(三)住房產(chǎn)業(yè)承載了過多的壓力

過去十多年來，住房市場(chǎng)的繁榮推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)快速增長，促進(jìn)了地方政府財(cái)力增長進(jìn)而使公共服務(wù)水準(zhǔn)顯著提升。中國經(jīng)濟(jì)的增長主要靠投資拉動(dòng)，而住房投資是當(dāng)前固定資產(chǎn)投資的主體。如果再考慮到上下游產(chǎn)業(yè)的作用，住房產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用舉足輕重。住房建筑及裝飾行業(yè)也吸納大量農(nóng)民工就業(yè)，具有極重要的社會(huì)穩(wěn)定意義。此外，住房市場(chǎng)的景氣度將直接影響公眾的經(jīng)濟(jì)信心。

但另一方面，住房產(chǎn)業(yè)被作為宏觀經(jīng)濟(jì)支柱與地方政府金庫，也承載了過多的壓力。房價(jià)被認(rèn)為可漲不可跌，高房價(jià)使城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)擔(dān)過重。在目前全球經(jīng)濟(jì)不景氣，中國經(jīng)濟(jì)增速也不斷下滑的條件下，政府必然寄希望于通過刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，來保證經(jīng)濟(jì)增長與社會(huì)底層就業(yè)，提振經(jīng)濟(jì)信心。刺激住房市場(chǎng)將成為政府保證經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)重要籌碼。居民好不容易擁有了住房，卻一不小心成為“房奴”。高額的按揭本息使得“房奴”緊縮消費(fèi)、不敢失業(yè)，生活水準(zhǔn)與幸福指數(shù)雙下降。購房者實(shí)際可支配收入較低，也使得社會(huì)經(jīng)濟(jì)內(nèi)需不足，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)乏力。

出路：轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，實(shí)現(xiàn)藏富于民

在內(nèi)部結(jié)構(gòu)性過剩嚴(yán)重，外部環(huán)境趨于惡化的條件下，如果仍繼續(xù)原有的“經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化”導(dǎo)向，通過不斷刺激住房市場(chǎng)以維系高房價(jià)和經(jīng)濟(jì)高增長，勢(shì)必降低居民消費(fèi)水平，加重住房結(jié)構(gòu)過剩，影響經(jīng)濟(jì)的順利轉(zhuǎn)型。住房市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式相結(jié)合，通過適度藏富于民，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。這需要?jiǎng)?chuàng)新住房政策導(dǎo)向，由過度強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)支柱作用，轉(zhuǎn)向適度強(qiáng)調(diào)住房民生導(dǎo)向，不斷采取措施，降低居民家庭的實(shí)際住房負(fù)擔(dān)。

第一，降低購房還款負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋和藏富于民雙重目標(biāo)。中國城鎮(zhèn)居民住房自有率雖然較高，但是很多人因此背負(fù)著高額的房貸，反而成了所謂的“房奴”，下半輩子或?qū)⒁獮殂y行打工，消費(fèi)增長潛力被提前透支。當(dāng)前階段，應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)供求形勢(shì)的轉(zhuǎn)變與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型需要，在鼓勵(lì)自有住房的同時(shí)，進(jìn)一步降低居民購房金融負(fù)擔(dān)。將“房奴”解放出來，實(shí)現(xiàn)居者有其屋和藏富于民的雙重目標(biāo)。具體措施可包括：出臺(tái)按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策，在降低居民家庭還貸壓力的同時(shí)，解決不同資產(chǎn)狀況家庭的稅負(fù)不公問題;對(duì)居民家庭購買首套普通商品住房提供購房補(bǔ)貼和利息補(bǔ)貼;提高公積金覆蓋面，改革公積金歸集信貸制度，降低公積金貸款利率，讓更多家庭能夠獲得低息購房貸款。

第二，減免普通商品住房交易稅費(fèi)，促進(jìn)自由遷徙和居住條件改善。當(dāng)前普通商品住房的高交易稅費(fèi)政策既未能有效防范住房投機(jī)，又增加了普通購房者的負(fù)擔(dān)，降低了市場(chǎng)效率。通過降低住房交易稅費(fèi)，以促進(jìn)居民家庭自由遷徙，支持居民換購住房改善居住條件。具體措施可包括：擴(kuò)大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收取;取消2年限制，所有普通商品住房交易免征營業(yè)稅;取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個(gè)人所得稅;對(duì)于賣一買一的換房需求除給予稅費(fèi)減免外，還可給予適度財(cái)政補(bǔ)貼。

第三，增加熱點(diǎn)區(qū)域普通商品住房供應(yīng)，抑制針對(duì)普通商品住房的投機(jī)。對(duì)于一些房價(jià)畸高、住房供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)采取措施加大普通商品住房供應(yīng)，在平抑房價(jià)的同時(shí)，提高居民住房水平。具體政策可包括：加大普通住房土地供應(yīng)，加快住房用地入市節(jié)奏，未完成供地任務(wù)的城市將同時(shí)調(diào)減總體供地指標(biāo)作為懲罰;提高中低價(jià)位普通商品房入市審批的速度，簡化審批程序;在補(bǔ)交土地出讓金和科學(xué)規(guī)劃的前提下，支持商改住、工改住等土地用途改變;嚴(yán)格抑制針對(duì)普通商品住房的投資投機(jī)，限制居民購買多套普通商品住宅;放開高端住宅購買。

第四，加快農(nóng)村集體建設(shè)用地入市探索，彌補(bǔ)城市住房用地供應(yīng)不足。在城市政府壟斷土地一級(jí)供應(yīng)的條件下，往往采取饑餓供地的辦法，來維持房價(jià)堅(jiān)挺。這雖然有利于為地方公共財(cái)政籌資，但也加重了居民購房負(fù)擔(dān)，降低了消費(fèi)水平和生活品質(zhì)。在城市住房用地供應(yīng)不足時(shí)，可以加快農(nóng)村集體建設(shè)用地入市探索，打破城市土地供應(yīng)壟斷，進(jìn)一步平抑城市房價(jià)，提高居住水平。

第五，提高存量住房品質(zhì)，改善居民住房條件。住房市場(chǎng)正由增量時(shí)代向存量時(shí)代過渡，但已有的存量存在老化和品質(zhì)偏低的問題，應(yīng)著力提高住房品質(zhì)，改善居住條件。具體措施可包括：進(jìn)一步放寬戶籍限制，提升教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，吸引農(nóng)村人口進(jìn)城就業(yè)和置業(yè);支持老舊住宅小區(qū)翻新、加設(shè)電梯和添置其他老年兒童便利設(shè)施;積極為社區(qū)聯(lián)誼、社交活動(dòng)搭建平臺(tái)，創(chuàng)造溫馨和諧居住環(huán)境;在不影響其他居民居住環(huán)境的前提下，支持住宅轉(zhuǎn)商用或用作創(chuàng)業(yè)場(chǎng)所。