二手房?jī)r(jià)環(huán)比下降

從二手住宅看，5月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%，其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平分別轉(zhuǎn)為下降0.3%和0.2%。

2023年5月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)

二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)引起了業(yè)內(nèi)關(guān)注。“在連續(xù)3個(gè)月上漲的基礎(chǔ)上，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)出現(xiàn)下跌。鑒于2月份以來(lái)房源掛牌增加、二手房交易周期明顯延長(zhǎng)等新情況，我們認(rèn)為二手房供求關(guān)系出現(xiàn)了問(wèn)題。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

“二手房流動(dòng)性增強(qiáng)，才能帶動(dòng)新房市場(chǎng)的活躍。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前二手房市場(chǎng)壓力具有普遍性，各地需要把二手房的提振作為近期重要工作之一。

值得注意的是，一線城市中上海、北京的二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較大跌幅。李宇嘉對(duì)此分析稱，一是因?yàn)橐患径仁袌?chǎng)回升后更多的業(yè)主選擇掛牌，京滬樓齡較長(zhǎng)的房源占比較大，在需求端選擇多元的情況下，很多業(yè)主為了盡快出手選擇下調(diào)掛牌價(jià)；二是新房入市項(xiàng)目增加，且選擇低于二手房?jī)r(jià)格出售，導(dǎo)致需求被分流。

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對(duì)于5月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶進(jìn)行了解讀。

2023年5月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落、二手住宅環(huán)比下降。一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落，二三線城市同比總體降勢(shì)趨緩。

2023年5月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格分類指數(shù)（一）

一、新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落，二手住宅環(huán)比下降

從新建商品住宅看，5月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.2%、0.3%和0.1%，深圳下降0.2%；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。從二手住宅看，5月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%，其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平分別轉(zhuǎn)為下降0.3%和0.2%。

5月份，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有46個(gè)和15個(gè)，比上月分別減少16個(gè)和21個(gè)。

二、一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落，二三線城市同比漲幅擴(kuò)大或降幅收窄

5月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲1.7%和0.4%，漲幅比上月分別回落0.3和0.5個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.6%和3.3%，降幅比上月均收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。

5月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲城市有26個(gè)，比上月增加4個(gè)；二手住宅同比上漲城市有9個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同。

注釋：

70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)一二三線城市劃分：一線城市指北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊等31個(gè)城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無(wú)錫、徐州、揚(yáng)州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺(tái)、濟(jì)寧、洛陽(yáng)、平頂山、宜昌、襄陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、韶關(guān)、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理等35個(gè)城市。

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新房回暖受阻

今年5月份的房?jī)r(jià)情況，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為呈現(xiàn)有三個(gè)特點(diǎn)：

1、房?jī)r(jià)回暖的趨勢(shì)被暫時(shí)性打斷，成為今年二季度要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。這說(shuō)明市場(chǎng)回暖有阻力，各地要排查原因，引導(dǎo)市場(chǎng)交易回暖。

2、當(dāng)前的降溫具有普遍性，一些一線城市新房市場(chǎng)表現(xiàn)也不好，部分城市甚至也出現(xiàn)了零首付、低首付或負(fù)首付等新現(xiàn)象，說(shuō)明購(gòu)房支付能力非常弱。

3、鑒于類似數(shù)據(jù)和一季度有較大的背離，預(yù)計(jì)新一輪購(gòu)房刺激政策會(huì)加快出臺(tái)，尤其是會(huì)結(jié)合穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的大框架而進(jìn)行。

2023年5月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格分類指數(shù)（二）

5月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月收窄，說(shuō)明沒(méi)有延續(xù)一季度回暖的態(tài)勢(shì)，回暖遇阻。從5月份一二三線城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.1%、0.2%和0.0%。同比漲幅則為1.8%、0.5%和-1.6%。三類城市均呈現(xiàn)了環(huán)比漲幅收窄的情況，說(shuō)明，目前不能簡(jiǎn)單停留在市場(chǎng)分化的階段，對(duì)于各類城市住房市場(chǎng)提振都非常有必要。

5月份房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量有所減少，從4月份的62個(gè)變?yōu)?6個(gè)。目前觀察的情況是，各地新房銷售的蓄客比較困難，房企銷售面臨非常大的壓力。這種壓力自然會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)走勢(shì)疲軟。

一些城市出現(xiàn)了較大幅度的降價(jià)，也引起了市場(chǎng)的關(guān)注，即“地方政府是否可以干預(yù)房企降價(jià)”。這其中，惠州屬于房?jī)r(jià)跌幅較大的城市，與實(shí)際反饋的情況也是一樣的，高庫(kù)存和半年度資金回籠考核壓力下，確實(shí)存在一些地方降價(jià)過(guò)快現(xiàn)象。嚴(yán)躍進(jìn)建議一些既有寬松政策還要持續(xù)，同時(shí)或有新一輪的刺激政策出臺(tái)。

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二手房壓力更大

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前二手房重新進(jìn)入下跌區(qū)間，其背后反映的市場(chǎng)壓力和金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題需要高度重視。

2023年5月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格分類指數(shù)（一）

5月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-2.6%。二手房指數(shù)環(huán)比漲幅走勢(shì)反映了目前市場(chǎng)的新情況，即在連續(xù)3個(gè)月上漲的基礎(chǔ)上，又出現(xiàn)下跌。鑒于2月份以來(lái)房源掛牌增加、二手房交易周期明顯延長(zhǎng)等新情況，顯然二手房供求關(guān)系出現(xiàn)了明顯的惡化，價(jià)格指數(shù)已經(jīng)反映了這一點(diǎn)。

從5月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲的城市數(shù)量看，明顯減少。此前4月份上漲的城市數(shù)量為36個(gè)，而現(xiàn)在為15個(gè)。從各地反饋的情況來(lái)看也是類似，即掛牌量非常多，但交易數(shù)據(jù)非常差。部分城市部分小區(qū)項(xiàng)目確實(shí)存在降價(jià)20%才可以交易的情況。

從城市排序中，上海降價(jià)力度最大，其跌幅為0.8%，上海成為近期二手房最疲軟的城市，應(yīng)該高度重視此類城市的新問(wèn)題，即目前二手房降溫的壓力很容易產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，這一點(diǎn)和去年新房金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題有本質(zhì)區(qū)別。

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樓市期待“量?jī)r(jià)齊穩(wěn)”

“目前全國(guó)樓市寬松政策分化，一線城市沒(méi)有明顯調(diào)整，而三四線城市政策影響已經(jīng)減弱。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉表示，5月房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面依然沒(méi)有全面改變，市場(chǎng)沒(méi)有有力政策出臺(tái)，一線城市在積壓需求釋放后，購(gòu)房者繼續(xù)觀望，市場(chǎng)開(kāi)始再次博弈。

2023年5月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格分類指數(shù)（二）

李宇嘉表示，央行降低1年期MLF，預(yù)計(jì)5年期LPR有望下降，有望對(duì)后市形成一定支撐。但最關(guān)鍵的還是需求端對(duì)新市民、年輕人的就業(yè)、收入能積極幫助，供給端對(duì)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)能及時(shí)控制，否則金融層面的降息政策難以支撐地產(chǎn)量?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

“‘量?jī)r(jià)齊穩(wěn)’的樓市才是健康的市場(chǎng)，需要在房住不炒的背景下，從供給端和需求端同時(shí)發(fā)力。”陸騎麟認(rèn)為，今年樓市的復(fù)蘇總體依然會(huì)呈現(xiàn)波折性，上漲及下降趨勢(shì)交錯(cuò)呈現(xiàn)，短期內(nèi)樓市依舊有“二次探底”的可能性，短期還需要從供應(yīng)端和需求端兩端進(jìn)行同步支持。

陸騎麟表示，當(dāng)前的購(gòu)房需求已從剛需向改善型需求轉(zhuǎn)變，核心城市超六成的需求為置換，“先賣后買”購(gòu)房流程中“帶押過(guò)戶”還需全面推廣，并且“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策也需要在重點(diǎn)城市全面推進(jìn)。

綜合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、央廣網(wǎng)、證券時(shí)報(bào)等