù)走低,以及鄂爾多斯、溫州等地民間信貸的崩盤,能源型土豪和炒房團等“大戶”,在過去兩年內(nèi)的表現(xiàn)可謂黯淡無光。

      另一方面,隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、移動互聯(lián)行業(yè)的興起,培養(yǎng)了更多的高凈值人群,他們正在逐漸崛起為一線樓市商辦物業(yè)的主力投資客。“過去幾個月藍峰大廈持續(xù)熱銷,我們通過分析成交客群發(fā)現(xiàn),除了少量有自用需求的企業(yè)之外,大部分的投資者是正在崛起的新財富人群。”高和資本董事總經(jīng)理陳國雄一直全面負(fù)責(zé)藍峰大廈項目銷售工作,他向《證券日報》記者介紹說,“這些人有良好的教育背景,年收入從上百萬元到幾百萬元不等,大多從事金融、移動互聯(lián)等新興行業(yè),或者是已取得階段性成功的創(chuàng)業(yè)者。他們與過去的主力投資客有著明顯的區(qū)別,一是他們都有更寬闊的視野,對國際形勢和國家經(jīng)濟走勢都很關(guān)注;二是他們的投資更多樣,有更強烈的資產(chǎn)配置理念,既會投資高風(fēng)險的股市,也不排斥短線的金融理財產(chǎn)品,但最信任的還是固定資產(chǎn),尤其是一線城市核心地段的物業(yè);四是因為他們的資金能力相對來說還是比較有限,因此就更加期待通過金融創(chuàng)新實現(xiàn)投資本金的最小化。”

      正是如此,藍峰大廈結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新,推出互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品——首付寶將首付比例從50%下降到了15%。最近兩個月成交的27組客戶中,首付金額在300萬以下的占比超過八成。

      股市震蕩將使資金流向樓市

      亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅更分析稱,在房地產(chǎn)調(diào)控政策的短期托市效應(yīng)后,股市溢出資金將成為下一階段拉動樓市交易量的推手。“股市寬幅震蕩背后必然引發(fā)前期獲利資金的出逃,與股指的高風(fēng)險相比,樓市的穩(wěn)健將成為投機之后固化資產(chǎn)、保值增值的首選。”這一點,恰恰是高凈值人群遵循“跨期資產(chǎn)配置”理念的普遍選擇。

      對此,陳國雄表示,本輪樓市回暖與之前的一個最大不同是,除了政策因素之外,真正發(fā)揮作用的其實是“跨周期資產(chǎn)配置”理論。在過去的一年里,中國的股市無疑經(jīng)歷了一波高漲。市值從2014年年初的23萬億元飆漲至今年一季度的47萬億元。從不足2000點一路漲至今天的5100點。

      “對于未來,或者說未來半年的時間里,股指會上揚或者下跌,不同人給出的判斷或許會千差萬別,因為大家還沒有形成共識。但對于未來一年的時間內(nèi),股指會沖頂并轉(zhuǎn)向下滑,很多人是有共識的。”陳國雄認(rèn)為,在這段時間內(nèi),因此會有越來越多的人拿出一部分股市收益投資到房地產(chǎn),把前期股市賺取的收益進行固化, “而這無疑將在短期內(nèi)進一步推高一線城市樓市的交易量與成交價,尤其是一線城市核心地段的物業(yè),必將受到新一輪熱捧。”

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      青禾名都 3800 大邑大道
      圣樺城 4000 內(nèi)蒙古大道
      力揚·時代 3950 內(nèi)蒙古大道
      祥榮城市綠洲 3800 大邑大道
      春天國際 3700 大邑大道
      天邑•春江花苑 3300 桃源西區(qū)
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