年底房?jī)r(jià)表現(xiàn)或繼續(xù)低迷

對(duì)于10月房?jī)r(jià)沒(méi)有延續(xù)9月跌幅趨緩走勢(shì)的原因，李宇嘉認(rèn)為，一是10月國(guó)慶期間外出人數(shù)創(chuàng)新高，買房情緒下降。10月全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比下跌28.4%，對(duì)房?jī)r(jià)的支撐力度下降。二是開(kāi)發(fā)商國(guó)慶期間加大折扣賣房力度，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商推出一口價(jià)、特價(jià)等房源，一方面是為了老項(xiàng)目去尾貨，另一方面也是為了迎接年底業(yè)績(jī)。三是供給端風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)蔓延，國(guó)企、穩(wěn)健型民企也在列，導(dǎo)致買房情緒進(jìn)一步下滑。四是限購(gòu)?fù)顺鲆院螅�二手房掛牌量明顯增加，而新房折扣力度大，分流需求導(dǎo)致二手房不得不降價(jià)促銷。

2023年10月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格分類指數(shù)（二）

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，從近期二手房市場(chǎng)看，房源掛牌量明顯增加，供大于求的矛盾有所凸顯。一線城市二手房?jī)r(jià)跌幅比較大，說(shuō)明矛盾更加尖銳，既有掛牌增加帶來(lái)的供應(yīng)壓力原因，也有房東降價(jià)幅度增大的原因。

在中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉看來(lái)，隨著一線城市9月初“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策松綁的部分改善需求釋放后，市場(chǎng)換房導(dǎo)致的中低端二手房房源掛牌井噴，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，業(yè)主主動(dòng)降價(jià)促成交，體現(xiàn)到房?jī)r(jià)上就是全面下降。

展望后市，李宇嘉認(rèn)為，年底房?jī)r(jià)或繼續(xù)保持10月份的低位徘徊走勢(shì)，開(kāi)發(fā)商為了緩解資金鏈以及全年業(yè)績(jī)，必然會(huì)進(jìn)一步加大折扣營(yíng)銷力度。目前看，除了低價(jià)策略外，無(wú)更好的營(yíng)銷手段。因此，預(yù)計(jì)年底價(jià)格指數(shù)繼續(xù)表現(xiàn)低迷。

張大偉也表示，未來(lái)11-12月為慣例的市場(chǎng)淡季，市場(chǎng)可能繼續(xù)維持下行探底過(guò)程，房?jī)r(jià)將繼續(xù)下行，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要到2024年上半年有可能逐漸企穩(wěn)。

在政策建議方面，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二手房掛牌房源的消化應(yīng)該是后續(xù)政策重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。破解此類問(wèn)題，建議要從全面放松限購(gòu)、鼓勵(lì)中小戶型加快交易等角度進(jìn)行，逐漸促進(jìn)各城市二手房?jī)r(jià)格的企穩(wěn)。

張大偉指出，市場(chǎng)需要政策快速落地，增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型依然是未來(lái)政策的方向。預(yù)計(jì)后續(xù)核心一二線城市在長(zhǎng)期過(guò)熱階段出臺(tái)的政策有望逐步優(yōu)化，房地產(chǎn)迎來(lái)政策底。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉進(jìn)一步指出，預(yù)計(jì)最遲2024年3-4月一線城市的救市政策會(huì)集中繼續(xù)落地，以激活相對(duì)低迷的成交量，比如京滬深取消二手指導(dǎo)價(jià)、降低首付比例、京滬深郊區(qū)的限購(gòu)針對(duì)人才定向?qū)捤伞⒍�手房交易增值稅減免由5年改為2年、調(diào)整和優(yōu)化一線城市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等。

“作為全國(guó)‘領(lǐng)頭羊’的一線城市樓市好了，才會(huì)對(duì)其他城市有傳導(dǎo)作用，其他城市交易量?jī)r(jià)才會(huì)活躍起來(lái)。”張宏偉說(shuō)。