困境：內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，外部風(fēng)險(xiǎn)積聚

從住房市場內(nèi)部看，存在顯著的結(jié)構(gòu)失衡，一線城市的供求矛盾突出與三四線城市的供過于求并存;從外部環(huán)境看，中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，人民幣貶值壓力增大，全球經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)增加，金融市場動(dòng)蕩加劇，利空因素不斷顯現(xiàn)。

(一)內(nèi)部供求嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。

當(dāng)前我國住房市場一個(gè)很突出的問題是，住房市場發(fā)展嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出房價(jià)畸高;三四線城市及部分二線城市住房市場呈現(xiàn)階段性過剩，庫存高企，房價(jià)下跌。

首先，三四線城市和部分二線城市供過于求，房價(jià)下跌。過去十年，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強(qiáng)力推動(dòng)下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì);一方面，大量農(nóng)村人口涌入城市，形成巨大的住房剛性需求;另一方面，工業(yè)大發(fā)展、經(jīng)濟(jì)起飛所帶來的國民家庭收入快速增長，必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。與此相對(duì)應(yīng)的是，我國原有的城市規(guī)模狹小、住房老舊，無法滿足爆發(fā)性增長的住房需求。但2014年以來，住房“總量供不應(yīng)求”時(shí)代已經(jīng)淡出，“結(jié)構(gòu)性過剩”時(shí)代已經(jīng)到來。城鎮(zhèn)化與工業(yè)化作為過去十年住房市場發(fā)展的超級(jí)引擎，目前都處于減速狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入“新常態(tài)”，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正面臨著巨大的轉(zhuǎn)型升級(jí)壓力。由于收入增長決定人口流向，經(jīng)濟(jì)減速也意味著城市對(duì)人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時(shí)，中國城鎮(zhèn)住房卻已經(jīng)累積了巨額的存量，并且仍在按以往的慣性高速增長。特別在一些三四線城市，商品住房積壓現(xiàn)象已經(jīng)很嚴(yán)重。2014-2015年，盡管政府對(duì)住房需求管控政策已經(jīng)趨于寬松，但這些城市住房市場價(jià)格仍然在主動(dòng)下調(diào)。這表明，住房市場形勢(shì)正由總量供不應(yīng)求進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩階段。

其次，一線城市住房供求矛盾突出，房價(jià)出現(xiàn)飆漲。雖然住房總量短缺的時(shí)代已經(jīng)過去，三四線城市住房短期過剩明顯，但由于人口的凈流入及收入水平的提高，一線城市住房現(xiàn)階段仍存在一定程度短缺，這是2015年一線城市房價(jià)暴漲的基本市場條件之一。一線城市在當(dāng)前及未來一段時(shí)間內(nèi)仍將呈現(xiàn)人口凈流入的態(tài)勢(shì)，這是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)決定的。我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正面臨深刻轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將不斷上升，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將趨于下降。由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一線城市，而第二產(chǎn)業(yè)則是三四線城市的重要經(jīng)濟(jì)支柱，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實(shí)際上指明了未來的城市的人口流向圖。三四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經(jīng)較為嚴(yán)重，而當(dāng)前及其未來一段時(shí)間內(nèi)的人口又呈流出態(tài)勢(shì)，住房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題必將會(huì)更加突出。而一線城市隨著人口的大量流入住房仍供不應(yīng)求。

此外，優(yōu)質(zhì)住房也存在“結(jié)構(gòu)性短缺”。雖然從量的方面看，中國城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對(duì)生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升，對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。

(二)外部環(huán)境趨于惡化，市場短期向下風(fēng)險(xiǎn)增加。

經(jīng)濟(jì)快速增長、城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)及人民幣持續(xù)升值是2002年以來中國房價(jià)突飛猛進(jìn)的重要外部條件。但自2008年全球金融危機(jī)以來，中國樓市迅猛發(fā)展的外部條件已經(jīng)出現(xiàn)微妙轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變首先表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增速下滑，接著匯率也面臨較大的貶值壓力。2015年以來中國資本市場的大起大落，進(jìn)一步加大了樓市短期風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)全球經(jīng)濟(jì)面臨進(jìn)一步衰退，也為中國樓市持續(xù)繁榮投下陰影。

一是中國經(jīng)濟(jì)增速下降對(duì)樓市形成直接沖擊。中外歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)與宏觀經(jīng)濟(jì)增長息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)增速下滑一般都將導(dǎo)致房價(jià)下跌。經(jīng)濟(jì)增速下降，直接意味著房價(jià)預(yù)期降低，住房需求增速放緩，對(duì)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)形成直接負(fù)向沖擊。

二是人民幣由升值預(yù)期進(jìn)入均衡預(yù)期，帶來房價(jià)向下重估壓力。

三是中國資本市場動(dòng)蕩加劇，大為挫傷樓市信心。2014年以來，中國股市出現(xiàn)劇烈動(dòng)蕩。上證指數(shù)從2014年3月12日盤中的1974.38點(diǎn)，迅速飆漲到2015年6月12日盤中最高的5178.19點(diǎn)。此后，股指又一路狂跌，從6月的最高點(diǎn)到8月26日盤中最低的2850.71點(diǎn)，不到2個(gè)半月大盤就跌去了45%。作為廣義金融市場的重要組成部分，樓市走勢(shì)無疑與其所處的金融環(huán)境及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化息息相關(guān)。中國股市巨幅波動(dòng)引發(fā)投資者對(duì)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，挫傷了投資者對(duì)中國樓市的信心。受資本市場動(dòng)蕩的影響，2015年7月開始一線城市房價(jià)環(huán)比漲速?zèng)_高回落。

四是全球經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)加劇，進(jìn)一步增加樓市不確定性風(fēng)險(xiǎn)。2005-2014年十年間，全球GDP年增長率平均值只有3.9%。作為全球最大經(jīng)濟(jì)體的美國，GDP增長率近14年沒有超過4%。作為繼中國之后全球第三經(jīng)濟(jì)大國的日本，近兩年的GDP增長率一直沒有達(dá)到2%。新興經(jīng)濟(jì)體中前幾年增長勢(shì)頭很猛的阿根廷、巴西、印度等國都紛紛跌破6%大關(guān)。全球經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)加劇，對(duì)中國住房市場復(fù)蘇構(gòu)成不利外部影響。