著名定位理論大師特勞特的“二元法則”揭示的真相是，顧客心目中最終能容下的品牌只有兩個。雖然中國房地產(chǎn)行業(yè)要達到“二元法則”的平衡為時尚早，但市場規(guī)律發(fā)展的結(jié)果是行業(yè)集中度的進一步提高。

當房地產(chǎn)行業(yè)并購大潮此起彼伏，巨頭們在規(guī)模擴張路上越走越遠，作為并購的另一面，被并購對象的艱難處境，總是容易被市場上的花團錦簇所掩蓋。在房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控深化的背景下，被并購對象如何在攻守、收放間開枝散葉，培育新的業(yè)務(wù)增長點仍是這些被收購股權(quán)/項目的公司的第一要義。

轉(zhuǎn)型的陣痛

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)早已是大象與大象的游戲，中小地產(chǎn)公司消亡在相關(guān)公司公告、研究機構(gòu)公布的數(shù)字更迭間如檣櫓灰飛煙滅。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的一份報告顯示，2016年全年，中國房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外完成并購案例197起，涉及金額4014億元人民幣。恒大、融創(chuàng)、陽光城等房企并購動作頻頻。2016年內(nèi)，銷售額300億元以上的房企已完成及正在進行中的并購案例已近百起，占全行業(yè)并購數(shù)量的七成以上。

專家對第一財經(jīng)表示，并購存在的前提是涉案雙方的不同經(jīng)營策略或境遇。“例如，一些房產(chǎn)公司的現(xiàn)金流出現(xiàn)了困難，會急于轉(zhuǎn)手手下的部分項目或全部公司股權(quán)。而另一部分房企認為，直接去招拍掛市場拿地成本過高或者說風險過大，會更傾向于并購。并購還能帶來節(jié)稅等效應(yīng)，符合房企當前現(xiàn)金流管理的模式。”

協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴第一財經(jīng)，“通過招拍掛拿地的土地成本并不止于公開的地價，土地獲取有大量的關(guān)系成本在里面。”因此，與公開招拍掛市場相比，收購項目或地產(chǎn)公司的競爭程度相對較小，能獲得更高性價比的土地。

進入與退出相對，兇猛并購的背后是被并購方的凋零。稍幸運的公司在剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，轉(zhuǎn)型發(fā)展，追尋另一種盈利的可能。

中航地產(chǎn)是剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后轉(zhuǎn)型發(fā)展的典型。2016年7月，中航地產(chǎn)股票停牌，謀劃把包括都航逸科技公司、成都航逸之夜、贛州中航房地產(chǎn)等多個公司100%股權(quán)，以及贛州中航置業(yè)79.17%股權(quán)，南昌中航國際廣場二期項目等資產(chǎn)打包出售給保利地產(chǎn)(600048.SH)。

2016年12月30日，房地產(chǎn)資產(chǎn)包正式完成資產(chǎn)交割，保利地產(chǎn)以現(xiàn)金20.3億元支付全部交易代價。有賴于此資產(chǎn)出售，中航地產(chǎn)才能在2016年全年報表中扭虧為盈。

除了出售利潤低的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，中航地產(chǎn)同樣加速剝離其他非核心資產(chǎn)，包括轉(zhuǎn)讓全資子公司深圳市觀瀾格蘭云天大酒店投資有限公司100%股權(quán)和深圳市正章干洗有限公司51%股權(quán)。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被收購的同時，公司的主營業(yè)務(wù)和經(jīng)營思路也在變化。上市之初，中航地產(chǎn)為多元化經(jīng)營企業(yè)，后按照“以房地產(chǎn)開發(fā)為主體，物業(yè)管理和酒店經(jīng)營管理業(yè)務(wù)為兩翼”的戰(zhàn)略發(fā)展。2011年8 月起，公司剝離酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)，集中資源發(fā)展地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2016 年初，公司投資發(fā)展航空科技文化業(yè)務(wù)。如今，中航地產(chǎn)調(diào)整為集中資源發(fā)展物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。

此前，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是公司虧損的源頭，但出售房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)包后，中航地產(chǎn)的經(jīng)營數(shù)據(jù)并未迅速改善。其2017年第一季度報告指出，公司的營業(yè)收入為10.1億元，去年同期為11.76億元，同比下跌14.11%。不過幅度有所減少，報告期內(nèi)凈利潤為-0.76億元，同比2016年的-1.57億元增加51.16%。

第一財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，在2016年度股東大會中，關(guān)于公司2016年度關(guān)聯(lián)交易事項和2017年日常關(guān)聯(lián)交易預計發(fā)生額的兩項議案均未獲通過。此消息在5月9日通過公告的形式釋放，5月10日，中航地產(chǎn)的股價跌停。

安信證券陳天誠指出，中航地產(chǎn)純物業(yè)管理模式未經(jīng)長期驗證，公司業(yè)績短期可能受沖擊。黃立沖則對第一財經(jīng)表示，“公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，陣痛期不可避免。”

賣地容易買地難

當下經(jīng)濟環(huán)境下，比房地產(chǎn)日子舒服的行業(yè)已然不多，因此，不少轉(zhuǎn)向項目的中小型地產(chǎn)企業(yè)，依然試圖在這個行業(yè)中尋找安身之地，但是，在眾多巨頭的夾縫之中，存活的壓力十分巨大。

廣州一家小型房企的負責人正拿著錢四處找項目。他告訴第一財經(jīng)，此前因為資金緊張被迫賣項目，現(xiàn)在資金緩過來了，還是想繼續(xù)找地產(chǎn)項目。他苦惱的是，現(xiàn)在好項目都被大公司拿了，小公司只能找一些有瑕疵的項目來做。

黃立沖表示，“房地產(chǎn)風險已上升至國家級的風險。開發(fā)風險、拿地風險越來越高，土地儲備獲取成本遠高于持有成本，賺回來的錢很難買到同樣的地塊。”

曾成為融創(chuàng)收購對象的萊蒙國際陷入了相似的困境。2016年5月，萊蒙國際宣布，以43.94億元出售位于上海、南京、深圳等地的7個項目公司的所有股權(quán)予融創(chuàng)(后調(diào)整為6個，交易金額調(diào)整為39億元)。

但是，項目的出讓，讓萊蒙國際2016年全年公司新動工建設(shè)項目、完成項目、在建項目的建面都在減少，由于原計劃推售的項目被融創(chuàng)收購后，2016年全年和2017年一季度的銷售額出現(xiàn)不同程度的減少。

若不計已認購未簽約的銷售額，萊蒙國際2016年全年的銷售金額只有40.5億港元。綜合住宅、公寓、車位等多種物業(yè)類型，萊蒙國際在2017年的可銷售資源為61億港元。公司指出，會不時考慮通過項目合作或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，同時將會繼續(xù)在深圳、上海等增長潛力巨大的地區(qū)收購新土地或項目。

在國家去杠桿、嚴防金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)風險的背景下，調(diào)控已越來越深入。專家預計，隨著房企資金面的惡化，并購的現(xiàn)象會有所增加。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對第一財經(jīng)表示，部分激進拿“地王”的房企可能陷入困局，被動退出樓市，此外，金融機構(gòu)“降杠桿”也會導致部分房企資金鏈斷裂而被收購或整合。